信托式不动产证券化模式法律研究

2008年全球金融危机虽然是由美国次级住房抵押贷款所引发,但真正系统性风险的酝酿则是由不动产的资产证券化产生的。在证券化过程中,风险通过金融衍生品不断累积,并被分散到全球投资者手中,一旦出现问题,损失的就不仅仅是美国或者几个国家了。由于信托是不动产证券化的主要模式之一,因此本文从物权法的角度,审视不动产证券化信托模式的法律关系,并对不动产证券化的监督和发展提出了相关见解。     

资产证券化下的不动产物权登记制度思考

资产证券化的资产转让程序通过保障证券化资产的独立性实现风险隔离的功能，其由两个步骤组成，一是实现证券化资产的转让，二是对有效转让的证券化资产予以财产登记。这离不开完备的财产登记制度。资产证券化作为一种金融创新工具要求不动产登记安全、低成本和便捷，而我国尚未建立统一的不动产物权登记制度，现存制度又存有较多缺陷，本文试探讨建立一个统一的不动产物权登记系统，增加物权公示公信力，方便资产流转、提高交易安全。     

资产证券化下的不动产物权登记制度思考

资产证券化的资产转让程序通过保障证券化资产的独立性实现风险隔离的功能,其由两个步骤组成,一是实现证券化资产的转让,二是对有效转让的证券化资产予以财产登记。这离不开完备的财产登记制度。资产证券化作为一种金融创新工具要求不动产登记安全、低成本和便捷,而我国尚未建立统一的不动产物权登记制度,现存制度又存有较多缺陷,本文试探讨建立一个统一的不动产物权登记系统,增加物权公示公信力,方便资产流转、提高交易安全。     

试析美国不动产投资信托立法

1960年9月14日,美国第86届国会通过的《国内税收法典》(Internal Revenue Code)修正案增加了有关不动产投资信托(real es- tate investment trusts或REITs)的条款。所谓美国不动产投资信托法其实就是指这些条款及其陆续修订。本文介绍美国不动产投资信托立法的历史原因、基本框架及其演进,以期获得美国不动产投资信托制度之概观。     

高速公路融资的资金信托与企业资产证券化模式之比较

本文以高速公路融资的个案为范例,探讨信托公司的资金信托与证券公司的企业资产证券化在具体融资中的技术差异,着重是要说明资金信托在融资过程申面临的一些困惑和问题,并由此反思信托公司的业务模式与融资地位。     

不动产信托受益人的权利义务及责任

不动产信托就是委托人移转的财产权或信托财产的原本是不动产的信托,包括自益信托和他益信托两种类型。受益人是真正可以享受信托利益的人,即受益权的权利主体,完整的受益权是一种兼具对物和对人的权利。因此,受益人的权利,也包括对信托财产的权利和对受托人的权利,当委托人是受益人时,受益权可以自由移转和强制执行;当委托人并非受益人时,受益权的自由移转或强制执行,不得违反信托本旨。除非信托文件另有规定,受益人原则上不负有任何义务。为了贯彻委托人设立信托的意旨,受益人原则上应不负任何责任,例外情形才负补充偿还责任。     

资产证券化SPV设立的法律思考

在我国目前法律体系下采用信托和公司两种组织形式来担当SPV还存在着一定的法律障碍 ,不论采用哪种形式 ,都必须对SPV豁免在现行法律、法规下对实体公司的许多要求 ,其中包括最低资本注册要求、证券发行、财务制度、税收豁免等问题 ;为实现真正的“破产隔离” ,SPV的投资主体应该由发起人之外的其他主体来担当 ;而对于整个资产证券化的法律控制最好是用特别法来规范 ,不宜因此而对现有法律进行大规模地修改来达到目的。     

论拟证券化信贷资产的信托移转程序——兼为信托财产公示要件主义辩护

拟证券化信贷资产的信托移转,关乎资产证券化的成败。信托财产独立性以信托财产的公示为成立要件。拟证券化信贷资产信托移转程序承担保障信托财产独立性和风险隔离的双重功能,以特定目的信托的设立来实现信托财产的独立性,以信托财产的独立性来实现信贷资产证券化的风险隔离。拟证券化信贷资产信托移转程序分两步走:依债权转让程序实现拟证券化信贷资产转让,对有效转让的拟证券化信贷资产予以信托登记。     

浅析不动产预告登记制度

随着我国《物权法》的颁行,一种新的制度得以确立,即不动产预告登记制度。可以说,该制度填补了债权与物权之间的空隙,使民法的体系变得更为完整,本文将对这一制度从含义、性质、效力等几个方面做一粗浅分析。     

浅析我国不动产登记制度

不动产登记在物权法中占据重要地位，不动产登记是近现代各国民法的一项重要制度，是不动产的公示方式。2007年我国通过了《物权法》，对不动产登记进行了总体的规定，但尚不完善。本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨，并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。     

