房屋承租人优先购买权问题探析

房屋承租人优先购买权制度存在是合理的，但该制度不符合意思自治原则和破坏交易安全的观点。共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权，应明确房屋承租人先买权行使期限及其法律后果、“同等条件”的内涵和实现方法。     

共有人优先购买权研究

优先购买权既非期待权亦非形成权,而是一种具有物权效力的债权。优先购买权的行使在一定情况下要受到权利、同等条件以及期限的限制。同等条件不仅仅是价格条件,还包括付款条件,以及欲转让其份额的共有人提出的影响其利益实现的其他条件。这些条件只要没有明显的不利因素,就可以认为是同等条件,反之具有明显的不利因素,则应认为不具有同等条件。在共有人优先购买权与承租人、典权人的优先购买权发生竞合时,宜认为共有人之优先购买权较为优先。     

论共有房屋转租中的优先购买权

共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但是我国现行的法律对此规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有“物权化”的债权,其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权;当承租人、次承租人的优先购买权竞合时,次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权;共有人与次承租人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。     

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提,我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则,缺乏可操作性.应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上,运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件,明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件...     

论房屋承租人优先购买权的司法保护——基于实体与程序的双重视角

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖于第三人而承租人事后知悉向法院起诉的,法院除了宣告出租人与第三人之间的租赁房屋买卖合同无效之外,能否应承租人的请求而认定承租人与出租人之间以同等条件成立租赁房屋买卖合同?在优先购买权诉讼中,承租人的请求次数、优先购买权的期限限制、举证责任的承担、诉讼担保的提供、买卖合同的强制执行等等事宜也都需要明确。文章从实体与程序两个方面对于房屋承租人优先购买权的司法保护问题进行了研究。     

房屋承租人优先购买权的法律研究

房屋承租人优先购买权,是指承租人依据相关法律规定或者合约的约定,当房屋所有权人出售此房屋时,在同样的条件下拥有的优先购买的权利.此项权利的性质为一项期待权,需要出租人在15天内将出卖此房屋的通知告知承租方.除承租方享有优先购买权外,次承租人在特定条件下亦享有此权利.同时,享有优先购买权的主体在行使此项权利时,应满足同等条件中的三项必备要素.并且在承租人的权利与第三人利益保护发生冲突时,应从相关的法律规范出发,以妥善解决此冲突.     

房屋承租人优先购买权中的同等条件的认定

正确地认定房屋承租人优先购买权中的同等条件,对保护各方当事人特别是承租人的合法权益非常关键。同等条件只限于价格条件,但同等条件并不一定是相同价格。出租人以合理的让利方式出售出租房时,承租人的市价与出租人的让利价为同等条件;出租人以市价出售出租房时,同等条件就是相同价格。     

试析房屋租赁法律问题

在房屋租赁关系中,我国法律规定了对承租人权利的特殊保护,即承租人优先购买权制度和买卖不破租赁制度.通过对有关房屋租赁权性质的几种学说进行分析比较,认为房屋租赁权既非单纯的物权也非单纯的债权,而是出现了租赁权物权化的趋势.在转祖制度中,转租对出租人、承租人和次承租人的效力以及自行转租所产生的法律后果也是值得研究的课题.     

论我国的房屋优先购买权

房屋优先购买权,是指在同等条件下,特定的当事人所享有的优先购买房屋的权利。在我国,房屋优先购买权主要分为四种:房屋共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、房屋承典人的优先购买权和目前我国住房制度改革中的优先购买权。就房屋优先购买权这一内容,笔者作以下几方面的分析探讨。     

论房屋实际承租人优先购买权的法律保护

我国《合同法》及相关司法解释对房屋承租人的优先购买权给予保护已有较为明确的规定.但对转租后优先购买权如何行使的问题未作规定,导致理论的争议和司法实践中的混乱.在承租人将房屋的各个部分转让给多个次承租人以及承租人自己使用部分房屋、又将剩余的部分房屋出租给次承租人的情形下,房屋结构便于分割使用且可以进行房屋产权登记的,各个...     

