论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同（示范文本）》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。     

物业服务合同法律性质辨析

物业服务合同是典型的民事合同,是一种新类型的服务合同,是合同法上的无名合同和要式合同。正确分析物业服务合同的性质,理清物业管理中的法律关系,对引导物业管理活动中当事人的行为有着重要意义。     

住宅小区物业管理中存在的问题及对策

物业管理是一个新兴行业。目前，小区物业管理中存在的主要问题是物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，物业服务企业责任不明，不认真履行合同。究其原因，主要是物业管理业市场竞争机制远未形成，立法不完善，人员素质不高；大多数业主法律意识淡薄。应进一步完善物业管理法律。严格实施分业经营、规范物业服务，政府要进一步增强服务意识，业主要增强维权意识，物业服务企业要规范服务行为。     

《民法典》中物业服务人的管理权限

物业服务人系提供服务，但其又有一定的管理权限，这看似矛盾的现象需要一个妥当的解释，以厘清我国物业制度的基本架构。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，可以为物的管理和人的管理，这是业主的物业管理。业主将物的管理中对共有部分的保存、维护内容，通过合同委托给物业服务人为之，这是物业服务人基于合同的物业服务。基于业主在人的管理上的天然不便，业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人，从而形成物业服务人的管理权限。为避免必要的对人管理委托授权出现缺失，该委托授权有法定与约定两种类型。     

我国物业管理存在的问题与对策

现代物业管理已在我国初步形成体系,但仍有诸多问题有待完善。转变服务理念,从业主的利益出发变被动服务为主动服务,提升服务层次,树立良好的优质服务形象;提高职工队伍综合素质,从观念、技能、作风等方面适应物业发展的要求;实行精细管理,全面、全员、全过程地增强成本核算意识;完善和落实制度;加强引导,积极探索,主动为分离转制创造条件等都是建立健全我国现代物业管理体系的有效措施。     

论前期物业管理合同的法律性质

由于前期物业管理合同是开发商和物业管理企业签定的,业主没有机会也没有可能参与合同的谈判、签约,却需要履行前期物业管理合同中约定的相应义务,这就导致了大量的前期物业纠纷。本文将就前期物业管理合同的法律性质及对业主的效力进行探讨。     

试论物业服务费用纠纷的解决机制

当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多，从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构（业主委员会）收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度，以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。     

居住物业保安服务及其责任的法律分析

居住物业管理本质应为建立一个安全、健康、便利及舒适的居住环境,居住物业保安服务未尽职责,应承担违约责任.完善居住物业保安服务,需要从立法上,体制上加以规范和提高,减少居住物业保安服务纠纷,为保障业主人身、财产安全提供法律途径和制度措施.     

以科学发展观指导和谐物业企业建设

建设和谐企业是企业树立和落实科学发展观、构建和谐社会的根本任务。物业管理企业在和谐社会体系的构建中应该切实承担好经济责任、政治责任和社会责任。和谐物业企业建设要突出以人为本,坚持员工第一,为构建和谐物业企业营造浓厚氛围。坚持文化引领,丰富文化内涵,为构建和谐物业企业提供精神动力。理顺管理体制,完善运行机制,为构建和谐物业企业提供有力保障。创新服务措施,提升服务水平,为构建和谐物业企业提供重要支撑。加强集约经营,注重内涵发展,为构建和谐物业企业奠定坚实基础。     

浅谈早期介入在物业管理中的作用

早期介入对运作后的物业管理有十分重要的作用,直接影响到物业管理的效果和质量。物业管理的早期介入,可以有效避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾,确保物业管理单位在物业建成后投入使用时就能为业主提供良好的管理服务。     

寄宿制学校物业管理模式的构建与实施

随着我国物业管理事业的发展和社会的进步,物业管理经营领域也在不断扩展,寄宿制学校实施规范化的物业管理,可充分利用学校的办学资源,为学校提供专业化的优质物业管理服务,也大大缩短了学校的行政管理链条,使学校的组织结构和教学框架得到了优化,从而有利于确保学校教学质量的提高.因此,探讨和分析寄宿制学校物业管理的特点和规律具有十分重要的现实意义.     

