对于婚前购房婚后办理产证的房屋性质的认定

正随着社会财富的不断增加,民众购房意愿的逐步高涨,且家庭或者个人购房的方式也愈发复杂。同样随着公证业务的蓬勃开展,涉及到家庭不动产的买卖、抵押、继承等公证也越来越多,对于上述不动产是否属于夫妻共同财产,往往是此类公证的焦点之一。按照新修订的婚姻法,婚前财产属于个人所有,不作为夫妻共同财产,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。但是,物权法     

试论不动产交易合同效力与不动产登记的关系

我国的不动产交易主要是指不动产的买卖、赠与、交换、预售、抵押、租凭等。因此而签订的合同统称为不动产交易合同。我国不动产所有权的取得、变更，依法实行不动产登记制度，当事人应当按照法律规定到指定的部门办理变更登记手续。不动产所有权变更登记与不动产交易合同的登记，是不同的两个概念，不动产交易合同效力与登记是一种什么关系，目前司法界和学术界都有不同的看法，为此，谈一些个人的看法。     

应重视公证在不动产转移中的作用

所谓不动产是指不能移动的财产，主要是指房屋，也包括其他建筑物。不动产的转移，主要是指所有权的转移。不动产的转移主要原因有买卖、赠与、分割、继承、析产、抵押。在日常生活中，因房屋的买卖、赠与、分割、继承、析产、抵押而产生的民事法律关系经常发生纠纷，有的导致诉讼，这是因为，这类民事法律行为不仅依据民法、继承法、婚姻法、土地管理法、担保法，还涉及到国家公房、私房买卖政策和有关规定，处理时稍微疏忽，便会酿成纠纷，造成诉讼。如何防止这些纠纷的发生呢？笔者认为凡涉及到不动产转移，应由公证机关办理必要的公证手…     

中德不动产预告登记制度比较

不动产预告登记在德国、日本等大陆法系国家有着很长历史,这个制度的出现主要是为了防止“一房二卖”或“一房数卖”.所谓“一房二卖”或“一房数卖”,是指在不动产买卖市场中,买房欺瞒卖方,先后把一个不动产卖给两人或两人以上.而不动产预告登记制度很好的解决了这个问题.然而,该制度并非我国的原创,它来源于德国,日本等国.在我国,该制度实行的时间很短.而且这个制度在市场中的实践情况,依然不容我们乐观.所以,本文希望通过对中德两国的不动产预告登记制度进行比较,然后从比较中发现我国此制度的不足和发展方向.     

关于国际船舶买卖的几个法律问题

一、船舶的性质与船舶买卖船舶,在法律上是视为动产,还是不动产,各国法律规定是不同的.罗马法中船舶是作为动产,而中世纪的日尔曼法则将船舶当作浮动的岛屿而视为不动产.目前,英美等国认为船舶是动产,日本、秘鲁等国则把船舶视为不动产,尽管各国法律规定不同,但在实践上,大多数国家还是将船舶视为不动产处理的.因为船舶是运输工具,对其进行买卖并非仅仅是买卖的目的,其价值很高,流转不易,因此,船舶所有人变更也不频繁,这些均与不动产性质相似,加之船舶登记制度的保障,识别起来也较容易,所以船舶的所有权、抵押、委托、强制执行和拍卖     

不动产登记基本范畴解析

不动产登记法在性质上主要属于登记程序法,应对纳入不动产登记的权利类型、不动产登记的基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序等问题作出规定。可以纳入不动产登记的权利不仅限于《物权法》和其他法律中规定的物权,还包括法律和行政法规规定的可以登记的债权。不动产登记的主要功用是公示不动产上的权利状态,但不动产登记对于不动产权利的变动所起的作用略有不同。不动产登记簿采取物的编成主义,只有权利人、利害关系人以及法律规定的国家机关才能查询不动产登记簿。     

