房地产调控政策中各利益主体联盟博弈分析

文章简述了我国房地产调控政策的五个阶段,分析了房地产政策调控下中央政府、地方政府、金融机构、房地产开发商以及购房者的行为。利用联盟博弈理论构建了四种主体联盟博弈收益函数模型。通过对博弈主体和收益函数分析得出了我国房产调控政策效果不够明显主要原因在于地方政府、房地产开发商和金融机构会形成联盟来应对各种调控政策。因此,中央政府须选择最优管制联盟模式,加强政策调控力度,通过降低调控成本,降低房地产价格上涨给开发商和地方政府带来的收益来增加调控效果。     

我国房地产公共政策漏洞的影响分析

近几年我国在发展房地产方面取得了很大成绩,主要是因为房地产公共政策在其中发挥了很大作用。但房地产公共政策却存在很多漏洞,具体表现为征地补偿政策存在漏洞、房屋限购政策存在漏洞、税收政策存在漏洞、金融政策存在漏洞、文书审批政策存在漏洞等形式。究其原因主要有政策价值取向短期效益化、政策风险预见性不足、政策信息不对称、政策对象不清晰、政策决策不民主等。房地产公共政策漏洞引起了质疑政府权威,损害政府形象;增加政策成本,浪费国家资源;滋长不良风气,诱发社会不公;损害个人利益,引发“次生灾害”等不良影响。为了防范房地产公共政策漏洞,广泛征求民意,科学制定政策;加强宣传力度,惩戒规避政策行为;建立公共政策预警机制,化解政策风险;制定地方政府经济考核办法,体现政策关怀;加强公共政策量化分析,提高政策质量;完善公共政策体系,确保体系联动等措施必不可少。     

我国房地产调控政策目标的选择与平衡

"高烧不退"的房地产市场已经成为我国经济社会健康发展的"重负"。尽管中央政府针对高房价展开了"暴风骤雨"般的密集调控,然而房地产调控政策的整体效果并不理想,社会上甚至形成了一种"越调越涨"的心理预期。我国房地产调控之所以陷入"越调越涨"的怪圈中,行政体制不合理是其外部制约因素,而房地产调控政策目标选择和调控方式不当则是政策本身的缺陷。鉴于此,厘清房地产调控政策的基本目标及内涵,根据调控政策环境的变化,科学、灵活地对政策目标进行选择与平衡,是保证房地产政策调控有效性的首要环节和先决条件。     

房价涨控博弈

三年来,中国房地产市场正处于这样一个怪圈:房价涨了控,控了涨,涨了再控……面对无论是普通百姓还是开发商都不满意的房地产政策,或许让“开发商的归开发商,政府的归政府”才是一条可行之道?     

我国房地产市场中的政府规制及其改进对策

政府和市场二者都是房地产资源配置的主体。本文基于规制经济学的理论，分析了中国政府对房地产市场规制的方式、内容及存在的问题，最后提出了我国政府在房地产市场中的规制改革措施，认为我国政府的规制政策应该着重于改变房地产市场供给和需求的状况，以破除房地产市场的垄断结构。     

何来“暴跌”

6月1日之后，随着各地政府关于房地产市场政策的出台，“房地产新政”的走向，成为政府、房地产企业及民众十分关注的问题。     

房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正

房地产市场一般是竞争性市场,但由于中国房地产市场的特殊性,使该市场具有非竞争性特征,并且不同程度地存在着垄断或“垄断化企图”。由此产生了房地产市场失灵以及政府不断实施宏观调控而房价持续上涨的“宏观调控悖论”。解决房地产市场失灵和纠正“宏观调控悖论”的政策思路是,在对房地产市场的特征准确定位的基础上,保持宏观调控与强化政府规制相结合。     

完善住房保障是确保投资增长和改善民生的一剂良药

如何应对当下的金融危机?大多数人想到的是刺激投资,尤其是房地产投资,因为房地产投资对经济的拉动作用最大。10年前,在东南亚金融危机的冲击下,我们启动了住房消费,使中国经济成功摆脱了出口减少的冲击。最近,地方政府及中央政府已经出台了数项刺激房地产市场的政策,很明显,政策取向似乎也有重新启动住房消费的意图。     

房地产税的政府层级归属:作为地方税的理论依据与美国经验启示北大核心CSSCI

本文从财税体系和政府治理的视角阐述房地产税作为地方税的理论缘由,说明房地产税作为地方税有着合理的理论支撑,同时亦是被实践所证明的最终选择。理论上,财政分级制和公共选择理论构成了房地产税作为地方税的理论基础;实践上,房地产税的税基不可移动决定了房地产税是受益税的最优选择,而受益税特征进而决定了房地产税是地方税。经济社会发展的复杂性提高使得纳税人和受益者的匹配只有基层政府才更有效率,高层级政府逐步放弃房地产税而转移到其他税种是其必然选择。地区间异质性的提高进一步印证了不同地区需要差异化的税负以及相应的公共服务支出设计。本文最后以美国为例,从房地产税在美国政府层级间演变的历史以及美国财税体制变迁的实践出发,阐述为什么房地产税在美国历史上曾有相当长的时间是州政府最主要的收入来源,又如何从州税逐步下沉到最终几乎完全由地方政府征收和使用的过程。     

海南房地产业面临的挑战和政府应对策略的思考

海南房地产在海南财政收入中客观上已经占了半壁江山,地产业不仅是海南的支柱产业,而且短时间内在没有新的税源进入情况下,房地产对海南的发展至关重要,海南的现实发展离不开房地产的支撑。因此,将房地产的发展作为海南旅游的推动力,大力发展旅游地产,不仅可以规避房地产业发展的政策困局,同时也有利于海南的整体发展,与此同时,政府应该考虑利用国际旅游岛建设的政策,迅速发展壮大海洋产业、生态农业等其他产业,分散地方发展的风险。     

