维护业主自治权利

《上海市居住物业管理条例》修订在即，现实中业主自治管理与行政部门强制管理之间的冲突是条例修订中不可忽视的一个问题。笔者从大量的来信来访中感觉到，随着民主法制意识的增强，业主自治意识越来越强，他们要求获得真正的自治权。     

健全自治管理机制 规范业主自治管理

规范业主自治管理，应当以理清参与物业管理的各方关系并确定其职能为基本出发点，明确物业管理的责任主体，制订以业主行为规则为主要内容的公共契约，健全以业主自我管理为中心的自治管理机制，同时加强行业监督与指导，完善相关的配套制度。     

对业主员会自治管理认识误区的剖析

《上海市居住物业管理条例》颁发实施已满四年,条例对规范物业管理公司、业主委员会、政府相关部门的行为、维护相关主体的合法权益、创造与保持优良的居住环境等方面都起到了积极作用,为居住物业管理的法制化、民主化、科学化创造了有利的条件,本市居住物业管理的发展总体上讲是健康有序的。     

物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析

目前,我国新兴物业管理制度下应运而生的业主委员会所发挥的自治作用并不理想,原因是多方面的。但学界争论最大的是:我国业主委员会作为业主大会中“执行机构”,没有法人资格,不是独立的民事主体,不能独立承担法律责任。又以何种身份“执行”公共物业管理事务,与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实呢?争议的实质焦点有二:一是业主委员会的诉讼主体资格问题,二是业主委员会的民事主体资格及其民事责任的承担问题。由此,有学者建议:在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会制度的基础上,增加业主自治管理的监督机关,引入“业主团体”的概念,建立由全体业主组成的业主团体的自治组织机构。本文重点拟对业主委员会之法律地位及完善物业管理自治组织结构并发挥其自治作用进行探讨。     

城市社区机制研究——基于业主自治的若干法律问题

业主自治的法律模式将成为提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的一种可行的管理模式。但是从目前我国法学实践的角度看,业主自治法律制度还不成熟。为此,本文对业主自治从经济学与法学结合点的角度讨论业主的法律定位、业主大会以及业主委员会等相关问题,以期促进业主自治法律制度的早日完善。     

居委会自治性质的重新探讨——居民委员会与业主委员会的自治性比较

伴随《物业管理条例》的出台,居民委员会是否“居民自治组织”的探讨摆在了人们的面前。解读居委会组织法和物业管理条例,比较居委会和业委会在组织产生、委员代表性、工作内容以及社会进程中的差异,可以发现居委会本质上是基层政府派出的具有自治性质的机构,而非实然意义上的群众自治组织,为此重新审视居民委员会组织法,重新审视“社区居民自治组织”的建构,成为推进社区建设和居委会发展之必要。     

业主自治小区，业委会能否收取物业费？

由于物业公司服务差、物业服务费贵。目前不少住宅小区尝试、施行业主自治——由业主委员会（简称“业委会”）代表全体业主行使小区的物业管理和服务。我国法律规定了业主的共同利益可由业委会来共同表达和维护。法律法规也并未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业,但并未授权业委会收取物业费,也没有对业委会的诉讼主体资格作出明确规定,当业委会欲独立行使诉讼权利催收物业服务费时,却遭遇重重障碍,导致新生的业主自治濒临夭折的危险。     

《物业管理条例》力克六大疑难

居民小区物业管理的相关问题最终由准决定?新入住住宅发现质量问题由谁负责?公用设施如何保证其使用与维护?以往，面对物业管理中出现的种种问题。业主与物业管理公司各执一词，争论不下，谁是谁非，难有定论?6月19日，我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》正式颁布条例的颁布实施，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障。     

业主大会规程

建设部关于印发《业主大会规程》的通知建住房[2003]131号各省、自治区建设厅,直辖市房地局,新疆生产建设兵团建设局:为了规范业主大会的活动,保障民主决策,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,我部制定了《业主大会规程》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部住宅与房地产业司。建设部二○○三年六月二十六日     

业主委员会制度存在的缺陷及其完善

2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》,第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词,从而在立法层面上创立了我国的业主委员会制度。这一制度虽然实施三年有余,但是实践中真正建立并发挥作用的业主委员会可谓凤毛麟角。以北京市为例,目前有3000多个住宅小区,其中已经成立业主委员会的仅有440家左右,所占比例约为15%。业主大会、业主委员会成立难,运作举步维艰,甚至处于“困局”状态,是目前很多小区共同面临的问题,严重制约和影响了物业管理的和谐发展。本文针对业主委员会成立和运作过程中存在的问题,对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。     