浅谈不动产物权登记制度的路径选择

我国目前还没有制定不动产登记法,现在有关不动产登记的规范零星的分散在一些法律、法规或部门规章中,缺乏完整性和系统性。因不动产对国民经济的重大作用,不动产法肯定是我国未来制定的物权法重点内容,而不动产登记是不动产法最基本的制度。那么在我国物权法起草过程中,如何确定登记的效力,采取哪种登记制度是物权法的重要课题。一、不动产登记制度的外国法例及原因分析1、登记要件主义。登记要件主义认为房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在,在登记之后才能认为是完成产权的转移或权利的设定,未经登记房地产交易的权利受…     

不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究

《土地管理法》等法律规定的土地总登记是人民政府对土地权属的行政确认行为,而《物权法》上的不动产登记是不动产物权的公示方式,既非行政管理行为,更非行政确权行为。不动产权属确认的实体依据是不动产物权变动规则,而非不动产登记,但由于《物权法》赋予不动产登记以权利移转效力、权利推定效力和善意保护效力,故不动产登记在不动产权属确认中亦具有重要地位和作用。国家参与不动产登记在法律性质上属非讼事件,因而不动产登记程序应属非讼民事程序,自应适用非讼程序规则。基于不动产登记簿的形式拘束力,当事人不能就登记机构作出的登记决定提起行政复议或行政诉讼,而只能通过更正登记制度对错误的不动产登记进行救济。因此,不动产权属争议只能通过民事诉讼予以解决。     

不动产征收拆迁补偿若干法律问题探讨——兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则

当前不动产征收拆迁补偿实务中遇到了诸多制度或体制问题,如征收工作缺乏具体明确的法律指引、征收与拆迁补偿缺少衔接程序,强制拆迁或变相强制买卖中被拆迁人完全被动,更有个别地方官员滥用政府强制权力、侵犯被拆迁人的合法利益、民权无所保证。因此,本文提出不动产征收拆迁补偿立法应以保障民权为核心,既要考虑法律的内在秩序,也要考虑法规政策在实务中的可行性,在制度上做若干安排：征收必须事先听取利害关系人意见;取消强制拆迁制度;引入＂征收决定＂程序,区分征收决定和征收执行,征收执行阶段应明确＂补偿＂在＂拆迁＂之前;同时引入《拆迁授权证书》以提高法律的实效性。     

委托人的身份审查与操作业务研究

近几年诈骗委托公证书进行二手房交易．骗取售房款或房贷的事件屡有发生。虽然委托公证书本身并不直接产生不动产权利转移的后果．但由于买卖不动产以当事人意思表示为核心。出售者的身份是确定出售方意思表示是否真实的资格前提。如果委托公证书因身份证明错误而撤销将直接影响买卖合同及不动产交易过户登记的有效性，即公证员对委托人身份的证明会辐射到不动产交易安全领域。     

共同抵押的效力:代位求偿权及其合理性分析

一、问题的提出 共同抵押是指为担保同一债权,而在数个不动产、不动产用益物权或动产上设定的抵押权。其最大的特色在于在数个抵押物上设立抵押权来担保同一债权。共同抵押的设定不但有利于债务的清偿,还可降低单个抵押物的担保风险,不失为一项好的法律制度。在共同抵押制度中,其效力问     

建立不动产契约公证制度的意义

我国现行的不动产交易制度存在不利于简洁、有效、经济地保护出资人、买卖当事人权益之弊端。我国不动产登记制度混淆了物权与债权、公权与私权的界限 ,以不动产登记作为不动产契约生效的要件 ,不符合不动产契约本身的特性和不动产市场规律。不动产契约公证是世界上许多国家和地区较普遍采用的、与不动产登记相并行的一种制度。将不动产契约公证作为不动产契约生效的法定条件 ,是实现公权与私权的有效分离和不动产交易物权和债权的有机衔接 ,确保不动产市场健康发展的重要制度保障。     

不动产"一物数卖"纠纷的法律适用——以不动产物权变动模式为中心

随着我国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革,房地产业得以迅猛发展,特别是很多地区房价的变化,出现了以房地产为主的不动产交易的多样性和复杂性,不动产买卖纠纷明显增多,其中“一物数     

