论“土地财政”的效应、成因及其法律解决之道

“土地财政”是指地方政府在财政资金短缺的情况下,主要利用土地出让法律制度和土地税费法律制度来获取财政收入以充实本地政府财源的行为.地方政府的“土地财政”行为引发了正负两方面的效应,对负效应的分析显然更为重要.地方政府的“土地财政”行为有其深刻的制度成因.解决“土地财政”的法律措施是完善财政收支法律制度,合理配置中央和地方的财政权限;改革和完善财政转移支付法律制度;改革现行的土地制度和土地征收制度.     

我国土地经营权信托模式的法律思考

我国目前典型的土地经营权信托模式有“草尾模式”“沙县模式”“绍兴模式”“中信模式”等.土地经营权信托实践中的法律问题有:频繁调整土地承包经营权及土地流转金、政府角色越位、信托财产权利属性不明、农户利益保护缺位、改变耕地农业用途以及土地经营权信托设立中的不合法或不规范问题等.这些问题产生的根源在于相关法律法规的滞后或缺位.要构建我国土地经营权信托模式,就要适时地制定或修改与土地经营权信托相关的法律法规,诸如:《农村土地承包法》中有关土地承包经营权调整、收回以及流转原则的法律条文;《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条有关转包的法律条文.修改《物权法》,确立集体土地所有权、土地承包经营权、土地经营权相分离的农地产权制度.鉴于我国《信托法》规定得过于宏观以及土地经营权信托的独特性,应对土地经营权信托进行专门立法.     

操刀新“土改”的年轻人

开着红色吉利小车回到村子,拎着680本红彤彤的土地承包经营权证,张庆文前脚刚迈进村委会办公室,早早在这等候的村民便围了上来,不一会这680本“土地证”就发了大半. 张庆文长舒一口气,土地确权颁证的事也终于基本尘埃落定,土地有了“身份证”,村民们吃下“定心丸”.“进城打工的不再担心地被没收了,流转土地的大户也可安心往里投资了.”张庆文说.     

农地制度变迁下的土地经营权信托财产属性

我国土地经营权信托实践在浙江绍兴、福建沙县、湖南益阳和安徽宿州等地取得了不错的经济效果和社会效果,但实践中信托财产权利属性不明成了制约土地经营权信托进一步发展的桎梏.其根源在于我国农地产权制度供给不足,“两权分离”已滞后于土地经营权信托实践,“三权分离”迫切需要从政策到法律的转化.应将农地产权界定为集体土地所有权、土地承包经营权和土地经营权的权利结构,确认实践中土地承包经营权的类所有权性质,确认土地经营权是在土地承包经营权上设定的派生用益物权.三权分离视域下,土地经营权信托财产属性为土地经营权,利于保护农户利益与土地的物权性利用,进而促进土地经营权信托的持续发展,繁荣农村现代规模经济.     

美国可转让土地开发权的历史发展及相关法律问题

美国可转让土地开发权制度是在灵活的规划制度上发展起来的,其以可转让土地开发权制度为主体,并包括土地开发权征购制度以及可转让土地开发权银行.该制度中的“土地开发权”是“规划上的土地开发权”,它实际上是一种来自行政许可的权利,一种公法上的权利,与私法上的“一束权利”没有任何关系.在美国,可转让土地开发权的获得并不足以补偿土地权利人因土地被限制开发所遭受的损失,因此可转让土地开发权制度可能违反宪法中的征收条款,而且实际上要求土地开发者单独负担某些公共福利,而这些公共福利本该由所有社会成员共同负担.另外,该制度可能构成策略性规划,违反了正当程序,将导致原本合理的规划被破坏.从更广泛的视角来审视,可转让土地开发权制度在一定程度上折射出城市公共决策中行政、政治、司法、市场的互动关系,并且要靠可转让土地开发权银行和政府征购来弥补缺陷.     

