房屋承租人优先购买权问题探析

房屋承租人优先购买权制度存在是合理的，但该制度不符合意思自治原则和破坏交易安全的观点。共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权，应明确房屋承租人先买权行使期限及其法律后果、“同等条件”的内涵和实现方法。     

论共有人优先购买权的性质及效力

优先购买权作为一项特殊的民商事制度,有着特别重要的意义。共有人优先购买权是一种财产权,既得权,形成权,但核心的性质应该是形成权。对于多个共有人存在的情况,在共有人内部之间转让标的物就不存在优先购买权的问题。对于在外部转让的情况下,会存在对外合同的效力瑕疵情形,同时还包括多个共有人之间在同时要求行使优先购买权时的效力。为了维护民事公平的原则,对第三人的利益也要做出相应的平衡性保护,这就有必要通过登记制度来确定共有人优先购买权的效力。     

论有限责任公司股东的优先购买权

股东优先购买权的法理基础在于有限责任公司的人合性特点,有限责任公司的封闭性特点和期待权理论。同等条件不仅是指股权转让的价格,还应包括股权转让的数量、付款期限、支付方式等条件等同。股东优先购买权的行使,取决于股东向股东以外的第三人转让的条件,只有在同等的条件下,老股东才能行使优先购买权。对于股东优先购买权能否部分行使的问题,应当具体问题具体分析。     

承租人房屋优先购买权的制度缺陷及理论重构——从法释（2009）11号司法解释谈起

法释（2009）11号司法解释对承租人房屋优先购买权作了进一步规定,但并未对承租人房屋优先购买权进行定性,也未能实质上保护优先购买权,另外“同等条件”和“合理期限”的规定仍然模糊。承祖人房屋优先购买权应属附延缓条件的能够引起物权变动关系的形成权,且以是否进行了预告登记为标准,或具有物权属性或具有债权属性。同等条件应确定为相对同等的条件,还应该对出租人出卖房屋的通知期限和承租人优先购买权的行使期限进行具体规定。     

房屋承租人优先购买权的法律研究

房屋承租人优先购买权,是指承租人依据相关法律规定或者合约的约定,当房屋所有权人出售此房屋时,在同样的条件下拥有的优先购买的权利.此项权利的性质为一项期待权,需要出租人在15天内将出卖此房屋的通知告知承租方.除承租方享有优先购买权外,次承租人在特定条件下亦享有此权利.同时,享有优先购买权的主体在行使此项权利时,应满足同等条件中的三项必备要素.并且在承租人的权利与第三人利益保护发生冲突时,应从相关的法律规范出发,以妥善解决此冲突.     

共有人优先购买权研究

优先购买权既非期待权亦非形成权,而是一种具有物权效力的债权。优先购买权的行使在一定情况下要受到权利、同等条件以及期限的限制。同等条件不仅仅是价格条件,还包括付款条件,以及欲转让其份额的共有人提出的影响其利益实现的其他条件。这些条件只要没有明显的不利因素,就可以认为是同等条件,反之具有明显的不利因素,则应认为不具有同等条件。在共有人优先购买权与承租人、典权人的优先购买权发生竞合时,宜认为共有人之优先购买权较为优先。     

论优先购买权

在司法实践中不少遇到承租人的优先购买权与共有人的优先购买权竟合的情形,法又无明文规定,应如何处理?本文就此问题对优先购买权的法律性质、承租人和共有人的优先购买权行使条件及冲突提出解决方案。     

优先购买权问题探讨

优先购买权作为一项重要的民事权利,存在于特定的民事主体之间,具有法定性、专属性,是附条件的形成权,权利人只能在一定条件下行使.在行使优先购买权时,要处理好与相关权利的关系.     

论共有房屋转租中的优先购买权

共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但是我国现行的法律对此规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有“物权化”的债权,其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权;当承租人、次承租人的优先购买权竞合时,次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权;共有人与次承租人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。     

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提,我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则,缺乏可操作性.应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上,运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件,明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件...     

共有人与承租人优先购买权的竞合

无论在客体和范围还是在前提和结果方面 ,处分共有份额与处分共有物均存在根本不同。根据我国现行法律的规定及基本法理分析 ,共有人的优先购买权与承租人优先购买权因客体性质和前提基础不一致而不会发生竞合 ,所谓二者的竞合实质上是一个不存在的问题 ,是人们想当然的思维惯性下的一种误解。在共有人转让共有份额时 ,承租人不享有优先购买权 ,承租人可寻求“买卖不破租赁”原则予以保护 ,当多数共有人要求转让共有物时 ,少数共有人基于对共有份额优先购买权有权收购多数共有人的共有份额。     

