房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

关于房屋租赁合同效力问题的探讨

随着市场经济不断发展,人口跨地区转移加快,加之房价飞涨等诸多因素,房屋租赁现象日益增多,关于房屋租赁合同的立法也日益完善。但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识,在订立合同中更多地关注租金支付等问题,而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题,最终导致诸多纠纷。鉴于此,本文将对房屋租赁合同效力进行概述,并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍,并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。     

商品房预售合同登记备案法律问题研究

随着我国房地产市场的发展,商品房预售已经成为一种重要的房屋买卖形式,然而,由于预售合同在订立之时,合同标的物——房屋尚不存在,因此,与现房销售相比,预购方面临的风险更大。为了应对这种风险,我国法律规定了商品房预售合同登记备案,但由于规定的不合理,使得预售方可能进行"重复预售"行为,本文主要分析了预售合同登记备案的法律规定的缺陷以及相应的完善策略。     

经济法立法应避免越俎代庖——从城市房屋租赁登记备案对房屋租赁合同效力的影响谈起

经济法与民法具有不同的特征和调整范围,经济法立法须以实现经济法的调制功能为目的,从城市房屋租赁登记备案对房屋租赁合同效力的影响可以看出,将本应属于民法规范调整的内容放到经济法之中是经济法立法上的越俎代庖,会严重影响经济法的目的和宗旨的实现,更会影响民法原则的稳定,造成司法上的混乱,有损整个法制。明晰经济法的特征,深刻体会经济法的目的和宗旨,避免这种粗放式的越俎代庖的立法,让经济法和民法各司其职,互补配合,才能共同实现对各复杂的社会经济关系的有效法律调整,共利社会法制。     

浅析商品房预售合同备案登记与预告登记

商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记.在实务中,常有买受方混淆这二者.事实上,尽管二者存在一定的衔接,但在性质、效力等方面存在很大的区别.在实务操作中,应该区分出这两种登记制度的功能,根据预售合同登记备案制度的制定初衷,明确其立法价值,充分发挥其作用.     

非规范性房屋租赁合同公证的理论与实践

在办理房屋租赁合同公证中,经常会遇到出租人由于各种原因在尚未办理或取得房屋产权证的情况下与承租人签订房屋租赁合同并申办公证的情形,这类租赁合同在实践中被称为"非规范性的房屋租赁合同".在房屋租赁市场中,这类房屋租赁活动并非少见,但是由于房管部门对这类房屋持有者的产权没有登记备案,同时也缺乏规范这类房屋租赁活动的法律规范,因此,公证处对这类房屋租赁合同可否公证也各执一词、莫衷一是.     

商品房屋租赁管理办法

1.2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号公布2.自2011年2月1日起施行第一条为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。第三条房屋     

谈我国船舶融资租赁的登记

融资租赁作为一项在发达市场已相当完善的船舶融资制度,近年来受到国内学术界和实务界的注目。本文以船舶融资租赁的登记制度为视角,探讨该制度的必要性,兼顾我国的实际发展状况,提出建立船舶融资租赁登记制度的立法建议。     

中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

目前中韩两国人员交流日益频繁,他们大多数是通过租赁房屋方式在对方国家生活。因此,了解中韩两国房屋租赁立法的异同,有助于预防和解决因对彼此法律制度认识不同而造成的纠纷。中国合同法中规定了买卖不破租赁制度,出租人和承租人合法订立房屋租赁合同有直接影响第三人权利的效果。韩国法将传贳权规定为一种物权,并在此基础上规定了登记租赁权。韩国为了有效地利用传贳制度,保护承租人的利益,专门制定了《房屋租赁保护法》。     

论民间融资备案登记的难点及其解决

民间融资的信息不灵和监管手段的缺失非常明显,民间融资的备案登记因此被提出和探索。但民间融资备案登记在理论上存在争议性难点,如备案机构的性质及其备案管理的权力来源、备案的义务主体和备案环节、备案登记的范围与效力以及不履行备案登记的法律责任等。解决的重点在于明确备案机构的性质和备案模式、备案登记的义务主体和登记时间,规定备案与否的法律后果和责任。     