论秦汉土地所有制形式

关于秦汉土地所有制形式问题,过去讨论过.主要的一种说法是,土地国有制占支配地位。侯外庐同志曾说过:“秦汉以来这种土地所有制形式(指土地国有制)是以一条红线贯串着全部封建史”;又说:“汉代土地所有制的支配形式是土地国有制”。秦汉时期土地所有制占支配的形式是土地国有制,还是地主土地私有制?我的看法主要是:地主土地私有制。     

土地承包经营权出资法律规制研究

2014年公司注册资本制度对市场主体实行宽进严管的改革,是从理念到措施的根本性变革,为土地承包经营权出资研究提供了新的制度基础.土地承包经营权出资是对土地发展权的完善,是解决“三农”问题的重要途径,也是我国立法上的创造.区别于其他非现金出资,土地承包经营权出资具有特殊性.土地承包经营权是一种新型的财产权利,既具有物权性质,同时兼具保障农民基本生活的社会保障功能.土地承包经营权出资立法设计时要充分考虑其社会保障功能,在坚守“三个不得”的基础上发掘其投资功能.当前,土地承包经营权出资依然存在出资制度内部构设及实施机制法律静态配置错位、土地承包经营权封闭性与公司市场性冲突等问题,同时来自制度运行外部条件对土地承包经营权出资的制约也不容忽视.土地承包经营权出资法律规制应置于安全与效率并重的资本观下进行,保障农民股东和债权人利益,规制土地承包经营权出资评估定价、出资履行、信息公开等.     

土地信托与农地“三权分置”改革

农地“三权分置”改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求.相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标.当前,我们有必要梳理“三权分置”改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度.具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度.需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界.建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系.为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能.     

论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性

“土地承包经营权”这样一个法律概念具有不确定性,在司法实践中造成了不应有的混乱.其中,最重要的就是混淆了地上权和永佃权之间的界限.建议废弃使用土地承包经营权、土地使用权等法律概念,建立完善的永佃权和地上权.     

On Process of Land Expropriation: Outside Experiences and Inside Problems

符合“正当程序”是土地征收的合法性要件之一.而“正当程序”的满足需要一系列制度作为支撑条件,美国和法国的法律对此都有相似的规定.中国的土地征收制度重实体而轻程序,程序设计总体而言存在诸多不足之处.如何进一步修改完善是一个复杂的命题.     

论农村土地征收中的问题及对策

农村土地征收事关国计民生,社会稳定.我国现阶段在农村土地征收中存在诸多问题,主要有非为“公共利益”的土地征收、土地征收相关主体职能的错位、土地征收补偿不合理等.分析这些问题的成因,并提出了解决这些问题的对策具有重要的现实意义.     

中国式的“圈地运动“

乱征滥占 　　土地资源不可再生,是社会可持续发展的根本保障.然而近年来,乱征滥占土地之风此起彼伏,席卷全国,许多是产粮结棉出油的良田耕地.占用理由五花八门,万变不离其宗,都是打着促进地区经济社会发展的幌子而进行的“败家子“蚕食. 　　……     

论土地承包经营权的征收

党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对土地承包经营权作了制度革新,赋予农民更多的财产权利,使得他物权的征收既有法理上的支撑又有实践的需要.在理论上,土地所有权的征收已不能消灭土地上存在的作为独立用益物权的土地承包经营权.在实践中,土地征收制度框架下,农民土地承包经营权的补偿边缘化使失地农民成为最大的受害者.土地征收中所有权与他物权并征,在当下中国土地制度特有结构下,农民享有最大“红利”,也是新物权观逻辑引发的必然.从立法上完善土地承包经营权独立物权地位,审慎规范土地征收制度,详实规定土地征收过程中补偿主体及细则,引入市场调节机制,才能最大限度保护农民的财产性权益.     