论我国房地产中介服务政策法规缺陷与对策

房地产中介业迅猛发展,出现的问题也越来越多。尽管我国颁布了一批房地产中介管理的政策与法规,但远远满足不了房地产中介业发展的需要。因此,房地产中介政策与法规的完善已迫在眉睫。     

中国房地产经济的新常态及其应对

2013年第四季度至2014年春,国内外盛传2014年中国房地产市场要崩盘。2014年过去了,中国楼市表现的确有所疲软,而同"崩盘说"相去甚远。未来,中国楼市会如何,政府又该如何作为,这是国人普遍关心的。本文试图从房地产经济的角度对此作些分析。房地产经济是由国民经济决定的很久以来,对于房地产经济(市场和产业的总和)与国民经济的关系,普遍存在着一种误解。许多人认为,房地产经济好则国民经济好,反之则差。这样的误解,伴随着过去十多年国民经济和房地产经济的同步高     

中国货币政策的房地产市场传导机制研究

能否透过影响房地产市场价格从而对居民消费行为产生影响,各国货币政策的传导存在较大的差异,继而影响到各国货币政策的效果.利用实证检验我国货币政策通过房地产价格时居民消费的动态影响过程,可以发现,我国货币政策通过房地产市场对居民消费的传导效率较低,政府在制定相关调控政策时需要充分考虑这一因素.     

从“十大政策”浅析房地产救市

受国内紧缩政策和美国次贷危机一再扩散的影响,我国房地产在2007年10月份以后,呈现逐波走低、由繁荣进入调整的变化走势,商品房价量齐跌的局面使房地产面临严峻的考验。2008年11月9日,中央政府出台了十大措施,准备投资4万亿人民币用于民生、基础设施、医疗卫生、教育、生态等方面的建设,这些都旨在扩大内需。虽然对于政府该不该对房地产进行救市引起激烈讨论,但笔者认为十大政策在维护民生、推动经济增长的同时对房地产市场起到了一定的作用。     

房地产宏观调控的几个关键问题

我国房地产市场起步较晚,但发展迅猛,甚至出现了很严重的房地产泡沫,因此,国务院出台了一系列房地产宏观调控政策.目前,对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早,但对我国房地产宏观调控政策进行评估,并制定完善的房地产法律制度却很有必要.当前理论界关于房地产宏观调控的讨论,主要集中在房地产宏现调控政策的有效性、必要性和可行性方面.由于采用了不同的学术假定,因而这些讨论显得多少有些凌乱,学术界没有形成一致意见.笔者试图从历史的角度,对我国房地产宏观调控进行系统梳理,并在此基础上提出一些建设性意见.     

日、美、俄、新四国房地产调控政策比较研究

本文通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策的分析和调研,以求将一些符合市场规律的调控政策和运作思路提供给读者。     

经济法视角：房地产新政评析

近年来我国城镇住房价格涨幅过快，房价问题已成为影响国民生计的头等问题。2010年至今，中央出台了一系列的调控政策，一些大中城市房屋销售价格出现回落，折射出房地产新政的正面效应，也体现出房地产新政遵循充分尊重市场、满足社会公益、发挥经济民主等经济法的基本原则，但房价依然过高，买房依然困难，房地产泡沫依然存在。从经济法的视角来看，房地产新政尚存在一定局限性，比如中央政府与地方政府在此问题上的政治博弈、经济法责任不明确、宏观调控方式不当等。因而，在现有新政的基础上，应当对房地产调控政策进行优化，使普通老百姓都买得起房，使房地产业走上健康发展的道路。     

当前我国房地产业宏观调控存在的问题及法律完善

近年来,我国部分城市房价上涨过快,房价居高不下,新的"地王"不断涌现,房地产泡沫凸现。由于市场失灵和宏观调控政策效果的弱化,直接反映出"高房价"与"买房难"的尖锐矛盾。虽然国家已采取了相应的宏观调控措施,也出台了"组合拳"式的政策法规,但并没有使房地产市场宏观调控的深层次和制度性问题得到合理解决。本文就目前我国房地产市场存在的问题,提出了相应的法律建议。     

大中城市房价上海最高

近来，随着政府调控楼市的政策效应逐步释放，投机炒房迅速降温，楼市成交量呈现萎缩，一些楼盘价格也有小幅回落。但同时，市场也出现了一些不和谐的声音，以及针对调控的种种争论。为此，就近期有关楼市热点问题，《上海金融报》记者采访了复旦大学房地产研究中心主任、复旦大学经济学院资深教授、上海市信息协会房地产专业委员会主任尹伯成。     

浅析房地产调控新政“限售”的合法性和法律风险

自2000年来,房地产市场发展迅速,房价上涨之势愈演愈烈。为了使房地产市场趋于稳定,解决老百姓"购房难"问题,政府出台"限购"政策。为了进一步给房地产市场降温,2017年初,政府再出重拳——出台"限售"政策,以期通过对房屋流通环节进行限制,打击"炒房"行为,从而抑制房价增长。由于"限售"政策定性模糊,似与其他法律法规有所冲突,其一经出台就引起了社会各界,尤其是法律理论与司法界广泛关注与争论。因此,从行政法基本理论出发,对"限售"政策进行分析,厘清"限售"政策的性质、合法性以及可能存在的法律风险,显然极为迫切。