关于宅基地流转的法律思考

宅基地是国家无偿给予农村居民用于建造住宅的土地,其所有权仍然归农村集体经济组织所有,农村居民仅对其拥有使用权。由于其十分明显的社会保障性质,为了显示公平,同时保证国家对于土地的所有权不至于大面积流失于个人,相关法律法规对其流转进行了十分严格的限制。例如严格实行"一户一宅"、已经申请宅基地后出租出让的不得再申请等。然而,随着当前我国经济的飞速发展,农村经济也不断发展,城乡一体化节奏不断加快,城市与农村之间的界限不再那么分明,农村居民与城市居民之间的互动交流也越来越频繁,当前法律法规是否与现实状况相契合,是否应该允许宅基地进入市场实现自由流转,成为我们不得不认真进行思考的一个现实问题。     

中国农村土地的产权分析——以农民集体土地所有权为例

土地所有权决定着土地占有权、支配权和使用权的性质,因而土地所有权是探讨土地产权的核心,本文即以我国农民集体土地所有权为主要讨论内容,分析我国农民集体土地所有权的现状和存在的问题,而后给出解决问题完善体制的建议.     

论当前农村土地制度对农民主体性发挥的影响

农村土地家庭承包制实施后,建立了土地集体所有权和家庭经营权的双重土地产权关系,在一定程度上实现了农民的主体性,但是仍然没有形成对农地家庭产权的有效保护机制。本文认为实行农地的永佃化和农地物权化改革相结合的道路是解决这一问题以发挥农民主体性的有效进路之一。     

土地征收中农民权益的法律保护

农民所拥有的诸多权利和利益,都是附着在他们赖以安身立命的土地之上,直接或间接地与土地相关联。失去了土地也就意味着失去了他们那些与土地关联的权利和利益存在的基础和实现的条件。集体土地征收中农民权益受损的原因主要是我国集体土地产权制度不完整。保护农民土地权益就是要用私权保护理念来保护农民的财产权,防止公权力对农民私权利的侵犯。因此,提高土地征收标准,完善土地征收补偿机制,寻求政府、开发商、失地农民间最佳的利益分配结合点,是保障失地农民权益的关键。     

宅基地管理与物权法的适用限度

对土地管理制度的既有讨论,通常是从宪法第10条出发,没有考虑宪法第6条对"生产资料的社会主义公有制"的规定,将"国家所有"与"集体所有"片面理解为民法所有权而忽视其所有制内涵。物权制度是所有制关系的法律反映,"生产资料的社会主义公有制"是超越新中国历部宪法和其它具体法律的基本宪法原则,运用物权规则完善宅基地管理制度,需以公有制为大前提。忽视公有制前提的物权化改革建议,陷入"私法‘宪法中立",的认识误区,加上对宅基地经济社会属性的误会,所提出的改革方案缺乏法理与现实依据。现有制度在实现社会财富公平分配、公共资源有效管理和农民权利保护等方面基本有效,下一步改革只需做局部调整而无需全盘重建。     

宅基地引起的纠纷——以广州市海珠区新滘镇为例

宅基地作为中国特色的集体土地所有权的一部分,虽然随着国内实时环境的变化而对相关法律、政策进行相应的修改,但是不得不说的是,在宅基地证的管理上存在着众多漏洞,致使在这方面的纠纷一件接着一件发生,影响了村民的正常生活和国土局的正常工作。本文试从在宅基地方面产生的法律纠纷中总结出其存在的问题,并对问题进行合理分析,以期能够对宅基地的管理有所裨益。     

我国土地产权制度:问题与变革

土地产权制度是土地制度的核心。我国现行集体土地所有权主体模糊、产权界定不清、土地流转机制和权能结构不健全。本文认为土地产权制度的变革思路在于明确土地所有权主体、建立规范的产权结构和土地流转机制。     

试论农村房屋、宅基地制度的改革与完善

随着市场经济的确立与发展，土地使用权成为一种商品进入市场流转，与此相关，农村房屋、宅基地使用权交易也开始市场化。但是，长期以来农村房屋、宅基地使用权买卖缺乏明确的法律、法规的规范，以致交易秩序出现混乱，甚至出现了违反法律的现象。针对当前农村房屋、宅基地使用权交易中存在的问题，本文分析了其产生的原因，并从物权制度、债权制度的二维角度阐述了如何完善农村房屋、宅基地制度。     

