论房屋征收补偿协议要式化的困境与出路

房屋征收补偿协议的法律属性是行政契约,征收人的签约行为是一种要式行政行为。我国相关法律规范对房屋征收补偿协议签约行为的主体、程序、内容与方式等进行了要式化构造。通过考察房屋征收补偿的地方法律规范、裁判文书以及征收补偿实践参与者的感受,可以发现补偿协议签约行为要式化在实践中存在征收人权力行使恣意、被征收人的契约性权利遭受严重侵害的困境。落实与完善房屋征收补偿协议签约行为的要式化法律制度,应以"权力与契约的整合"为法理指引,建立签约阶段主体地位平等关系,利用签约程序规制行政权力,提升签约内容的合意性以及强调签约方式的合作性,并在上述理念指引下,以限定签约主体范围与进行信用管理,完善前置程序、签约期限与救济程序,优化奖励制度、协商机制与生效要件,实施违法监督与行政问责等为具体出路。     

城市房屋拆迁中的法律问题研究——以上海旧区改造实践为例

从解放初期开始，上海市政府就非常重视旧区改造，已经成为政府工作的一项重要内容。旧区改造的对象主要是危旧房屋集中的区域，包含两个核心层次：一是“危旧”，二是“集中”。旧区改造以区域性为基础，更能实现改造目的，也更具操作性。我国现阶段，新制订的条例应明确旧区改造属于“公共利益”，但是需要有比较严格的限制条件。要实行征收的旧区改造项目，必须经过市相关部门的认定，并制订规划。上海逐渐探索形成的“二次征询”机制，可以将征收与补偿过程更加公开、透明地展示给旧改居民。旧区改造制度设计的核心，应是全过程的信息公开和公众参与。     

国有土地上房屋征收的法律问题与对策

房屋征收应当明确建设单位作为征收请求人的应有法律地位及征收决定人的范围、权限,同时也应明确建设用地使用权的征收标的地位,赋予房屋承租人等征收关系人以补偿权。房屋征收应贯彻比例原则,设置独立的协议价购程序和公益决定程序。征收决定诉讼和补偿决定诉讼应明确案件的级别管辖、司法审查的内容、诉讼结果的处理。补偿协议属于民事合同,补偿协议诉讼为民事诉讼。最高人民法院应尽快出台相关司法解释,解决司法强制搬迁中面临的诸多法律问题。     

公益征收程序的探讨——以一般征收程序为对象

在公益征收过程中,公益征收程序体现为在征收过程中不同主体间的权力(利)配置,其较公共利益的界定和征收补偿问题更为重要。我国应在坚持行政征收程序模式的基础之上对现有制度加以完善,以实现对被征收主体权利的切实保护。     

行政相对人在行政程序中的参与权

现代行政程序与传统行政程序区别的要义在于 :前者把切入点放置在控制行政权力上 ,达到保障行政相对人权利的目的。并在具体制度的层面中 ,突出了行政相对人不再是行政程序的客体 ,而是行政程序一方积极的参与者 ;后者则被视同于行政主体的办事手续和工作程序 ,并由此形成了以行政主体为绝对本位的程序机制。人类社会设计现代行政程序制度来控制行政权力是在反思了“实体控权”模式与“诉讼控权”模式后 ,认为“实体控权”实际上就是细化行政权力 ,即直接缩小行政自由裁量权 ,而过份地缩小行政自由裁量权乃是现代社会所不允许的 ;“诉讼控权…     

论征收法律制度的几个问题

征收制度的理论先后出现了古典征收和扩张的征收理论 ,前者始于 1 84 8年法兰克福宪法草案 ,其成例是 1 874年普鲁士邦颁布的土地征收法 ,后者始于魏玛宪法。我国现行立法上对征收存在三种涵义上的使用 ,从本质上讲 ,征收是国家通过行政手段把自然人、法人和非法人组织所有的财产强制性地收归国有并给予公平补偿的行为。征收的客体包括动产、不动产、财产权利三类。法律应区分征收的公益目的和商业目的 ,并明确规定征收的行政程序和司法程序。在征收补偿范围问题上 ,“适当补偿”理论较为可取 ,应对征收中的物质损失给予补偿 ,但精神损害不应补偿。     

征收集体土地上“住改非”房屋时应补偿停产停业损失

土地管理法规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。人民政府征收集体土地上房屋时参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,对于被征收房屋“住改非”实际用于经营的情形,应当对被征收人的停产停业损失酌情给予合理补偿。     

论不动产征收的司法权介入——兼谈司法权的本质

不动产征收的司法权介入,能够保障不动产征收符合公共利益的目的。克服传统的司法救济程序的弊端,保障征收权的正当行使。司法权对不动产征收的介入是司法权的本质所在。我国不动产征收法的制定应该在公共利益的确定、补偿标准的确定、所有权转移及征收所采取的方式等方面引入司法权的介入机制。     

纾解征收之痛——《物权法》关于征收的条款应当修订

平等保护私有财产权是《物权法》的基本原则，征收是国家针对公民私有财产权最可能的“侵害”行为。《物权法》对于征收的规定有长足进步，但仍无法完全满足现实需要。在国务院《城市房屋拆迁管理条例》修订的同时，《物权法》关于征收的条款也应当修订，从民事基本法的层面对征收和拆迁作出区分，规定公平、公正原则为征收补偿的基本原则，并完善征收预备程序，最后还需对《物权法》第二十八条进行修改。     

论公共利益的程序控制——以法国不动产征收作为比较对象

公共利益本质是一个程序问题,其内容的界定与保障只有在一个完整的程序中才能进行.我国由行政机关单方面界定公共利益的规定存在弊端,理论倡导各级代议机关确定公共利益的做法不符合我国立法国情,建立征收人与被征收人的协商机制在现有制度下不具有实践的可操作性.我国应建立司法机关对征收程序的介入机制来实现对行政机关权力的合理限制,从而实现征收的公共利益.法国法中由司法机关与行政机关共同保障征收程序符合公益的制度,同时,为防范法官权力扩张而对法官权力的主客观控制的做法具有明显的优越性,值得我们借鉴.     

