物业服务合同法律性质辨析

物业服务合同是典型的民事合同,是一种新类型的服务合同,是合同法上的无名合同和要式合同。正确分析物业服务合同的性质,理清物业管理中的法律关系,对引导物业管理活动中当事人的行为有着重要意义。     

论前期物业管理合同的法律性质

由于前期物业管理合同是开发商和物业管理企业签定的,业主没有机会也没有可能参与合同的谈判、签约,却需要履行前期物业管理合同中约定的相应义务,这就导致了大量的前期物业纠纷。本文将就前期物业管理合同的法律性质及对业主的效力进行探讨。     

物业服务合同的有名化

物业服务合同是一种新型的合同,在法律上属于无名合同,我们只能运用类推原则适用有名合同的规则去解决物业服务合同纠纷。然而,由于不断上升的合同纠纷,立法不明确和物业服务合同的特殊}生,在类推适用时呈现出诸多问题。因此,物业服务合同的有名化不仅是现实的需要,也符合立法的价值取向。     

物业服务企业物业费请求权探析

物业费请求权是物业服务合同有效成立后，物业服务企业享有的请求支付义务人对其提供的物业服务给付对价的权利，系属债权请求权；物业费请求权的行使对象限于业主或物业使用人，但两者的义务来源不同；物业服务企业在行使物业费请求权时，应当对收费的内容和依据进行公示，并接受业主或业主委员会的质询，对欠费业主应书面催告并给予合理的宽限期。为了均衡当事人之间的权利义务，业主对物业服务企业的物业费请求权享有抗辩权并得事实抗辩，但不得以非合同当事人或未享受及无须接受物业服务为抗辩事由。     

物业法律责任界定及解决合同纠纷的建议

廓清物业服务范围及维修责任的边界对于减少合同纠纷具有重要意义。排污管道责任归属问题的背后是物业服务意识差,管理方法落后、物业服务合同部分内容不合法以及利益的驱动。建议细化地方性物业管理条例实施细则;规范、细化、宣传物业服务合同;加强物业制度建设;修改排污管道设计;房地产开发企业与物业管理分离,严格招投标制度选聘物业;加强物业监督。     

论合同的附随义务

合同的附随义务是相对于合同的主义务而言,是合同的标的、价款等主条款以外规定的或法律规定的通知、协助、保密等义务。《合同法》第六十条第二款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质,目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十二条规定:“合同的权利义务终止后,当事人应遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”其设立的目的在于一是促进实现主给付义务;二是维护对方的人身或财产利益。违反附随义务与违反给付义务一样产生违约责任。     

对合同诈骗罪的认定、违约责任及合同效力问题的思考

新《刑法》第二百二十四条规定了合同诈骗罪.文章结合司法实践,从以下几个方面对合同诈骗罪的认定、违约责任及合同效力做了一些探索合同诈骗罪的责任承担方式;合同诈骗罪成立后合同的效力问题.在此基础上,本文对合同诈骗罪的认定进行了补充说明.     

论程序瑕疵物业服务合同的效力

司法实践中,程序瑕疵物业服务合同存在无效、有效两种效力状态,与当前城市社区基层民主建设实际并不契合。为推进城市社区基层民主建设,个案中涉诉程序瑕疵物业服务合同的效力应认定为附条件的效力待定状态。人民法院应根据具体的补正瑕疵情况认定程序瑕疵物业服务合同的效力,并根据案情需要向有关主管部门送达优化监督管理工作的司法建议。     

试论物业服务费用纠纷的解决机制

当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多，从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构（业主委员会）收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度，以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。     

试析《合同法》中合同义务的扩张及意义

传统的民法理论、民事立法实践中对合同义务和合同责任的规定过于狭窄 ,不利于保护合同当事人的权益 ,也不利于提高交易效率和保障交易安全。新《合同法》中对合同的义务进行了拓展 ,表现为先合同义务 (缔约过失责任和保守商业秘密 ) ,合同履行中的附随义务和后合同义务 ,这无论从理论上还是实践性上均具有重要意义。     

