关于集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权的流转虽然在法律上受到严格的限制,但现实中其流转的数量和规模之大已使集体建设用地的流转发展成庞大而复杂的隐性市场。本文意在通过探究集体建设用地使用权的流转根源、流转中存在的问题,论证法律应放开集体建设用地使用权的流转,并针对问题进行制度规制方面的思考。     

集体建设用地使用权流转的必要性与可行性证成

虽然我国现行法近乎禁止地严格限制集体建设用地使用权的流转,但在现实生活中集体建设用地使用权流转却一直＂生生不息＂。这种现行制度与现实生活相对割裂的矛盾如何消解也成了理论界和实务界亟需解决的难题。集体建设用地使用权流转既具有必要性,亦具备可行性。同时,所有权平等原则要求集体土地和国有土地同地同权,自然集体建设用地使用权流转是实现集体建设用地和国有建设用地同地同权的合理路径;现行立法所采的原则禁止、个别允许的立法态度亦为集体建设用地使用权预留了流转空间;全国各地多部集体建设用地流转管理办法等规范性文件也在逐步为流转松绑。     

我国农村集体土地流转状况与法律规制研究——以山东省济南市为例

农村集体土地流转包括土地承包经营权流转和集体建设用地使用权流转。尽管政策和立法均在鼓励土地承包经营权流转,但受制于各种原因,目前土地承包经营权的流转仍然处于非常低级的阶段。日渐兴旺的集体建设用地使用权的流转,由于缺乏法律的支持,则一直处于一种无序的状态。因此有必要尽快对集体建设用地使用权的流转进行立法规制,并进一步完善土地承包经营权的流转。     

浅析集体建设用地使用权的流转

禁止集体建设用地使用权的流转阻碍了农村经济发展,安徽芜湖的试点打开了集体建设用地流转的大门。集体建设用地使用权的流转使法律的平等价值得到贯彻,缓解城市＂地荒＂,促进农村土地节约化、集中化,带动农村城市化工业化建设。集体建设用地的流转是一项牵一发而动全身的大工程,需删除法律对其的禁止规定,完善农民社会保障,理清土地权利主体,平衡利益分配,保障政府财政收入,严把政府审批关。     

农村集体经营性建设用地“同等入市”法律问题初探

农村集体经营性建设用地入市有助于农民财产性收入的实现。当前我国农村集体建设用地所有权存在主体虚位、经营权政社合一的弊端,同时集体建设用地使用权的用益物权效力在物权法上并未获得正名,存在权能内容不完整,收益权、处分权受限等问题,这些都给集体经营性建设用地市场化改革带来了制度性的难题。应尽快制订相关法律,完善相关配套制度,合理构建集体经营性建设用地使用权的流转体系和收益分配机制,为集体经营性建设用地入市提供制度供给。     

限制集体建设用地使用权流转带来的问题与改革路径分析

文章认为国家现行集体建设用地使用权制度是限制流转。带来的问题是:违背了物权平等的基本原则和精神,阻碍了农村土地的资本化、市场化进程,损害了农民的土地权益;相关法律规定因比较原则,漏洞较多,容易被规避;限制集体建设用地使用权流转的法律规定与现实相距太远;造成了全国范围内的"小产权房"问题;农村集体建设用地大量非法流转,使农村土地产权关系混乱,影响交易安全,也给司法实践带来困难。改革路径是:落实物权平等原则,让农民集体土地与城市国有土地的"同地、同价、同权";删除《土地管理法》中禁止集体建设用地出让、转让、出租的规定,制定规范集体建设用地流转的相关规定,为集体建设用地的资本化、市场化扫清法律上的障碍;制定集体建设用地流转的规则,搭建集体建设用地流转有形平台,充分保障农民获得集体建设用地流转的土地增值收益;严格农村集体建设用地的规划管理和用途管理。     

集体建设用地流转的法律依据及现实思考

当前,随着我国工业化、城镇化的快速发展,建设用地需求增长的态势明显。在实践中,集体建设用地使用权的流转已大量存在,其数量和规模也呈现明显上升趋势。本文探讨集体建设用地流转的法律基础及其实践,以期推动征地制度沿着法制化的正确方向深入改革。     

被物权法遗忘的权利——集体建设用地使用权流转的合法性与合理性分析

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定:在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转,这在政策上肯定了集体建设用地使用权的物权属性.各地关于集体建设用地使用权流转也基本持肯定态度并制定相关行政性规范文件.然而,即将于2007年10月1日生效的物权法却未包含此种物权.集体建设用地使用权在法律上地位的模糊必然导致权利实施和维护的困难.     