城镇化中土地征收补偿制度改革创新研究

建国以来，我国土地征收补偿制度大致经历了建国初期构建、改革开放初期重构和市场经济建立后变革等3个不同历史时期的变迁。不同时期的制度内容有着不同的历史特征，此前的传统体制对计划经济存在着较强的依赖性，从而成为我国改革现行土地征收赔偿制度需要克服的薄弱环节。基于上述分析，应遵循市场原则，合理界定公共利益范围，防止土地征收权力滥用；导入市场评估机制，确定土地征收补偿原则；拓宽补偿安置方式，保障被征地农民合法权益；规范土地征收程序，合理分配补偿费用；完善纠纷解决机制，健全司法救济渠道。     

论农民集体土地征收补偿的市场标准及股权化实现的路径

农民集体土地征收补偿制度中,市场价格标准的正当性在于回归私权的调整方式.由于现行市场补偿标准的行政确定方式、协商方式、第三方裁决与评估方式在我国现行制度条件下存在着不同形式的制度成本,采用征地补偿请求权入股的补偿形式具有制度优势.在具体的制度设计上,根据地方立法样本,征收补偿权股权化的制度安排应区分生存权利益保障和财产权利风险控制两个层次,设计补偿请求权入股的具体规则.     

澳门征收制度的特色

在我国现阶段,土地征收和城市房屋拆迁是激化社会矛盾的根源之一。不言而喻,和谐社会的构建要求改良现行拆迁制度,鉴于此,笔者在本文中简要介绍了澳门特别行政区征收制度的若干特色,尤其是公益征收必须遵守的公正补偿原则与现行补偿原则,以及立法者赋予被征收人的诉权、全部征收权和索还权。就立法技术而言,澳门征收制度具备体系完备统一的优点;就立法精神而言,澳门征收制度追求公共利益与私人利益之间的平衡。这两个方面均可资内地借鉴。     

完善我国公用征收程序的几点思考

征收程序作为公用征收制度的重要组成部分,在限制征收权的滥用、保障行政相对人合法权益方面发挥着重要作用。本文针对我国征收程序中存在的问题,从五个方面提出了完善的建议:在征收的不同阶段适用不同的程序、充分重视调查程序、应以公开为原则、应以行政相对方参与为原则、完善救济制度。     

论土地征收中的物权保护

土地征收是国家为了公共利益目的,以补偿为条件,通过行政机关强制取得他人土地所有权和他物权的行为.土地征收在增进公共福利的同时,也会因为征收主体的认识原因、立法的不完善、执法中的偏差以及某些组织和个人的故意侵权等原因,给被征收人的土地和地上附着物的所有权、他物权以及他项权利造成损害.对此,应当从征收目的、征收主体、征收程序、征收补偿以及纠纷解决机制等方面,对征收行为加以规制,以切实保护被征收人的利益.     

土地征收救济机制之比较研究

土地征收救济制度的基础是征收权之立法规制,尤以征收程序的设置最为关键,我国的征收程序条款设置存在缺陷应予完善;土地征收救济模式有法院主导型和议会主导型救济模式之分,我国的征收救济模式缺失,现实国情决定我国应选择议会主导型救济模式;土地征收救济方式主要表现为不同的具体诉讼形式,我国至少应赋予被征人享有就征收补偿纠纷而提起民事诉讼的救济权。     

美国不动产征收的价值补偿问题研究

不动产征收补偿的焦点主要集中于被征收不动产价值的计算,而不动产价值计算的关键在于按照何种时间节点确定其市场价值以体现公平补偿原则。通过制定法及判例确定的传统征收过程的时间维度,以及政府征收前行为实质性影响被征收不动产价值的时间维度,是美国立法和司法、行政实践中同时采用的两个节点。美国立法和司法中出现的各种不同类型征收行为及对应时间节点的界定,本质上对政府行为起着制约作用,目的是为了保障和回归公平补偿的核心原则。     

关于集体土地征收案件的争议焦点和裁判结果的调查与思考

来自数据库"北大法宝"和中国裁判文书网的22篇关于集体土地征收案件的终审裁判文书揭示了如下事实:集体土地征收案件的争议焦点主要集中在受案范围、原告资格、诉讼请求、起诉期限、起诉程序、管辖法院、土地征收程序及土地征收补偿等方面,而法院大多支持原审被告。这一现象说明,只有通过制度设计来降低司法维权的成本和提高司法维权的实效,才能引导土地被征收人通过司法途径维权。同时,还应当完善行政程序违法的判决形式、驳回诉讼请求判决的适用条件以及管辖权转移制度,加强涉农法制宣传教育。     

土地征收中被征收人财产权利保护研究

土地征收是实现现代化和城镇化的重要途径,也是公共利益与私权利益实现再分配的过程。重新构建征收利益分配机制,完善征收补偿程序,引入司法最终裁决机制,将是解决土地征收过程中征收利益分配不合理、补偿标准低、被征收人在补偿定价机制中话语权缺失等问题的重要途径,也是保障被征收人合法权益的有益探索。     

司法独立是确保“司法强拆”公正的前提

时隔近一年，经过修改后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二次征求意见的草案在公共利益界定和征收补偿上作了较大修改。明确司法强拆取代行政强拆，旧城区改建需经市、县级人代会审议通过；征收补偿金额不得低于市场价，被征收人可自选房产评估机构。