商品房预售中按揭制度的法律完善

商品房预售中的按揭制度虽名为“按揭”,但不存在将所有权转移于债权人这一按揭最显著的特 征。在此制度下,期房作为物的价值难以体现。鉴于此,应通过以下两种方法加以完善;其一,完 善商品房预售抵押贷款制度;其二,建立以转移所有权为标志的“真正”的商品房按揭贷款制度。     

比较按揭法律制度

近年来,在我国房地产业发展的过程中,引入了香港地区的商品房预售按揭贷款制度我国引入后的按揭制度与香港按揭制度因法律制度的根本不同而存在区别,应将其界定为以一般债权为标的物的权利质押的方式,并将其与抵押、让与担保等相关法津制度进行区别,进一步完善我国的在建工程权利质押制度     

预售商品房抵押合同的效力

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，…     

预售商品房按揭法律问题研究

本文通过研究国内按揭的内涵,对涉及按揭性质的抵押说、质押说、让与担保说提出了异议,从而将预售商品房按揭界定为一种新型的物的担保方式,并经过分析按揭中存在的风险,提出了完善我国按揭制度的法律构想。     

浅谈房地产市场中的楼宇按揭实务

银行（或非银行金融机构）给楼宇购买者提供按揭贷款，是美国、新加坡、香港等国家和地区在六、七十年代兴起的一项房地产金融业务，此项房地产金融业务的兴起，为一时资金不足又需要置业的人土提供了能够购买楼宇的机会和条件，推进了房地产市场的发展。给楼宇购买者提供按揭贷款，可分为购买现房和预购商品房两种。笔者仅就个人的实践和理解，对为预售商品房购房者提供按揭贷款实务，谈点看法。一、按揭的法律性质及按揭双方的权利、义务按揭一词源于英语Mortgage一词的音译，其法律含义是指以房地产抵押取得贷款，并且所贷之款只能用于…     

试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起

本文从一个课堂案例说起,引出商品预售合同无效、被撤销或协议解除时,可能给预售房按揭合同带来的僵局。之后分析预售房按揭制度的法律性质、商品房预售合同与按揭合同的关系、目前法律规定下银行进行预售房按揭可能存在的风险,最后探讨完善预售房按揭的一些办法。     

预售商品房抵押贷款发展策略的法律分析

将预售商品房作为抵押权的标的 ,既符合现代商品经济发展之潮流 ,也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧缺的状况。既解决了买房者的资金问题 ,预售人也因提前将商品房售出而获得了资金流转加快的效益。对于银行来说 ,为预售商品房提供抵押贷款 ,既能带来安全可靠的资本收益 (利息回报 ) ,又能吸纳长期稳定的客户及其持有的社会资金 ,从而可以成为贷款银行的一项主要的长期金融资产。因此 ,预售商品房抵押贷款必将成为我国银行商业化转轨时所需开拓的一项重要业务。可见 ,预售商品房抵押贷款无疑会是有利于宏观经济发展的微观…     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案

【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后．开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。     

按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？

一、问题的提出当前,银行参与按揭商品房买卖合同纠纷案件呈快速增长趋势。为此,最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释实施后,人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。然而,对于提供按揭贷款的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位以及其权益保障问题,仍值得深入探讨。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同,通常涉及以下几个法律关系:一是出卖人与买受人之间的商品房买卖关系;二是银行与买受人之间的借款关系;三是银行与买受人之间的抵押担保关系;四是银行与出卖人之间的…     

个人住房贷款的风险防范探讨——以预购商品房抵押的法律规制变迁为视角

预购商品房抵押是内地商业银行等金融机构为防范个人住房贷款回收风险而采用的一种担保方式,其模仿的是香港的房屋按揭贷款方式,但由于两地法律制度的不同而存在巨大差异。通过研究《房地产管理法》、《担保法》、《物权法》及相关行政规章、司法解释对预购商品房抵押问题法律规制的变迁过程,探讨合理防范、分担个人住房贷款风险的法律规制模式,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

浅议按揭买房

按揭担保,也称为楼花按揭贷款,它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合我国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了建议和设想。     

我国大陆的预售商品房"按揭"制度

商品房预售是目前房地产采用的一种主要交易方式,人们习惯上称为"按揭"购房。从法律上讲,"按揭"的概念是否正确?商品房预售是"按揭"还是"抵押"?本文从法律的角度对此进行了界定。     

从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权

在期房买卖中,购房者大多通过银行按揭支付剩余房款,开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登记前,一旦购房者断供,按揭贷款合同就会被银行要求解除,开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任,这对开发商来说显得十分不公平。那么,开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例,从商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系、断供对开发商合同目的影响等角度进行分析,认为应该赋予开发商的合同解除权。     

对预售商品房抵押的探讨

预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在．但在我国（城市房地产管理法）和（担保法）等有关法律规范中并未作出明确的规定，给实际适用带来一些困难。本文拟就这一问题作一番探讨，以期对其能早日加以规范。一、预售商品房抵押概述传统民法理论一般认为，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。然而，随着我国房地产业的发展，个人住房贷款大显出现，其中多为预售商品房抵押贷款，预售商品房属于尚待建成的建筑物，其是否可以作为抵押的标的呢？对于这个问题，英美法系的立法例不允许以未建成或…     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

按揭银行的诉讼地位和实体权益之探讨

按揭作为新型的融资购物方式,在我国大陆得到迅猛发展,涉及按揭银行的诉讼纠纷日益增加。按揭的法律定性应是一种独特的准抵押。本文以商品房按揭为主线对按揭银行的诉讼地位及实体权益进行了论述。