论宪法权利的本质

宪法权利是一种反向权利,原则上不能被当正向权利加以定位,但是,应正视反向权利的宪法定位有可能引发的宪法权利虚置问题;宪法权利是一种公权利,原则上不能被用来调整私人之间的关系,但是应创设相应的制度机制来应对社会的变迁所带来的对宪法权利私法适用的内在要求;宪法权利是一种底线性权利,而不是一种穷尽性权利,但是在对其底线性定位的同时,应注意防止宪法权利的泛化现象。     

关于我国物权法中是否规定空间权的思考——兼评《物权法（草案）》中关于空间权的规定

空间权制度的产生是伴随着世界范围内科学技术的发展而产生的.空间权在一定条件下是完全可以单独存在的,它可以是单独的用益物权.创立空间权具有重要的现实和历史意义.我们现在所探讨的空间权实际上应该是指空间利用权.在<物权法>中要以独立的一节集中地规定空间权制度.空间利用权制度应当包括空间利用权的设定及期限;空间利用权的取得;空间利用权的限制;空间利用权的登记;空间利用权的转让、抵押、出租等.     

不动产抵押权若干问题探讨

不论动产、不动产均存在无权处分,因此,为保护第三人利益,维护交易安全,不动产也应如动产一样,以善意取得制度予以调整。在一个不动产上设立数个抵押权,立法上应予肯认而非拒绝,其解决权利冲突的办法是确立抵押权的实现位次。我国《合同法》第二百八十六条确立的是法定抵押权,法定抵押权之标的仅限于工程本身不够,还应及于工程所用之土地使用权,法定抵押权之成立应以登记为条件。     

论人民警察行使武力行为的条件

公安机关的人民警察和审判机关、检察机关、安全机关、司法行政机关的有关人员,以及人民武装警察部队在遭遇危险情况时,可以行使枪支警械等武力行为,由此给违法犯罪人造成相应损害的应当排除其犯罪性,这种武力行为在起因条件上主要包括职务上的防卫、制止违法犯罪活动、执行抓捕三种情况,同时还要符合主观条件、限度条件和程序条件。     

论票据抗辩对票据犯罪侦查的作用

票据抗辩是票据债务人的自我保护方式,相对于票据债权人的请求权而言,也是票据债务人的一项权利。票据抗辩的事由包括基于票据本身的事由发生的抗辩,也称物的抗辩;基于人的事由发生的抗辩,也称人的抗辩。票据制度在规定抗辩的同时也对抗辩进行了限制,在限制的同时又规定了例外。这样一个完美的制度对票据犯罪侦查具有抑制票据犯罪的得逞、为票据犯罪侦查赢得时间和确定犯罪嫌疑人等方面的作用。     

开展土地承包经营权抵押的法律建议

土地承包经营权抵押是农村产权流转改革的必要组成部分,具有现实需求与可行性。但目前我国法律对其有着相当程度的限制．实践试点中也集中反映出目前法律制度对土地承包经营权抵押支持不足的问题。建议在立法上修改不必要的限制,同时通过修改相关法律规定、建立农村土地承包经营权流转服务中心、引进专业中介机构服务、出台金融扶持政策等多种渠道完善相关法律制度,切实保障农民的合法权益。     

合同法对仓储合同规定的几处缺漏及纠补

合同法中关于仓储合同的规定不尽完善。将存货人与仓单持有人作并列规定 ,造成有关法条自相矛盾 ,逻辑混乱 ,故直接规定仓单持有人即可。对仓单持有人行使权利的时间应明确规定为保管人的营业期间。在仓储期限约定不明时 ,应对保管人行使催提权在时间上作出限制 ,以免损害仓单持有人利益。仓单持有人逾期提取仓储物时 ,应把保管人设定的合理期限作为保管人的一项义务而非权利来规定 ,这样更有利于双方利益的平衡。     

非法证据排除规则的“阶段论”构想

非法证据排除规则名存实亡的现状要求我们必须冷静反思其在我国运行的现实障碍。应将非法证据排除规则划分为若干阶段性任务,首先集中精力排除刑讯逼供。非法证据排除规则的构建不可急于求成、寄望于毕其功于一役;必须深入思考我国的社会形势和民众接受程度,不可排除面过宽;必须改变对侦查机关防范和不信任的认识基础和错误心态;必须深入研究和思考如何保障法院、法官毫无顾忌地行使排除权;必须集中精力解决当务之急——刑讯逼供;必须有政治智慧,讲究策略。     

土地承包经营权及其在《物权法草案》中的完善

土地承包经营权归为物权有利于保护包括广大农民在内的权利人权益。为完善土地承包经营权在《物权法草案》中的立法,需要科学设计《物权法草案》土地承包经营权章节体例,强制施行当事人登记制度,确立包括抵押、继承在内的多种土地承包经营权流转方式,消除对土地承包经营权转让的限制,列明土地承包经营权期限及其消灭情形。