集体非农建设用地使用权流转问题探析

近几年来,随着经济的快速发展和城镇化进程的加快,集体非农建设用地使用权的流转对发展区域经济、壮大集体经济发挥了重要的作用,但因其流转的自发无序,也带来了土地利用混乱、土地产权关系不明晰、扰乱土地市场秩序等副作用。如何规范集体非农建设用地使用权的流转,本文从以下     

我国集体建设用地使用权流转制度的建构

我国集体建设用地使用权可流转制度的建立,将集体建设用地纳入土地一级市场,充分发挥土地的资源性作用,对于我国经济保持持续稳定发展具有重要意义。此项制度的建立,必然会增加农民收入,促进农村经济发展,推动"城乡一体化"建设,加快社会主义新农村建设。一项制度的建立需要以相关配套制度为依托,我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。     

我国农村集体建设用地使用权的制度论证——以河南、广东、河北、湖北和上海为视角

集体建设用地使用权包括原始取得和继受取得,原始取得属于一级市场,继受取得属于二级市场.国家立法层面应将集体土地所有权主体进行人格化确定.集体建设用地使用权继受取得中,转让人在转让时必须具备一定的特殊条件.应允许无偿取得的集体建设用地使用权入市并对其"变性"问题做出规定.政府可对集体建设用地使用权流转征收一定的税费而不应...     

农村集体建设用地使用权流转制度的立法设计

为规范农村集体建设用地使用权流转行为,克服非法流转产生的弊端,我们有必要通过立法将其纳入法制轨道,使其朝着健康、有序的方向发展。     

“平等,并非遥不可及”——论集体建设用地使用权的流转

集体土地使用权与国有土地使用权同为不动产使用权,理应受到平等保护,不应因"身份"不同而有所差别。政府应当在避免对集体建设用地流转市场的直接干预的前提下,注重运用宏观调控手段,为土地流转市场的良性发展营建公平的竞争环境。     

农村建设用地使用权流转的市场化及法律保障

本文绕开目前宅基地使用权流转的制度及法律障碍,从其他的切入点分析建立农村建设用地使用权流转市场的必要性,找出市场化流转过程中的瓶颈制约,希望打破城乡建设用地流转的“双轨”运行模式,提高农村建设用地的利用价值。     

农村宅基地使用权流转的理论与实践探析

宅基地使用权自由流转具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润,符合"卡尔多-希克斯"效率标准.实践证明,"以宅基地换房"改革实践模式在目前我国县乡财政紧张及集体收入不足的状况下能达到中央政府、地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意,具有较强的生命力和适应性;而"宅基地入市流转"模式适用于经济发达地区,是长久之计.应进一步从开放集体建设用地、完善宅基地使用权的创设、理顺流转的收益分配、建立价格机制等方面推进农村宅基地使用权流转的改革.     

关于规范农村集体土地使用权流转的几点思考

农村集体土地使用权流转,加快了农业结构调整和城镇化步伐,提升了农业科技水平,推动了土地规模经营,促进了农村经济的发展。在农村集体土地使用权流转过程中也暴露出一些问题,如认识不统一,政策不完善;法律不完备,机制不健全;合同不科学,流转不规范;政府越位普遍,农民权益受侵等。规范农村集体土地使用权流转,必须加快建立、健全集体土地使用权流转的体制机制;有效发挥政府在集体土地流转中的管理职能;将集体建设用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道;做好集体土地产权管理工作;对流转土地给予合理补偿,保护农民的切身利益。     

如何解读党的十八届三中全会土地制度改革精神

贯彻落实党的十八届三中全会土地制度改革精神,正确解读是基础。当前关于三中全会《决定》土地制度改革理解的分歧主要集中在土地承包经营合同期限、土地承包经营权抵押、农村集体建设用地流转及宅基地流转四个方面。土地承包经营关系的长久不变就是指土地承包期的长久不变,但不是永久不变;土地承包经营权抵押是指对承包经营权本身的抵押,而不是经营权抵押,承包权和经营权分立需要进一步探讨法律实现途径;农村集体建设用地流转的范围应结合征地制度改革等动态把握;宅基地流转需要通过试点慎重、稳妥推进,但不应谨小慎微。     

浅析农村建设用地使用权流转的必然性

目前,我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但法律对之仍采取限制甚至禁止的措施。这严重阻碍了农村经济的发展,不利于土地资源的合理利用。确立农村建设用地使用权流转制度,让农村建设用地走进市场,不仅可以提高土地利用率,而且有利于深化土地使用制度改革,促进农村乃至整个国民经济的发展。     

我国农村宅基地使用权流转制度建构

宅基地是农村居民赖以生存的重要物质资料,使用权是使其得到利用的法律表现形式。宅基地使用权能否流转,学术界存在不同的观点。随着农村经济体制改革的深入,宅基地使用权的流转早已暗流涌动。我国应顺应时代的发展,对农村宅基地使用权的流转制度进行合理建构。     

县域近郊农村宅基地使用权流转的实证分析——基于山东省L市的田野调查

调查显示,县域近郊宅基地使用权流转呈以下基本样态:农户家庭成员间宅基地使用权的再分配、农村集体组织成员间的宅基地使用权流转和农村集体组织成员外的宅基地使用权流转等,被调查区域农村宅基地使用权流转,总体呈流转数量趋于增加、流转形式趋于多样的特点。完善宅基地使用权流转制度具体应采取以下措施:明确宅基地使用权为限制流通物,建立宅基地有期限性使用制度,分类建立宅基地使用权的退出机制,健全宅基地使用权流转的制度支撑等。