论商品房抵押的若干法律问题

预售商品房由于其本身的特殊性 ,抵押过程中的有关法律问题受到了社会各界的广泛关注。本文从着重讨论了预售商品房抵押权的设定、房地产抵押权实现的条件和方式及预售商品房抵押的法律效力等问题     

预售商品房抵押的学理基础研究

预售商品房抵押是一个复杂的法律问题,其中涉及到很多法律关系。预售商品房抵押在实践中早已客观存在?,但相关立法却显得较为滞后。预售商品房抵押的设立突破了传统民法中的抵押权设立方式,其法律特征也不同于一般的商品房抵押,抵押的标的是期待权,从民法基础理论的角度对预售商品房抵押的学理问题进行探讨确有必要。预售商品房抵押依理论具有可操作性,今后我国若能在立法上对其作出较完善的规定,将会对我国房地产法学理论及实践带来有益的补充与完善。     

预售商品房抵押若干法律问题

本文针对我国近期大量出现的预售商品房抵押贷款中引起学术界和实际部门关注的预售商品房的担保功能，预售商品房抵押的法律特征及法律效力，预售商品房抵押权的设定、实现及消灭等诸问题作了深入探讨。     

论商品房预售合同转让的法律规制

我国法律没有明确规定是否允许商品房预售合同的转让,但从法理和制度价值上来看,应当采允许的态度.商品房预售合同转让的性质是合同的转让,因此其法律要件就应当与合同转让的法律要件相对应.通过完善现有的商品房预售合同登记备案制度来构建商品房预售合同的转让登记制度,能够切实解决投机炒房和“一合同二卖”两大问题.     

浅论商品房预售的转让

商品房预售的转让，又叫“期房的转让”，是指商品房预售法律关系中的预购人将购买的未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为。这种转让是由预购人将预售关系中的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人（房地产开发经营企业）之间形成以原预售合同为内容的商品房预售法律关系。商品房预售的转让，实际上只变更预售法律关系的主体，而其内容并不发生变化。鉴于商品房预售的转让在我国大陆尚属新生事物，现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售的转让在价值选择和定位上又持谨慎的立法态度，理论界对此众说纷坛，实践中也生诸…     

浅谈商品房预售款的托管与监管

我国的商品房预售制度存在着诸多问题,预售资金的处理是其中之一。国家可在有关预售款的制度设计中引入第三方,采用托管与监管相结合的方式处理。通过对预售款托管制度的设计和间接监管手段的加强,借助法律的规制手段调控预售市场,使其能健康发展,并发挥出应有的积极作用。     

预购商品房抵押法律效力问题探讨——以银行债权保护为视角

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式。期房销售以香港的楼花按揭形式引入内地后,我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押问题进行立法规制,但对预购商品房抵押应具备何种法律效力却语焉不详,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益,而以期房作为抵押担保的银行贷款面临巨大的法律风险。通过对预购商品房抵押法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,期冀能对预购商品房抵押的性质及法律效力合理定位,使其与我国现行的物权法律体系相互协调,并通过保护银行信贷资金的安全,维护我国住房金融市场的稳定与有序。     

商品房预售制度理论问题研究

商品房预售在我国业已成为与商品房现售并驾齐驱的两种方式之一。研究商品房预售的特征、条件和性质,有助于澄清人们认识上的误区,促进我国商品房预售市场的稳健运行。     

反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护

商品房预售许可制度是我国政府监管房地产市场的一项重要制度。传统法学一般认为,对商品房预售行为设立行政许可是为了保护弱势购房者的利益,但商品房预售许可制度无法真正达到保护弱势购房者的目的,对商品房预售行为的终极控制——"取消预售行为、实现现房销售"也将给弱势购房者带来较大的不利影响。本文认为从保护弱势购房者的利益出发,应该允许商品房预售行为,取消现行的商品房预售许可制度。     

商品房预售各方当事人风险防范法律对策

对于商品房预售制度问题层出不穷的今天,商品房预售中各方当事人均面临较大风险,房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机帝l以分散各方当事人的风险。     