突然的拍卖

小区配套的车位和会所的所有权归属是一个备受关注的话题。笔者从真实案例入手,以《物权法》的生效为时间点,研究了关于车位、会所所有权的相关法律规定,并结合案例做出分析,提出自己的观点和建议。     

农民土地权益保护的对策分析

农民土地权益遭侵害的主要原因是土地资源利用制度不健全,具体来讲就是农地产权制度和土地管理制度不能有效满足转型期社会发展的需要。因此,要切实保障农民的土地权益,就要尽快完善农地产权制度和土地管理制度,坚持产权与监管并重是保护农民土地权益的关键。     

土地承包经营权制度改革的思考——一种法和经济学分析的思路

本立足于法和经济学的分析方法，揭示了我国农村土地承包经营权制度效率低下的根本缘由，提出了增进这一制度效率的立法途径，认为：从经济分析角度睦，重构农村土地集体所有权制度仍是立法成本最低的一种立法路径，从交易成本理论考察，应将村民小组界定为集体土地所有权主体，土地承包权的物权化有助于消除承包合同双方的协议障碍，降低交易成本，物权法在对土地使用权进行以利配置时，应区别土地承何种功能而遵循不同的价值取向。     

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。     

流转:农村宅基地的改革路向

我国农村宅基地的管理利用问题随着城市化进程的推进而不断激化。本文在厘清了农村宅基地的内涵的基础上,从土地景观、法律法规、产权状况三个不断推进的层次来分析农村宅基地管理利用上存在的问题,并认为产权不完整,限制了流转权,而导致农村宅基地地租无法实现是造成目前农村宅基地管理利用问题重重的关键要害。完善农村宅基地产权,推进农村宅基地的合理有偿流转有利于农村筹集发展资金,有利于土地生产要素流动,促进城乡和谐发展。     

农民的土地产权是不可剥夺的权利

盛洪在《社会科学报》撰文认为，对土地的主权是领土的概念，是国家对土地空间提供的保护，同时享有征税权。国家不是最大的地主，而是对土地有征税权的主体。从这个意义上来讲．“土地国有”的含义是领土概念，而不是产权概念。在中国领土内，所有公民活动，     

我国土地权利法律体系改革的路径思考

土地权利是指有关土地财产的一系列权利的总和。围绕土地,涉及两个基本问题,一是如何确定其产权体系及其归属原则,通常是由一个国家的民事法律体系加以规定;二是如何有效管理使用,属于国家公权力干预民事财产使用与利用的范畴。在我国,长期以来立法上没有将这两者加以区分。把土地产权体系与土地管理权制度进行科学划分并改革,是实现土地改革目标的路径,前者用民法体系去规范调整各种社会关系,后者用行政法律体系建立、健全各项制度,才能在理论上为我国土地制度的改革及完善提供科学依据。     

日本的近现代土地所有权理论

<正> 我国与日本一样都是世界上极少采用土地所有权与建筑物所有权分离制度的国家,关于这一点,我国是采用土地公有制,土地的利用是行使土地使用权的结果。而在日本,虽然实行土地私有,但其在土地利用过程中采取的是“租赁土地主义”(借地主义),而不象欧洲实行“租赁建筑物主义”(借家主义)。也就是说,在日本,建筑物与土地的关系中,建筑物的所有人要租     

消除农民土地开发权宪法障碍的路径选择

我国《宪法》第10条第1款规定"城市的土地属于国家所有",但是对"城市"缺乏清晰的界定,"属于国家所有"是形式所有还是实质所有也引发疑问。在现实中,根据《宪法》第10条形成的城镇化土地征收链条使农民丧失了大量的土地财产收益。《宪法》第10条成为农民享有土地开发权的障碍。消除该障碍有两个路径:一是修改《宪法》第10条,保障农民在集体土地上进行城市建设的权利;二是维持《宪法》第10条,但明确"城市"的涵义,同时虚化国家的土地所有权,实化农民的土地使用权,包括在城乡规划范围内进行城市建设的权利。这两个路径对现行体制都有较大的触动。比较而言,前一个路径制度成本更小,引发的问题更少,因而更具有可行性。     

“退宅还耕”宜推广

最近陕西省制定政策，鼓励有条件的农民放弃宅基地进城镇落户，推进农村宅基地复垦整理，恢复耕地。陕西省政策规定，农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。对退出合法宅基地的面积确定一定标准给予奖励，复耕后的宅基地归村集体组织所有。