小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定

由于我国城市化和城乡一体化进程的快速推进,部分城市进行了行政区划调整由村改居,从而导致了原来村庄规划区内已建成的房屋因行政区划调整后转变为城市、镇规划区内房屋,当事人就此类房屋所签订的租赁合同如何处理,最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),没有明确规定,使得村改居前在土地上建设的房屋因没有取得建设规划许可证而导致他人租用该房屋是否有效的合同效力产生争议。本文试就审判实践中存在的因村改居过程中依附于土地上的房屋租赁合同的效力认定,以及该房屋租赁合同是否有效,阐述加快集体土地用地性质转变过程相关立法的必要性及紧迫性。     

一个具体案件引发的对行政机关登记备案行为的认识

本文通过介绍在商品房预售合同中,行政机关登记备案行为性质、内容及引发的后果,阐明在房地产经济成熟的今天,行政机关登记备案行为越发表现的局限性以及对该行为之修缮意见。     

房屋租赁权让与问题之探讨

房屋租赁权的处分方式包括房屋租赁权的让与和转租两种,房屋租赁权让与的实质就是承租人对房屋租赁合同的让与。我国法律对转租有明确规定,但对房屋租赁权的让与却没有明文规定,导致司法实践中容易将二者相混淆。在借鉴其他国家和地区经验的基础上,应当区分房屋租赁权的让与和转租。而对于房屋租赁权让与关系的调整,应当区分住宅租赁和商业用房租赁,对前者采限制主义态度,对后者采自由主义立场,并对现行房屋租赁立法作必要的细化规定,以满足我国房屋租赁市场健康发展的需求。     

格式合同陷阱多 租赁房屋需谨慎

北京作为首都和国际性的大都市,人口数量多、流动性大,房屋租赁成为最重要的民生活动之一,特别是毕业学生流、外来务工流、中小学生人学流更加剧了房屋租赁市场的压力。房地产经纪公司是房屋租赁市场中最活跃的主体,—方面房地产经纪公司促进了房屋租赁市场的发展,另—方面也因其不规范的经营行为,引发了不少纠纷。     

夫妻一方签订的房屋租赁合同是否有效?

■ 导读之声 结成夫妻后,双方对夫妻共同所有的财产享有平等的处理权.而且,人们通常认为,处理大额或重大财产事务,如签订买卖合同、租房协议、装修合同等,要经过夫妻双方同意,有些夫妻甚至就此作出了内部约定.那么,夫或妻一方就家庭事务所作出的处理决定是否有效呢?夫妻双方就各自的权限作出了内部约定,一方违反内部约定而与第三人实...     

房屋租赁合同解除条件的司法完善

【要点提示】在某些特定情况下,为了充分发挥物的价值,减少财产浪费,有效利用资源,维持社会经济秩序和法律关系现状稳定,并有利于案件执行,遵照民法的公平原则,对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同,即     

承租人死亡时房屋租赁合同存续问题探究

承租人死亡,房屋租赁合同并不当然终止,通常依两种模式存续:一为继承人中心主义,二为共同居住人优位主义。我国经历了从继承人中心主义到共同居住人中心主义的转变,这有利于保护房屋租赁事实关系。但我国《合同法》第234条的规定过于简约,单一的共同居住人继续承租权制度无法完全应对承租人死亡时房屋租赁合同存续问题的复杂性。为此,一方面应完善共同居住人继续承租权的行使条件,另一方面可增设房屋租赁合同继承制度,填补无共同居住人或共同居住人不行使继续承租权时的制度空隙。     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

我可以解除房屋租赁合同吗

法官：2009年8B2日，我将自己所有的一套90平方米的住宅出租给苏某居住。双方订立的房屋租赁合同约定：苏某必须在每月10日前一次性交清当月房租费；每逾期一天承担10元钱的违约金；连续两个月不交房租费的，出租人有权单方解除房屋租赁合同并有权追究承租人的违约责任。