商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

上海市人民政府关于修改《上海市房地产转让办法》的决定

市人民政府决定,对《上海市房地产转让办法》作如下修改: 一、第四十条修改为: 关于预购人将预售商品房转让的问题,由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见,市人民政府视调控需要作出决定。 按照市人民政府的有关决定,预购人转让预售商品房的,其转让行为按照下列规定实施: (一)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同; (二)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。     

析商品房预售合同

析商品房预售合同金俭商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方，明确预售和预购方权利与义务的书面协议。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的...     

商品房预售合同的法律问题研究

商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用。但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。如何对这些风险进行有效的防范，不仅是关涉预购人权利保护的问题，同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题。     

浅析预购商品房抵押法律问题

预售商品房抵押在目前的商品房市场具有普遍性,尽管物权法对在建商品房抵押问题做出了明确的规定,但实践中对预售商品房的所有权、处分权,以及抵押问题存在争议,本文试通过对预购商品房预售抵押问题的分析,以期防范纠纷的发生.     

预购商品房抵押预告登记的法律效力

作为商品房预售的重要配套机制,预购商品房抵押预告登记旨在加强放贷银行的法律地位,但银行对标的物没有优先受偿权。这种预告登记具有弹性架构,随着商品房建设的进度,其义务人会从预购人扩张到开发商,标的物会从预购商品房转变为现房,预购人或开发商处分现房的行为会受影响,从而能保障银行取得房屋抵押权。银行的房屋抵押权顺位基于预购商品房抵押预告登记的时间来定,它优先于之后的预查封登记或查封登记,这体现了保全顺位的效力。     

售楼书的法律地位

商品房预售的预购方在同预售方签订合同前，通常会得到预售方附送的印刷精美的售楼书。售楼书对于房屋的座落、范围（附图）、结构、用途、层次、面积等状况一般会有详尽的描述。但若处于相对弱小地位的预购方缺乏自我保护意识，预售房方在正式签订预售合同中没有对预售商品房的状况进行明确约定，在预售方所交付的商品房不符合售楼书所描述的情况下，一旦预购方不满意预售方所交付的房屋而提出解除合同，则售楼书将成为双方争议的焦点。售楼书能否成为售按合同的有效附件呢？本文将试图就售楼书的法律地位作一探讨，以作参考。首先，售楼书…     

商品房预售中的担保及登记立法研究

商品房预售中的担保，应定位于未来之不动产抵押。商品房预售登记、担保登记等，属于预告登记范畴，其效力在于使已登记之请求权发生对抗效力。应建立在建建筑物登记制度，为以未来之建筑物为客体的请求权的预告登记，提供附着点。为维护商品房预购人的生存利益，建筑工程承包人法定抵押权，在预售之商品房上应不发生。     

商品房预售纠纷案件的特点、成因及对策

商品房预售纠纷案件的特点成因及对策□李绍荣陈连刚商品房预售是指预售方将正在建造而未完成的商品房屋卖给预购方，预购方预付部分房价款的行为。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了一定的作用。但是，由于我国房地产市场起...     

商品房预售的法律调整探讨

《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等相关法律法规的实施,对规范商品房预售活动起了一定的积极作用。但因为其本身固有的属性决定其对预购人的权利保护存在局限性。本文首先论述了我国商品房预售的相关立法及其缺陷,然后从完善预售信息披露制度、商品房预售准入制度等方面论述了相关调整措施。     

预售商品房屋合同的构成要件

预售商品房屋合同的构成要件江苏省南京市中级人民法院民庭商品房屋的买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖，亦称预售商品房屋，俗称“卖楼花”或“卖图纸”，是指预售方将正在建造中的商品房屋即期房卖给预购方，预购方预付部分购房款的行为。预售商品房屋合...     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

审理商品房预售纠纷案件的法律适用

商品房预售在我国起步较晚。但作为促进房地产转让经营的一种形式或手段，因其具有可广筹资金、弥补开发资金不足，可加快和促进市场资金与商品的流转，迅速改善居民住房条件。降低风险等优势而被房地产经营者普遍采用，同时也被购房广泛接受。但是田于我国目前市场机制尚不完善。与此相关的法律、法规、政策不配套，加之经营者经声不善，预售方和预购方均缺乏相应的有关法律知识，此外还存在商品房预售自身所存在一定的风险等等，因而引起诸多纠纷案件。如何认识商品房预售这一新上书物并上确适用法律，及时审理商品房预售纠纷案件就成为人…     

商品房预售中消费者权益的立法保护

引言 对商品房预售的预购人权益保护的法律现状 规范商品房预售的法律渊源较多,如《民法通则》、《刑法》、《建筑法》、《房地产管理法》、《金融信贷法》等与商品房消费者权益保护相关的法律。而《消费者权益保护法》是否适用于房地产消费者,学界争议较大。我认为既然商品房是商品,即可以用于交换的人的劳动,则该法适用于房地产消费者是不能怀疑的。《城市商品房预售管理办法》及建设部和     

我国商品房预告登记效力研究

我国<物权法>建立了商品房预告登记制度,对弱势房屋预购人的权益加以保护.与一般的不动产登记不同,商品房预售登记是对将来发生不动产物权的登记,即取得将来发生物权变动的权利,是为了保障将来实现物权.     

论商品房预售合同的若干问题

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。当商品房出现实体瑕疵或权利瑕疵时,为了保障买受人获得其所期待的合同标的,主张商品房开发商继续履行合同,只有当不能履行时,再考虑其他瑕疵担保责任的承担方式。     

论商品房预售合同的若干问题

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。当商品房出现实体瑕疵或权利瑕疵时,为了保障买受人获得其所期待的合同标的,主张商品房开发商继续履行合同,只有当不能履行时,再考虑其他瑕疵担保责任的承担方式。