论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善

房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对     

共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存

房屋优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的在时间上先与他人购买房屋的权利。优先购买权关系的主体是出卖人自己分得的财产的共有人或其他原共有人，或者出卖房屋的出租人和承租人。优先购买权关系的内容是其他原共有人或承租人享有的在同等条件下优先购买标的物的权利和出卖人承担的在同等条件下优先出卖标的物的义务。     

房屋承租人优先购买权的几个问题

我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人基于租赁合同,享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权.但在转租以及强制拍卖方式下,承租人对租赁房屋是否享有优先购买权,则是需要理论和立法进一步解决的问题,避免因审判人员的理解不同而导致同类案件审判结果不同.另外,《中华人民共和国物权法》在涉及按份共有物处分时由共有人"全体同意之原则"改采"多数决原则".在按份共有人根据"多数决原则"出售共有物而少数共有人主张优先购买的情况下,为避免共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合,应对多数共有人的处分权进行必要的限制:当多数共有人要求出售共有物时,应首先满足少数共有人优先购买多数共有人的共有份额的权利.     

权利优先行使辨析

我国现行民事法律在许多方面存在着权利优先行使的规定。如担保物权中的优先受偿权,租赁和共有关系中的优先购买权,破产程序中的优先清偿权。各种优先权在行使过程中以何种权利更为优先,笔者就此略作阐释,以供参考。 一、关于共有和租赁优先购买权的行使。在共有关系中按份共有人对其他共有人出让的份额有优先购买权,在房屋租赁中承租人在出租人转让租赁物时有优先购买权,当二者在同一时间发生时,何者更为优先?例如某一房屋由甲、乙两人按份共有,其中甲将自己享     

浅谈我国优先购买权制度的重构

我国现行法定优先购买权制度对稳定民事法律关系有积极的作用,但它同时又违背了公平原则,并形成了对所有权人行使处分权的限制,不利于商品的流转。应当采用法定优先购买权和约定优先购买权双轨制,实行约定优先购买权为主.法定优先购买权为辅的制度。以恢复对所有权的尊重,促进商品的流转。     

私房买卖中的优先购买权若干情形研究

所谓优先购买权是指公民或法人在特定的买卖关系中依法享有的在同等条件下优先于他人购买出卖人财产的权利〔1〕 。在房屋买卖关系中 ,我国现行立法主要规定了两种优先购买权 :一是房屋共有人的优先购买权 ;二是房屋承租人的优先购买权。房屋的共有人在出卖自己共有房屋份额时 ,应事先征得其他共有人的同意 ,在同等条件下 ,其他共有人有优先购买的权利〔2〕。当其他共有人表示不愿购买或不愿按同等条件购买时 ,共有人可将房屋出卖给他人。否则 ,其他共有人可得请求撤销该房屋买卖合同和赔偿损失。房屋所有人出卖出租房屋 ,应提前 3个月通知…     

论“优先购买权”及其法律保护

优先购买权的概念及特征 所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖出租房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权具有以下特征: 一、优先购买权是期待权。优先购买权并不是共有人或者承租人在任何时候都享有的一种现实权利。     

论共有

通说主张 ,“共有”是两个以上主体对同一物共同享有一个所有权。本文认为 :作为法律确认的行为资格 ,权利不能分享。“共有”没有分割财产 ,但分割了所有权。共有物之所谓“所有权” ,不是一种现实的直接的行为资格 ,而是全体共有人分别行使各自权利的结果。确切地说 ,共有物无所有人和所有权。共有人的权利包括对自己共有份额的所有权 ,对共有物的共有权 ,对其他共有人的共有份额的先买权。其中 ,第一项权利是共有人全部权利的根据 ,第二、三项权利是第一项权利的权能。“共有”是两个以上主体对同一未分割物的各个份额分别享有所有权。     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

优先购买权刍议

优先购买权是公民、法人在特定的买卖中,在同等条件下,优先于其他人购买某项财产的权利。优先购买权的特征如下: 1.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是先买权人任何时候都享有的一种现实权利。先买权人对其所享有优先购买权的那项财产,在出卖人出卖以前,仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人将这项财产出卖时,先买权人才能行使自己的先购权,将这项权利的可能性变成现实性。 2.优先购买权是一种限制权。这种限制表现在两个方面。其一是对出卖人的限制,在优先购买权存在的情况下,出卖人出卖财产时,必须优先卖给先买权人,这是出卖人应当履行的法定义务,对此,我国民法通则和《城市私有房屋管理条例》都有规定。其二是对先买权人的限制,先买权人只有在同等的条件下,才能优先购买出卖人出售的财产。所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件、交付货款的时间、方式等与其他购买人相同。也就是说,先     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

按份共有人优先购买权之实现——《物权法》第101条的法解释和适用

在按份共有人对非共有人有偿出让其所享有的共有财产份额或代表该财产份额的共有财产的情况下,其他按份共有人在遵循了与第三人完全相同的交易条件下才享有优先购买权。在出让人执行法院判决和因破产而出让共有财产份额时,按份共有人不享有优先购买权。只有在作为受让人的第三人知晓优先购买权存在的情况下,按份共有人的优先购买权才产生对抗第三人的效力。在按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时,也应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。     

试论健全我国民法他物权制度

他物权,即限制物权.是指非所有人依法对他人所有物享有部分权能的物权,即非所有人基于法律规定或与所有人的约定,而对他人财物享有占有、使用、收益或处分的权利.他物权作为一种物权亦是直接支配的权利,同样具有物上优先权,请求权和追及权等物权效力. 他物权与所有权有密切联系,但又有区别,它与所有权相比较具有以下几点特点:(1)他物权的权利主体是非所有人,即除所有人以外的其他公民和法人.而所有权的权利主体则是所有人.所以,他物权是非所有人对所有人的财产所享有的一种物权;(2)所有权是“完全物权”,而他物权只在一定程度上具有所有权的权能,没有法律的依据和所有人的授权,他物权人不能行使处分权.由于他物权在内容上受到法律和所有人意志的限制.他物权又     

共有关系中的优先购买权研究

优先购买权,也称先买权,是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。优先购买权不仅仅适用于共有关系中,亦可依法适用于其他法律关系,但共有中的优先购买权具有典型意义。所谓共有人优先购买权,是指共有人在其他共有人有偿转让其份额或者转让已经分割的共有部分时,所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。我国民法理论和民事司法实践对共有人优先购买权规则并无统一认识,本文不揣浅薄,对共有关系中的优先购买权一陈管见,以求教于同仁。一、优先购买权在共有关系中的适用范围     

处分权与承租人优先购买权的冲突分析

本文结合我国司法实践,以房屋权利人行使处分权与部分房屋承租人行使优先购买权时产生的利益冲突为出发点,着重分析了承租人优先购买权的性质与立法目的,提出了解决两者利益冲突的建议.     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

论共有人的优先购买权

共有人的优先购买权在性质上为一种形成权,仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合中,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域.同等条件包含价款条件相同、价款支付的方式、受让人的信用状况及是否提供担保等因素.优先购买权的行使,可发生转让人和行使优先购买权的共有人之间当然成立转让合同、类推适用物权法关于善意取得的规定等效果.共有人的优先购买权与承租人的优先购买权仅仅在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下竞存.     

承租人优先购买权行使的限制

本文从案例入手,对承租人的优先购买权问题进行探讨,重点探讨了承租人行使优先购买权应当受到的限制。文中认为,限制承租人优先购买权行使的因素主要包括:租赁合同的效力、合理期限、共有人的优先购买权等六种因素。