美国司法能动的历史发展

司法能动是发端于美国的一种重要的司法哲学。美国司法能动的代表性时期为马歇尔法院、沃伦法院和伯格法院时期。美国的司法能动并非源于宪法的明确规定,而是联邦最高法院在马伯里诉麦迪逊案、布朗诉教育委员会案、罗伊诉韦德案等众多案件中通过＂立法性司法＂确立下来的。美国司法能动的成功有其特定的社会历史条件和法治背景。     

酌定减轻处罚刍议

"不具有本法规定的减轻处罚情节"并非酌定减轻处罚的适用条件,"案件的特殊情况"也不限于"涉案的特殊因素",而应包括"案件的一般性情节"。酌定减轻处罚的适用程序过于严格,带来诸多弊端,应取消最高人民法院核准的要求,将其适用权交由各级法院的审判委员会行使。酌定减轻处罚既可是刑期的减轻也可是刑种的减轻,但不能减至法定最低刑,更不能减至免除处罚;酌定减轻处罚并不以‘减一格’为限。     

犯意诱发型诱惑侦查中被诱惑者的罪与罚

诱惑侦查手段普遍适用于毒品等隐蔽性犯罪,已为我国法律所肯定.但2012年修正的刑事诉讼法明确禁止犯意诱发型诱惑侦查.我国学说上普遍主张对犯意诱发型诱惑侦查的被引诱者在实体法上作无罪处理,似有不妥.程序法上,对犯意诱发型诱惑侦查证据的排除,根据我国法律只限于某些场合.从国内外实务来看,对被诱惑者“定罪但从宽处罚”的做法得到广泛认可,我国应当进一步将这一做法具体化.由于对被引诱者减、免刑事处罚的规定已逾越司法解释的权限,应由立法解决.     

“软暴力”入罪需坚守罪刑法定原则--以寻衅滋事案件为例

罪刑法定原则作为刑法的基本原则,在惩治"软暴力"犯罪中应当贯彻。由于"软暴力"尚未载入刑法典,司法实践中要将此类行为入罪,仍须沿着规范评价路径,以具体罪名的构成要件为演绎推理的大前提。同时,根据成文法主义要求,司法解释性质的文件可用作说理论据,但不能作为直接裁判依据,其溯及力可参照司法解释的溯及力加以理解。     

绝对还是相对：对既判力事实的司法认知

诉讼法一般是从证明对象的角度看既判力事实是否对涉及该事实的后诉事实的预决效力,而笔者则从司法认知的角度来认识既判力事实的预决效力,既判力事实是否具有预先确定的绝对效力,法官在后案中无须当事人举证证明,作为司法认知的事项直接进行确认,是一个非常复杂的问题。笔者认为断然肯定或是否定既判力事实作为司法认知的对象,都是错误的。既判力事实对司法认知的效力具有相对性,有的既判力事实是司法认知的对象,有的既判力事实则不能成为司法认知的对象。     

渎职侵权类案件立案与量刑标准衔接问题思考

2006年7月26日正式公布实施的《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》的修订实施在司法实践中还是存在与量刑标准衔接方面的问题。为准确打击渎职侵权类犯罪,有必要修改或出台与新的规定相衔接的量刑标准之司法解释。     

试析中国合同法无效免责条款规定的疏漏及其弥补

我国合同法中关于免责条款的规定计有第三十九条、第四十条、第五十三条,及最高院相关的司法解释。这些条文与解释的规定存在重复、冲突之处,同时亦没有构成一个周延的规定。为解决上述问题,笔者建议应当增加第三十九条的后果规定,同时修改第四十条,使具有该条情形的格式条款相对无效。     

特殊盗窃行为性质分析和未遂入罪把握

在刑法修正案（八）中,对于特殊盗窃虽取消了入罪数额规定,但特殊盗窃仍旧为结果犯,应以侵害财产权的结果是否发生作为犯罪既未遂标准。在司法实践中,适用＂两高＂解释第十二条关于盗窃未遂处理的规定,应当坚持＂规范优先、价值随后＂的罪刑法定和刑法谦抑的原则,对于特殊盗窃未遂入罪问题,同时还应根据国家刑事政策和地区治安形势进行解决。     

刑法典内的体系解释方法探讨

体系解释是刑法解释的重要方法之一,具体指根据刑法条文在整个刑法中的地位,联系相关法条的含义,阐明其规范意旨的解释方法。〔1〕体系解释不仅在理论层面有利于作出妥当的解释结论,而且在实践中有利于实现刑法的正义性。因此,对刑法典内的具体法条进行体系解释,是很有必要的。然而在实践中,具体刑法条文中的相同项、并列项、空白项的体系解释面临一些实际问题,这些问题的解决,在司法实践中具有重要作用。