论城市地下空间所有权的性质

传统理论研究“土地法”,而近些年来,随着对城市地下空间利用的深入,各国开始探讨“空间法”.对城市地下空间权利性质的研究,我国学者有不同观点,典型的有“空间利用权说”、“空间基地使用权说”、“空间所有权说”.应该说,城市地下空间所有权具有独立性,是一项独立于土地所有权之外、与土地所有权相关的不动产物权.     

放活土地经营权的法制选择与裁判路径

在“三权分置”构架下如何放活土地经营权存在不同主张,其焦点在于土地经营权能否构成一项独立的用益物权以及能否实现土地经营权的抵押.在现行法律未作重大修改背景下,应当立足于现行法律规范及民法理论,赋予土地经营权担保功能,维持土地承包经营权制度,坚持物权与债权以及抵押与质押相区分规则.作为一项债权性质的权利,土地经营权的流转形式主要包括转让、转租、入股及质押担保,司法机关可依据土地承包经营权的转包、出租、入股以及权利质押等法律规范予以裁判.     

关于农村闲置地问题及对策研究

近年来我国土地闲置面积逐年增加,形成了不同程度的土地闲置.党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“建立城乡统一的建设用地市场”的主张为新一轮土地制度的改革奠定了基调.以此为契机,本文从农用闲置地的角度,结合全国闲置土地相关经验,试图为农用闲置地的持续利用和管理提供相关参考.     

唤起全民保护土地意识提高节约集约用地效率——临汾市尧都区国土资源局开展“6·25”全国土地宣传日活动

今年的6·25是第25个全国“土地日”,在这样一个细雨纷纷的清晨,山西省临汾市尧都区国土资源局200余名干部职工精神焕发在平阳广场参加了临汾市“土地宣传启动仪式”,全局班子成员身披鲜艳的宣传条幅向市民发放各类宣传手册,耐心讲解土地法律知识,解答咨询各类问题,宣传气氛浓郁,公众热情参与,为提高人们的土地法律意识和保护土地资源、节约集约用地创造了良好的氛围.     

土地承包经营权继承的解释论——兼评《最高人民法院公报》所载“李维祥诉李格梅继承权案”

“农户”不具有私法上的主体意义,《民法通则》第27条、《农村土地承包法》第15条虽然使用“农户”之表达,但依体系解释之方法,土地承包经营权的主体为集体经济组织之成员.《农村土地承包法》第31条、《最高人民法院〈关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释〉》第25条中所使用的“继续承包”,应理解为“继承”.在继承构造上,非本集体经济组织成员或非农身份,不构成继承人继承土地承包经营权之障碍.基于我国《继承法》第29条之规定,对土地承包经营权之继承,宜采用折价补偿之分配方法.     

城中村改造中土地权利配置法律问题研究

随着城市化进程的深入,城中村现象在全国范围内普遍呈现.加快城中村改造是顺应新型城镇化建设、统筹城乡协调发展、实现城乡一体化的必然要求.城中村改造的首要前提是集体土地权利制度创新与土地权利合理配置:即如何在农民集体成员全部自愿转为市民的前提下,实现集体土地国有;在集体土地国有化前提下,赋予集体建设用地与农民宅基地以土地发展权,促进集体建设用地使用权、农民宅基地使用权与国有建设用地使用权同等入市有效流转,并全面处理好小产权房问题.实现地方政府由“保障换土地”的旧思路向“赋权换土地”的新思路创新转化,最终建立政府、村集体及村民、外来人口乃至开发商多方城中村改造参与主体的土地权益均衡分享机制,促进土地权利公平、合理、有效配置,实现城乡一体化并推动城中村改造向着可持续发展的新型城镇化转型.     

土地他项权利制度初探

“他项权利”一词直接来自台湾土地法.指土地所有权以外一切有关土地的权利,包括地上权、永佃权,地役权、典权、抵押权、耕作权.所有权是所有人对其所有物享有的占有、使用、收益和处分的权利.所有权被称为“自物权”与所有权相对应,他物权是非所有人在他