论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

试论我国土地使用权转移的法律性质

实行土地有偿使用是我国土地使用制度改革的一项重要内容,土地使用权转移(含出让和转让),是实行土地有偿使用的重要形式。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括     

农村宅基地使用权制度的建设和完善

农村宅基地使用权是农村居民在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利,<物权法>确立其为一种独立的用益物权.我国现行的农村宅基地使用权在制度设计上较多地考虑了其身份性和福利性,实践中存在着农村宅基地浪费、闲置和隐性交易以及不适应经济发展需要的问题,农村宅基地使用权作为财产权自由流转具有现实性和可行性,今后应加强立法,建设和完善农村土地使用权流转制度、有偿使用制度和强制登记制度.     

生存保障VS．资源优化：我国农村宅基地使用权制度的解构与重建

我国现行农村宅基地使用权制度以对农民“居者有其屋”的生存利益的保障为其核心，且这种保障性制度设计贯穿始终，其弊病是降低了农村宅基地使用权的使用效率，消减了它的财产权性质，从而在保障农民生存权的同时漠视了他们的发展权。农村宅基地使用权制度的重构，需要兼顾生存与发展，应将生存保障性的范围局限于农民基于其集体经济组织成员身份而无偿获得宅基地的分配即宅基地使用权的原始取得方面，此后则应张扬它的财产性权利性质，通过流通使其效率最大化。     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

宅基地使用权流转：限制及其解除

在我国农业社会主义改造背景下发展起来的宅基地使用权制度采取了均分、无偿取得的方式,并严格限制宅基地使用权流转,适应了我国优先发展工业战略、计划经济和城乡分割体制的要求。随着市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快,我国对宅基地使用权流转限制的基础发生了深刻变化。土地增值的拉力及工业化、城市化的推力,导致宅基地制度选择空间扩大,宅基地使用权流转制度变革的摩擦成本降低,潜在收益增大,宅基地使用权自由流转成为正确的选择。应从完善宅基地创设方式、解除对宅基地使用权自由流转的限制、合理分配流转收益、完善宅基地相关管理制度等方面为宅基地使用权流转提供制度支持。     

我国农村宅基地使用权变动探讨

现行的限制农村宅基地使用权变动的制度与农村宅基地使用权变动现实发生了激烈的冲突。文章从我国经济体制的变革、土地资源优化配置、农民增收渠道的拓展、城乡公平的发展权等方面阐述了农村宅基地使用权变动的必要性,从政策引导与物权法搁置性规定、户籍制度改革、社会保障体系的建立与完善、制度执行动力等方面论证了农村宅基地使用权变动的可行性,文章就农村宅基地使用权变动条件、程序等提出了若干设想。     

宅基地使用权制度的现代化构建:体系与变革

宅基地使用权作为《物权法》规定的用益物权,同时是保障农民"居者有其屋"的社会保障措施。现行法律对其规定,既有成功亦有不足。在城乡一体化的大背景下,宅基地使用权单一的社会保障属性受到了社会实践的强烈挑战,对农村住房及宅基地的流转限制造成了住房及宅基地资源的大量浪费,严重阻碍了农村经济的发展。对宅基地使用权进行现代化改造,必须坚持兼顾土地的财产性与资源性、协调公法与私法关系两大原则,从宅基地使用权的权利变动即其取得、流转、消灭的三个方面入手,彰显宅基地使用权的私权特性,适应国家不断发展的农村土地政策,消除农民财产增收的制度性障碍,促进城乡协调发展。     

宅基地有偿使用的实践探索与法理透视

宅基地有偿使用是宅基地优化配置的重要措施,对于乡村振兴战略和共同富裕目标的实现具有重大意义.为保证宅基地使用权分配环节和保有环节的公平性,各试点地区围绕占地面积、收费模式、计价标准、奖惩措施与优惠政策等方面进行了有益探索.这些探索进一步表明该制度的规范基础是《土地管理法》第62条第1款,其法理基础是土地资源的稀缺性与分配的公平性.同时,各地试点也呈现出适用范围的不确定性、收费标准缺乏科学依据、收费用途的随意性等问题.为进一步把宅基地有偿使用的改革推向深处,各地应在保有环节从适用范围的限定性、收费标准的科学性、费用用途的公共性和惩戒机制的自治性等方面不断完善宅基地有偿使用制度.     

我国农村宅基地使用权流转制度的法律重构

农村宅基地使用是我国特有的一种用益物权.我国的农村宅基地管理制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面临着不少矛盾和问题.实现农村宅基地使用权流转制度创新,促进农民增收,扩大农村消费需求,必须更新农村宅基地制度的立法理念、构建农村宅基地流转的法律支撑、探索农村宅基地使用权流转的制度设计.     