论他物权的设定

我国物权法理论主要是以所有权为中心展开对物权变动的讨论,而忽视了他物权设定的特殊性。他物权的设定与所有权的移转存在着诸多区别,原则上他物权应通过物权设定的合同加公示方法才能设定。不动产他物权设定的模式一般应采取登记要件主义。     

认真对待不动产登记程序——对不动产物权变动规则的实用主义认识

不动产物权变动规则在立法和学理上有很大的争议。本文从实用主义的角度指出，从不动产登记程序这种实践操作机制入手，就会发现，加强对不动产登记程序机理的理论研究，是更有意义的智识活动，因为不动产登记程序决定了不动产物权的实体法律效果，整合了不动产物权变动实体法律规则，我国不动产物权交易实践也亟需完善合理的不动产登记程序制度。     

证券从业人员挪用公款炒股收盘结算未出现负数的处理

一、股示买卖成交与交割过程 股票买卖的成交过程,是经纪人执行投资人委托指令,使买卖行为得以确立的过程。投资人确定了要买卖的股票后,向证券经纪商发出委托指令,证券经纪商接到该指令后,立即进行指令的传递,将客户的要求迅速通知其在证券交易所场内的经纪人。场内经纪人一接到委托指令,便立刻按照客户指令的要求在场内参与买卖竞价,直至在股票的种类、价格、数量上均与客户的指令达成一致,宣告成交。至此,委托买卖成交过程完成。成交过程是股票交易程序的关键阶段,成交的实现主要通过各种口头或是书面协议来确定的,如填写成交单等。     

我国不动产预告登记制度之若干思考

不动产预告登记制度是物权法登记制度中一项重要制度,物权法(草案)对此也进行了规定,但仍需完善。不动产预告登记将债权物权化,赋予债权请求权以物权性质的排他效力。其价值在于保障当事人(特别是弱者)的权利,保护交易安全,维护市场信用等,特别是以抑制商品房买卖中"一房多售"为典型。本文拟从不动产预告登记的法律涵义与性质入手,对不动产预告登记的法律效力与法律价值进行思考,结合我国实际提出不动产预告登记制度若干方面在我国的制度设计。     

人体器官买卖的国际刑法规制

人体器官买卖包括个人主动出卖器官、个人强行摘除他人器官出卖、“器官库”人体器官买卖和跨国人体器官买卖等四种主要类型。各国法律对人体器官买卖的规制分为设立专门刑法条款和未设立专门刑法条款两大类。国际社会规制人体器官买卖的努力主要体现在世界卫生组织的不懈工作和世界各国的积极响应。以国际刑法规制人体器官买卖应当明确人体器官买卖的概念、构成要件、犯罪形态、刑罚、管辖和惩处模式。     

不动产投资信托研究

美国不动产投资信托（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ,以下简称ＲＥＩＴ）制度自１９６０年实施以来,至今仍颇受广大小额投资人之欢迎。究其法理,该制度来源于投资信托（ＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ）,即先募集小额投资人之资金,而后集中交由专家来从事不动产之买卖及抵押贷款,最后再将利润分配于大众。ＲＥＩＴ之所以能得以成功推广,一方面,因为ＲＥＩＴ的单位投资金额较小,使一般大众可以通过购买ＲＥＩＴ基金,普遍参与个人财力所无法单独负担之巨额不动产投资计划,从而得以分享不动产投资之利润;另一方面,美国…     

不动产占有人在交易中的权益保护

在不动产一物数卖的多重买卖纠纷中,如何评价不动产占有的法律效力,保护不动产占有人的合法权益,在学理上尚缺乏系统的考察。这既囿于传统物权债权的二分财产权体系思维的困境,又陷于占有、登记法定二元公示方式的窠臼,导致法官在处理该类案件时,常陷入法律适用的两难境地。实证考察当前我国不动产权属登记等现实状况,不动产登记制度仍存在缺乏公信力等问题。而考虑到司法实践已一定程度上认可不动产占有的法律效力,学理上应适度转变物权债权严格二分、占有登记严格二分的传统思维方式,确认不动产占有所包含的实体权益。在实践中强调以相对人知悉为中心的信赖保护,辅之以善意要件证明程序来构建不动产交易秩序。