试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题

近年来,因迟延办理房屋权属证书（以下简称房产证）的房地产纠纷案件大幅增多,其中大部分都涉及到业主向商品房开发商索取逾期办证违约金的问题,这类型案件具有标的大、涉及面广、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点,2003年3月24日最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）,该解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房产证的违约责任作出了规定,但是对逾期办理房产证所负违约责任能否适用诉讼时效并没有做出明确的规定。在实践中对其时效问题也存在着较大的分歧。本文从商品房购买者起诉开发商逾期办理房产证违约并要求其履行办证义务及支付违约金的诉讼时效谈起,此类问题专家学者也发表了不少观点与看法,本文根据现行法律关于诉讼时效的规定,从违约责任的角度谈谈诉讼时效问题。     

违约金诉讼时效起算问题探析

由于市场经济交易的个体增多,出现了越来愈多的违约问题,例如商品房买卖合同履行迟延、房屋产权证逾期办理、逾期履行合同等。而我国现行法律以及研究对请求支付违约金以及计算违约金时效的计算方式并没有进行明确的规制。实践中对于违约金赔付所适用的诉讼时效也没有一致的准则,这就很大程度上使很多人钻法律空子,拖延时间以达到超出普通时效而不履行义务、不承担违约责任的目的。以法律的形式确定违约金的诉讼时效以及具体的起算点、计算期间,就能以强制规范达到规范市场主体的成果,从而对于违约金赔付请求的时间以法律的形式确定下来,一方面敦促义务方积极履行责任,另一方面促使权利方积极追求权利。     

金钱债务迟延违约金的规范互动——以实践分析为基础的解释论

在多项规制规范并存的背景下,我国司法实践针对金钱债务迟延违约金存在多元的控制方案, 有必要结合实务资源对诸规范的互动关系作解释论整合,以完善司法适用,助力规范更新。金钱债务迟延违 约金发生给付效力,系于违约金约定和迟延履行两项前提。为防止法律规避,针对借款合同期内利息的利息 法定限额,应延伸适用于其迟延违约金。应根据是否约定了期内利息或违约金,将约定的迟延违约金与法定 的迟延还款罚息之间的适用关系区分为四种情况。违约金的司法酌减不适用于法定迟延罚息,且应在利息法 定限额范围内考虑适用,在举证责任分配方面也有一定特殊性。     

论惩罚性违约金的适用——兼对合同法114条第3款的辨析

文章在对违约金性质的含义辨析的基础上,结合两岸学者对惩罚性违约金的理解,指出该种违约金适用于所有的违约类型而不局限于迟延履行场合。     

逾期办理房屋产权证的违约责任

案情:被逾期办理的房屋产权证一位购房者与某房地产开发商签订房屋买卖合同并约定:买受人(购房者)购买出卖人(开发商)开发的房屋一套,出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证(房屋产权证),自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。     

法律解读

开发商迟延交房,买房人主张解除合同近日,北京市延庆县法院审理了一起开发商迟延交付商品房案。原告王某2005年5月14日与开发商某房地产公司签订了商品房买卖合同。合同约定:买方交付商住房价款为171万元,2005年5月14日首付70万元,余款101万元以按揭贷款形式支付。开发商于5月15日交付房屋。因为种种原因,直到2006年6月开发商也未向王先生交付房屋。原告遂向延庆县法院起诉要求解除合同、返还楼款、支付违约金,法院经过审理,支持了原告的诉讼请求,判决被告返还原告王先生购房款70万元,并支付违约金1.4万元。根据《合同法》第94条规定:“有下…     

长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的,应按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题《的解释第十四条的规定处理》。     

按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？

一、问题的提出当前,银行参与按揭商品房买卖合同纠纷案件呈快速增长趋势。为此,最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释实施后,人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。然而,对于提供按揭贷款的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位以及其权益保障问题,仍值得深入探讨。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同,通常涉及以下几个法律关系:一是出卖人与买受人之间的商品房买卖关系;二是银行与买受人之间的借款关系;三是银行与买受人之间的抵押担保关系;四是银行与出卖人之间的…     

论迟延履行违约金诉讼时效的起算

迟延履行违约金因其递增性而具有金额的持续变动性、与迟延履行的关联性、各期债权产生原因的同一性、履行期的未定性等特征，其性质是作为次债务的一种约定的、转变的损害赔偿之债。现行法对其诉讼时效自何时起算无明确规定，导致理论与实务中缺乏统一见解。现有的四种立场均存在理论逻辑和可操作性上的不足。此类违约金之债的诉讼时效应从履行迟延终了时起算，这符合诉讼时效的基本宗旨和迟延履行违约金设定的本意，也更为公平合理。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