商品房预售中的预告登记制度

本文介绍了预告登记的含义、特征和性质,同时针对我国商品房预售中预告登记制度存在的不尽完善的地方,结合德国、日本、台湾地区的相应制度,分别从效力性、适用范围、预告登记请求权三个方面探讨预告登记与我国现有法律体系整合问题。     

论商品房买卖登记

商品房买卖登记包括商品房预售登记和房屋产权(所有权)登记两种类型。商品房预售登记使债权具有物权性,房屋产权登记旨在发生物权变动的公示与公信力。通过对不动产登记的理论及各国的立法例的研究,分析了登记与房屋买卖合同的关系:产权登记与房屋买卖合同相区分,不影响合同的效力。针对我国不动产登记中存在的问题,提出了对策建议。     

对完善商品房预售制度的思考

商品房预售具有法律上的不平等性和经济上的垄断性,因此,切实从法律上加强政府相关管理部门的监管责任和强化消费者的保护途径非常必要。     

论商品房买卖登记

商品房买卖登记包括两种类型 ,即商品房预售登记和房屋产权 (所有权 )登记 ;商品房预售登记使债权具有物权性 ,房屋产权登记旨在发生物权变动的公示与公信力。通过对不动产登记的理论及各国的立法例的研究 ,分析了登记与房屋买卖合同的关系 :产权登记与房屋买卖合同相区分 ,不影响合同的效力。针对我国不动产登记中存在的问题 ,提出了完善建议     

论未峻工预售商品房转让合同的效力

本文分析了未竣工预售商品房转让合同的效力问题。     

商品房预售合同登记备案制度的完善路径

商品房预售合同登记备案已经成为商品房交易的必经环节,但相关制度并未将其纳入不动产登记范畴,预售合同登记备案的性质、效力、功能亦无明确界定,登记备案是否可诉以及一房多卖情况下买受人权利顺位等纠纷,理论界存在争议,实务中裁判不一。应完善制度顶层设计,将登记备案主管部门归口到不动产登记部门,明确登记备案的性质及适用范围,规范法律程序。     

试论情势变更原则在商品房预售中的具体适用

契约严守原则是合同领域的基础性原则,但由于商品房预售合同的标的是现实不存在或尚不完全存在的,从预售合同成立到合同全部履行有一个较长的周期,国家法律政策的重大调整、国际市场需求的变化、价格的起伏等可能导致商品房市场价格的异常变动或合同不能按约履行,而需要适用情势变更原则.但实践中情势变更与商业风险往往难以区分,需要分析情势变更的适用条件,对情势变更做出界定.     

简论商品房预售之预告登记制度

预售商品房在预售时尚未建好，此时因标的物不存在，干其上则不可能成立房屋所有权或其他物权，在预售合同订立后，预售人与预购人之间不可能产生现实的该房屋的物权变动问题，即不可能产生房地产物权变动的登记问题。在预购人取得预购房所有权之前，预售人一直占有（在现实上或在法律意义上）标的物（或其可能形态），这就有将其再行转让给第三人的可能，而预购人是无法通过现实物权登记办法来控制预售人的处分行为的，为保护预购人的利益，（最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答｝（1995年）（以下简…     

房地产在建过程中登记制度的法律性质

司法实践中,由于对在建过程中房地产登记制度的法律性质认识不一,加之不动产登记制度不够完备,故引发了不动产物权变动中的诸多法律问题。本文旨在通过对这一阶段的登记行为的深入分析,进一步明确其法律性质,并结合审判实践中发生的相关案例,探讨解决审判难点问题的方案,提出相关建议,以期为完善商品房预售登记制度和统一司法实践提供帮助。     

商品房预售资金监管模式探析——一个法经济学的视角

商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式.作为一种期房交易,其直接关系到购房人的切身利益,如果不对商品房预售进行有效监管势必会使相关利益主体承担巨大风险.由于商品房预售资金涉及开发企业的根本利益,所以对预售资金进行监管可作为降低房地产市场风险的最有力的手段.应当从监管成本、监管模式的外部性对监管主体进行研究并对当前我国的监管模式进行评析,以找到一个切实可行的监管模式.