农村宅基地“三权分置”制度

2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。为了更好地保障农民的生存权和财产权,维护农民的合法权益,需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。在“三权分置”制度中,农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体,农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体,但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员,在新的制度体系下,使用权的主体范围应当不断扩大。本文从我国“三权分置”的历史演变出发,分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系,并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。     

农村集体土地成员权制度解构与变革

切实赋予农民长期而有保障的地权,是当前农村土地权利体系变革的出发点。本文认为,农民地权不仅包括土地承包经营权等使用权,还体现为农村集体土地成员权。农村集体土地成员权是一种特殊的社员权,为农村集体经济组织成员依照法律、民事习惯和组织章程的规定,对该农村集体经济组织享有的权利和承担的义务。农村集体土地成员权的主体是集体成员,自然人因成员资格之得丧,取得或丧失集体成员权;其相对人是农村集体经济组织。现行成员资格过于注重自然增减、婚姻和迁徙等法律事实,过于依赖用于证明这些事实的户籍,应当降低户籍的决定性影响,注重当事人的意思表示,将成员权量化为股东权。相应地对农村集体经济组织进行配套改革,从而完善农村土地权利体系。     

对农房抵押贷款法律问题的思考

城市房屋抵押贷款早已推行,但农村房屋抵押贷款仍在艰难破冰,其中重要的原因在于现行法律的约束。农民将房屋进行抵押贷款,必然会涉及宅基地使用权的问题,根据我国相关法律规定宅基地使用权的流转是受限的。为解决农民融资难问题,各地相继出台政策法规,以实现农村产权直接向金融机构抵押贷款。本文以我国法律规定为依据,结合各地相关政策法规,分析农房抵押贷款中存在的法律问题,以期为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。     

我国集体建设用地使用权流转制度的建构

我国集体建设用地使用权可流转制度的建立,将集体建设用地纳入土地一级市场,充分发挥土地的资源性作用,对于我国经济保持持续稳定发展具有重要意义。此项制度的建立,必然会增加农民收入,促进农村经济发展,推动"城乡一体化"建设,加快社会主义新农村建设。一项制度的建立需要以相关配套制度为依托,我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。     

宅基地使用权涵义之法律分析

关于宅基地使用权的涵义的理解存在分歧。宅基地使用权的涵义,包括主体、客体、内容以及法律性质等方面的要素。宅基地使用权的涵义界定为:宅基地使用权是指农村居民及部分城镇居民,在农村集体所有的土地上,对分配或通过其他合法途径得来的农村宅基地,依法享有的占有、使用、收益以及有限制地处分的用益物权。     

农村土地承包经营权征收补偿制度构建——基于对失地农民权益保护之理念

农村土地承包经营权的物权化为农村土地承包经营权成为一项独立征收客体,获得征收补偿提供正当性理论基础,然而现行的农地征收补偿制度构造的理念是建立在债权性的农村土地承包经营权基础上,忽视对失地农民的土地承包经营权单独进行相应的补偿,这与农村土地承包经营权的物权属性产生了严重的偏差,并受其强烈冲击引发了现行农地征收补偿制度的缺憾,亟须对农村土地承包经营权征收补偿进行制度化构建.     

促进农地经营权流转的财税政策探讨——基于新制度经济学视角

我国农地经营权流转规模不断扩大,但总体水平较低。基于流转制度的变迁及流转动因进行新制度经济学分析,可以明确从降低流转中的交易成本和提高流转后的预期收益角度去探索政府财税政策的制定和实施是比较合理的思路。因而应尽快完善农村社会保障体系,削弱土地保障功能;加大财政投入农业产业化的力度,为农地规模化流转铺平道路;积极引导农村土地流转市场及流转中介组织的建立;支持农村剩余劳动力的有效转移。     

《民法典》中两种“土地经营权”的体系构造

《民法典》规定了两种土地经营权：一种是土地承包经营权流转而设立的去除身份属性的次级用益物权，另一种是与土地承包经营权并列但无身份属性的农地用益物权。从设立规则看，两种权利所依据的权利来源虽不同，但都是直接支配农用地的权利。《民法典》没有规定土地承包经营权流转的土地经营权再流转的条件，只在第342条规定了其他方式承包的土地经营权流转的条件，需要适用《农村土地承包法》规定的再流转的条件，再流转的限制条件会影响到物权变动的后果。两种土地经营权设定的担保物权均属于抵押权，公示的效力分别为登记对抗和登记生效。     

变迁、困境、突破与挑战——新中国成立后我国农村土地权利机制研究

新中国成立以后,我国农村土地所有权和经营权经历了一系列变迁,形成了当前我国农村土地归集体所有,而土地经营权归农户家庭所有的家庭联产承包经营责任制。但是,随着改革开放以后经济的高速发展,我国已经进入一个城市化急剧扩张的时期。这一时期,农村土地所有权和经营权中的一些深层次矛盾逐渐凸显出来,日益成为我们当前必须要解决的问题。党的十八届三中全会对我国农村土地政策进行了新的论述,既体现了土地政策的稳定性,又为解决当前矛盾提供了一些新思路,既具继承性又具创新性,是我国农村土地权利机制变迁中的一项突破。     

农村私有房屋交易法律困境及其解决思路

农村私有房屋买卖的法律困境突出表现是买卖合同效力认定问题和买卖合同登记问题。从农村现实出发考虑“三农”问题,应当尽快确立农村私有房产交易的制度安排;从宪法与人权角度来看,财产权是人类谋求生存与发展的基本权利,应当尽快建立并完善农村私有房产交易的立法安排;对宅基地上住房的出售采取放开政策,应当尽快设计出农村私有房产交易的法定办法及程序。