中小物流企业信息化的现状与发展对策

我国中小物流企业信息化程度较低,绝大多数中小物流企业尚不具备运用信息技术处理物流信息的能力,这与物流行业的快速发展极不相称。为解决制约我国中小物流企业信息化建设的瓶颈问题,政府部门应加强宏观环境的规范化和标准化建设,企业内部应加快自身信息化建设,社会机构则应加快物流信息技术人才的培养。只有这样,才能有效地推动中小物流企业的信息化发展。     

业主拖欠物业服务费的法律问题研究

目前,物业服务行业的发展存在一种问题,业主由于各种原因对物业服务企业存在不满,进而拖欠物业服务费,而业主认为这是一种维护自己权利的行为。于是就出现了实践中物业服务企业继续降低服务质量、业主继续拖欠物业服务费的恶性循环。因此,了解业主拖欠物业服务费相关法律原理,对于促进物业服务行业的良性发展能起到促进作用。     

论公共安全管理专业服务社会能力的提升简

专业建设是高等学校各项建设的核心,是提高人才培养质量的保证.加强公共安全管理专业建设,提升服务社会能力是国家“十二五”规划“关于加强公共安全体系”的需求,也是专业持续健康发展的需要.公共安全管理专业应通过推进“校、局、企”对接,创新人才培养模式,推进实践教学改革,提升教师实践教学水平,推进评价模式改革等手段,提升服务社会能力.     

当前物业管理企业战略管理中的外部环境分析

当前在我国物业管理行业刚刚形成,经营环境还不规范的条件下,搞好物业管理企业的战略管理对其长期可持续发展具有重大意义.因此,应对其外部环境进行正确分析,为物业管理企业制定战略提供依据.     

国企产权制度改革与公司治理

我国属于公有产权模式国家,国企经济效益差,国企改革举步维艰,根本原因在于产权制度不完善,公司治理结构不合理。所以,必须对我国国有企业产权制度进行改革,推行产权结构多元化,明确经营权责等。同时要建立合理的董事会结构,强化监事会的作用,在新的产权制度下建立合理的公司治理结构。     

政府采购物业管理服务创新研究

物业管理服务是由物业服务企业提供的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着政府后勤服务的改革,物业管理服务愈来愈被政府机构所认可;伴随着政府采购的深入,物业管理服务也被纳入政府采购之列。全面采购"常规性公共服务",根据需要区别采购物业企业的特约性服务及市场经营性服务,有选择性地采购公众性代办性服务,对于政府资源配置市场化和提高政府财政资金使用效率具有深远的实践意义。     

我国社会信用管理行业总体特征、主要问题及对策研究

我国社会信用环境和信用管理行业发展总体特征表现为：信用管理服务行业市场需求发展迅速,社会信用风险成本不断加大,本土企业信用风险意识不强,社会信用风险管理不断发展和提高,社会信用风险管理存在比较严重的结构失衡问题。加强我国社会信用风险管理,既要充分借鉴这些国际上成功的经验,也要从目前我国信用行业发展水平和信用风险管理实际出发,采取合理有效措施。一是高度重视和加强国家信用管理;二是高度重视通过法律法规管理社会信用;三是注重充分发挥市场力量和市场机制在社会信用管理体系建设中的作用;四是大力发展信用行业,稳妥推动信用行业产业化运作;五是坚持＂两手＂抓,加快形成诚信奖励和失信惩罚机制。     

从深圳实践看如何深化国有企业改革

从深圳市国企改革中产权管理、企业管理、劳动人事管理存在的问题可看出,贯彻十六大关于国企改革的精神,必须实现"三个转变",即资产经营公司要实现从管理国有企业向管理国有资产转变,国有企业要实现从经营国有资产向经营企业转变,国有企业员工要实现从"企业人"向"市场人"转变。同时,要深化国企改革,必须在国有企业内部实行业务重组、资债重组和产权重组,推行企业管理创新,并认真解决妨碍改革的思想认识问题。