抑制房地产泡沫的法律对策探索

房地产泡沫是房地产价格在人为因素的作用下严重脱离其实际价值而持续上涨的不正常状态。房地产泡沫与开发商的非法炒作、过度投机、人们的非理性价格预期以及结构性失调有着直接的关系,但其产生根源在于法律制度的缺失与不完善。本文通过借鉴我国香港地区和新加坡的有关法律,在土地管理制度、房地产开发资金的使用方式、房地产金融体制、房地产市场交易、房地产税收改革以及住房结构性问题等方面,探讨我国防治房地产泡沫的法律完善问题。     

完善我国房地产登记制度的实证思考

我国的房地产登记模式,仍应采取权利登记模式,同时可以吸取契约登记制度的一些优点;登记机关的设立一般以市为基础;在立法上,应明确区分土地权利的总登记和初始登记,在实务中,有必要引入房地产登记专业代理人制度,同时确立登记机关和专业代理人相应的赔偿责任和保险制度。     

不动产登记机构设置探析

不动产登记机构要统一已经成为各界的共识,但如何统一则存在由法院、行政机关、中介机构充任等多种选择方案。不动产登记机构的选择应坚持有效性、可行性和效率原则。从不动产登记的目标和我国一直由行政部门登记的国情出发,先以土地、房产登记为基础设立独立的不动产登记局,再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择。不动产登记局的设立应从登记机构及其人员设置、登记机构的职责、对从登记机构的监管等方面加以明确规定。     

中国企业海外购置不动产的法律风险防范———尼日利亚土地交易理论与实践

随着中国企业对非洲的投资日益增长,在非洲购买不动产发展实业的案例也越来越多。由于殖民地历史和当地习惯法的双重影响,非洲国家规制不动产交易的法律呈现出多种样态并存的现象。巨额的交易价格和资产的不可移动性致使在非洲投资不动产存在各种风险。如何从法律层面控制和防范风险成为中国企业海外投资不动产的重要课题。,以中国企业在尼日利亚购买土地为实例④,探讨尼日利亚的土地市场、契据交付、产权登记、土地法律渊源、产权移转流程、合同规则等理论及操作实践,旨在为在尼日利亚投资的中国企业和个人提供法律指引,降低在当地投资的法律风险。     

房地产一致原则质疑

在我国现行房地产立法中确立了房地产一致原则,该原则不能适应市场经济的需求,产生了一些弊端。地上权制度适应了市场经济的需求,能够克服房地产一致原则带来的弊端,是构筑我国土地使用权与房屋等建筑物所有权关系的最佳选择。     

房地产经纪的内涵与特征分析

目前我国房地产经纪业管理存在一些混乱现象,亟需行业立法加以规范,但是国内理论界还没有形成对房地产经纪内涵的统一认识。因此,从当前国内有关经纪、经纪人的定义出发,分析了英美法系和大陆法系有关经纪的概念,提出了经纪、经纪人概念的内涵,探讨了经纪与行纪、代理的关系,在此基础上,深入研究了房地产经纪的内涵与特征。     

房地产抵押登记制度若干问题探讨

我国房地产抵押登记制度原则上应采取登记生效主义,但在某些特殊情况下也应承认未完成登记的房地产抵押权的效力。我国现行抵押登记制度的具体实施也存在一定的缺陷,应统一房地产登记机关,简化登记程序,同时在延长登记请求权的诉讼时效和增加登记请求权的内容两方面完善不动产抵押登记请求权制度。     

不动产登记簿之推定力

物权法第16条第1句是对不动产登记簿推定力之规定，而非仅赋予登记簿证据资格。不动产登记簿的推定力能够使不动产上的物权状态更加清晰，为不动产善意取得制度奠定了基础，有助于维护交易安全、提高交易效率。不动产登记簿的推定力属于法律推定中的权利推定，是可以推翻的。不动产登记簿的推定力可分为积极推定与消极推定，其适用对象是具有登记能力的权利。物权法第16条第1句分配了证明责任。确定民事实体权利的法律规范如婚姻法第17条第1款可以直接推翻不动产登记簿的正确性推定。     

明清时期田宅相邻关系研究

在明清时期,虽然国家法律没有规定田宅相邻关系如何调整,但是,地方官充分发挥主观能动性,依据情理对此类纠纷作出判决。这些判决所体现的处理纠纷的原则、理念竟然与当代物权法不谋而合,可见情理与法律制定的理念是相通的。     

不动产登记簿的制度建构

不动产登记簿是不动产物权的基础，在设置上应有统一性，有合理的构造和编制标准。登记簿的记载对象应在物权法定的基础上，满足实践需求，并要有合理的记载程序。登记簿应根据不同内容而对不同的公众公开，并受正当程序、法律救济等制度措施的保障。