论合同解除制度的进一步完善

合同解除制度主要是通过赋予守约一方的单方解除权来保障合同目的能够尽量快速地实现,从而保障整个市场经济的高效与活力,避免合同义务由于被违约方长期拖延履行导致设定的合同目的难以实现,进而导致整个经济活动运行受到消极影响。但合同解除制度存在有明显的逻辑缺陷,基于该缺陷的单方行为给合同相对方以及相关的司法实践带来了很大的困扰。主要表现是部分合同主体滥用合同的解除制度,随意解除合同关系,从而导致合同相对方陷入损失困境并且由此形成一系列的程序对抗。所以,应当对合同解除制度进行必要的完善。     

试论诉讼合同的成立与生效

诉讼合同是当事人间旨在对诉讼程序施加某种影响 ,以产生某种法律效果的合意。诉讼合同存在的理论基础是程序主体性原则和私权自治。诉讼合同成立的一般要件包括 :第一 ,诉讼合同的主体存在着双方或多方当事人 ;第二 ,当事人对合同主要条款达成合意 ;第三 ,当事人订立诉讼合同应当具有影响诉讼发展或产生某种法律效果的目的。诉讼合同生效的一般要件包括 :诉讼合同的行为人具有相应的能力 ;不违反法律的规定 ,不损害他人及社会利益。诉讼合同的效力不仅及于立约当事人 ,一部分诉讼合同对法院甚至第三人也发生效力 ,这就是诉讼合同效力的扩张性。     

契约伦理与公共行政精神——公共合同有效治理的两个维度

公共合同的本质在于政府与缔约对方以合同为纽带,在向公众提供服务的过程中明确各自所享有权利和应承担的义务。在公共合同中,作为契约一方的政府官员,既有官职又是合同的参与者。前者是一种垂直的、以等级权威作为基础的政府行为模式;后者则是平行的、以商业交易中的谈判为基础的行为模式。管理公共合同的政府官员要在纵向和横向的交叉点上运作,既要坚守契约伦理,又要持守公共行政精神。     

我国房屋租赁中的赔偿责任

现实生活中房屋租赁合同大量出现,由此产生的纠纷也越来越多,在租赁过程中货物被淹受损等纠纷和赔偿案件时有发生。这些问题的解决应从房屋租赁合同、转租合同、居间合同中各方当事人之间的权利义务关系中寻找出赔偿责任一方。     

《合同法》第121条中“第三人”的理解与适用

为科学界定债务人违约的不同情形,《合同法》第121条对此作了专门规定。但其内涵有待进一步明确。对“第三人”的界定涉及到合同的相对性原理,并在实践上影响合同双方当事人的利益平衡。第三人的范围应采取较为严格的标准,这有经济、公平等方面的考虑。     

由第三人履行的合同刍议

由第三人履行的合同以担保第三人的履行为合同标的,合同的当事人是债权人和债务人,而非第三人。债务人负担的是担保义务,第三人没有履行或履行不符合约定,即属债务人担保义务的违反,发生违约责任。其违约责任原则上为损害赔偿责任,所赔偿者为债权人的履行利益;个别场合也可以是代为实际履行责任。     

一房二卖的债法救济

"一房二卖"主要是指房屋所有人在与先买受人签订房屋买卖合同后,未进行登记前又与后买受人订立买卖合同并转移所有权的情形。在此种情况下,先买受人往往处于被动状态。从债法救济的角度出发,分析不动产一物数卖的多个买卖合同的效力、先买受人的撤销权、侵权损害赔偿请求以及违约损害赔偿等问题,通过相关法律分析以及法律完善和救济来实现各方利益的均衡。     

论保险受益人与受益权

受益人是保险制度中的重要概念,且仅适用于人身保险中。受益人虽非保险合同当事人,但在保险事故发生时享有保险金请求权,故其本质是＂利益第三人合同＂制度中的＂第三人＂。受益人由投保人指定、变更且被保险人享有＂同意权＂的制度设计,既可有效防控道德风险,又可减少对受益人主体的不当限制。受益人所享有的保险金请求权被称为受益权,对于行使该权利（如转让、抛弃、丧失、实现）所涉及的法律的适用,要注意探求当事人真意并考量保险制度保障机能的法理,以期获得妥当的结论。