从城市住房制度的变革看业主委员会的产生

一定意义上,业主委员会的出现是我国城市住房制度改革的一种必然结果。可以说,业主委员会的产生既与我国城市住房制度改革高度相关,又与城市基层社会的创举有关。在构建新型社区物业服务体系、建设美丽社区、推进现代社区治理的实践中,业主委员会均将发挥重要的建构作用。     

注意立法表述的准确性——立法工作者手记

立法机关制定法律规范,是一项十分严肃的法律行为,它关系到国家、社会公众的利益以及人民群众的合法权益能否得到切实维护。因此,法律、法规的条文表述必须十分严密、准确,使管理相对人、行政执法部门和司法机关都能正确理解和把握。在法律规范的起草和审议过程中,立法者往往字斟句     

党建引领业主自治何以可能?——基于商品房小区治理实践的案例研究

党建引领是加强基层治理体系和治理能力现代化建设的重要举措。对J小区从业主维权走向业主自治的案例分析表明,基层党建能够推动业主自治和提升商品房小区治理水平,党建引领业主自治的机制主要体现为政治领导与组织机制、自我服务机制、广泛参与机制以及自我约束与监督机制。小区党支部、业委会和物业公司构成商品房小区治理的“新三驾马车”,在党建引领下形成多元协商,挖掘业主资源、拓展公共空间和进行价值引领,共同推动业主自治。     

业主委员会法律地位探析

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位,均没有做出明晰的界定。按照现有的法律法规来界定业主委员会的法律地位．可以认为业主委员会不是法人,也不是独立的非法人组织．本身不具有民事主体资格,不能独立参与诉讼活动。这种状况不利于城市社区的发展,我们应借鉴国外相关立法．引入“业主团体”概念,理顺业主委员会和相关的业主大会、业主团体等之间的法律关系,科学合理地规范业主委员会的法律地位。     

聚焦物业管理

国务院于2003年6月8日颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》)．并于今年9月1日起施行。《条例》的颁布标志着我国的物业管理进入了法制化、规范化的新时期。遵循下位法与上位法相一致的原则考虑近年来上海物业管理出现的新情况、新矛盾《上海市物业管理条例》也将呼之欲出。结合上海物业管理的实际情况，市人大城建环保委副主任委员、物业管理公司经理、业委套主任各抒己见，畅谈感想……     

让“村民自治”在法制轨道上健康成长

1998年11月,九届全国人大常委会第五次会议通过了《中华人民共和国村民委员会组织法》(以下简称《村组法》),同日共和国主席九号令公布实行。正式法与试行法比较,在涉及村民委员会选人、议事、监督三个关键环节上作了重要补充与完善,使之更加具体,更具有可操作性,特别是对有关程序作了更细的规定。这部法律的制定与实施,给广大农民实现当家作主提供了强大的法律武器,很多地方的农民自觉地拿起这个武器,争取并捍卫了自己的自治权利。村民自治,作为依法治国的重要内容在《村组法》的光照下正在健康地发展,这已是不争的事实。同时,我们也必须看…     

创新社会治理构建和谐小区——深圳市龙华新区龙华办事处城中村业主自治管理模式见成效

十八届三中全会精神 创新社会治理体制 党的十八届三中全会第一次提出了“创新社会治理”概念。社会管理与社会治理虽然只有一字之差,却体现了我们党在治理理念上更加注重社会治理方式的多样化、重视社会组织与公众参与、创新社会治理体制机制、实现社会管理能力提高的价值导向。     

山西省村民自治的现状与思考

20世纪80年代初,适应家庭联产承包责任制的推行,出现了村民自治。从1982年《宪法》正式确立村民委员会作为农村基层群众性自治组织的法律地位,到1998年全国人大常委会正式通过了《中华人民共和国村民委员会组织法》,村民自治走过了二十多年的历程。实践充分证明,村民自治是中国政治体制改革的一个重大成功实验,更是推进中国农村基层民主政治建设的途径,它对于保证农民群众当家作主、密切于群关系、构建农村和谐社会发挥了重要作用。