出卖人处分权问题研究

《合同法》第 1 32条要求出卖人需有处分权 ,《民法典》制定中应删除类似规定 ,理由是 ,处分权是对既有权利进行处分的权利 ,买卖合同成立、生效的情形 ,均不需要出卖人处分权 ,买卖合同履行时也不一定需要出卖人处分权。出卖人处分权不影响其买卖合同的效力。既有立法的缺陷在于未明确区分处分与负担、处分行为与负担行为 ,没有认识到买卖合同的负担性质与所有权转让的处分性质并不相同。     

对两项法定计算标准的质疑

逾期付款违约金的法定计算标准和加倍支付迟延履行债务期间的债务利息的法定计算标准，是我们在追究违约责任和债务人迟延履行判决裁定的责任时经常要用到的。这里的计算标准应当明确、统一，才有利于人们正确地适用和执行。然而，由于种种原因，这两项法定的计算标准并不明确，致使人们在理解上存在着一定的分歧，实际做法也不尽一致。作为不大也不小的困惑，现冒昧探疑如下： 　　〈一〉关于逾期付款违约金 　　我国 1999年 10月 1日起施行的《合同法》完全取消了有关逾期付款违约金计算标准从法定的规定，但在当事人之间没有约定或约定不…     

违约金的理论问题——以合同法第114条为中心的解释论

惩罚性违约金可以适用于所有的违约类型 ,并不局限于迟延履行场合。依合同自由原则 ,当事人可以明确约定惩罚性违约金。就违约金责任的成立 ,应当区分类型具体分析是否要求违约人具有过错 ,且不应当以损害的存在及其大小的证明为要件。对于赔偿性违约金数额的调整 ,法院或仲裁机构行使裁量权时应有所节制。而对于惩罚性违约金 ,所要规制的只是其不公平的约定。     

论商品房担保贷款合同解除时的贷款返还责任——兼评《商品房买卖司法解释》第24、25条的适用

一、商品房担保贷款合同的特点近年来,我国房地产开发市场发展迅速,商品房交易量不断攀升。不过,绝大多数消费者尚不具备足够的经济实力,只能通过向银行贷款的方式向房地产开发商支付大部分房款。在此种贷款合同中,借款人(商品房买卖合同的买受人)以其购买的、未来预期取得所有权的房屋向银行(贷款人)提供担保,房地产开发商(商品房买卖合同的出卖人)亦需向银行提供保证担保,此即本文所探讨的商品房担保贷款合同。此种合同具有如下特点:(一)在法律性质上,商品房担保贷款合同属于借款合同,应当适用《合同法》的有关规定。《合同法》第196条规…     

合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件

【裁判要旨】先履行抗辩权中当事人的互负债务,要求双方债务具有对价关系。买卖合同中,对价关系的债务应该是出卖人的货物供给义务、买受人的支付货款义务,出卖人向买受人开具销售发票是附随义务,合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件,买受人不能以出卖人单纯违反出具发票这一合同附随义务为由行使先履行抗辩权,从而拒绝支付货款。     

法律咨询

如何选择适用违约金和定金?律师同志:赵某于2005年10月9日从一家房地产商处购得一套商品房,双方签订了合同,合同约定2006年4月正式交付住房,如一方违约应按房价的30%支付对方违约金。赵某在签订合同时按约支付了2万元定金。     

分期付款买卖合同的构成

<正>【裁判要旨】分期付款买卖合同若无法确定价款支付节点,应当视为约定不明,出卖人可以随时提出履行请求或解除合同,但应遵循买卖合同的交易习惯和规定,给债务人必要的准备时间,进而根据合同履行情况、市场行情等综合因素,赔偿守约方因此而产生的损失,使守约方的利益恢复到合同如期履行的状态。     

违反技术合同民事责任的特点

当事人拒绝履行、不适当履行、迟延履行技术合同,违反合同的,应承担违约责任。违反技术合同的民事责任与违反经济合同的民事责任相比较,具有以下特点: 1.违约金与赔偿金相对独立,除非有约定,不一并使用。当事人在合同中约定了违约金     

北京强佑房地产开发公司诉邱某房屋买卖合同纠纷案

案情简介 2002年12月30日，北京强佑房地产开发公司(以下简称强佑公司)与邱某 签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定：邱某购买强佑公司开发建设的和平新城2号楼A 座一层、二层商品房各1套，总价款为858．7569万元；买受人逾期付款超过30日，则出卖人有 权解除     

论融资租赁合同中承租人的索赔权

融资租赁合同中承租人对出卖人享有索赔权,其理论依据是债权让与说:依据契约条款,租赁公司将自己对于供应商的买卖契约上的请求权转让给承租人。承租人行使索赔权须具备三个条件:出卖人不履行买卖合同义务;出租人、出卖人、承租人三方约定承租人对出卖人有索赔权;该约定须符合法律规定。