房地产轮候查封有关问题探讨

2004年2月10日,最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)(以下简称《通知》)。《通知》第19条和第20条对轮候查封问题做出规定,第11条对查封期限做出规定。司法实践中,大多数法院均按照《通知》要求,在法律文书上注明查封期限,但个别法院向房地产管理部门后续送达的协助执行通知书和裁定书     

利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理

预售商品房未进行房屋所有权登记,人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封,涉案房产一经预查封,原房屋权利人(被执行人)即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后,如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产,为法院处置该财产设置障碍,应认定该行为损害了其他债权人的利益,属于规避执行的行为,该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。     

民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力

分别查封问题的提出执行法院在司法实践中经常会遇到,在查封被执行人地上建筑物时,其使用范围内的土地使用权登记在第三人名下,故仅查封了地上建筑物,而随后另外一家法院依据第三人的书面确认书,查明了土地使用权也属于被执行人所有后,裁定查封了土地使用权。这种情况下,就出现了建筑物与使用范围内的土地分别查封的矛盾冲突。目前关于如何处理这种分歧有两种不同的观点。一种意见认为,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第23条第1款的规定,查封地上建筑物的效力及     

预告登记在强制执行程序中的效力

预告登记义务人的不动产遭到强制执行时,预告登记权利人的救济措施在我国法律中并无明文规定.这一法律漏洞需要根据预告登记目的予以填补,以便平衡执行债权人与预告登记权利人的利益.预告登记在未推进至本登记之前,预告登记权利人并未因查封等保全型执行措施而受到威胁,无权启动案外人异议程序.若执行法院启动强制拍卖的变价性执行措施,预告登记义务人因不动产所有权丧失而陷入履行不能的境地,但预告登记不应随着不动产拍定而消灭.预告登记权利人在本登记条件具备时,仍应有权向拍定人请求同意本登记.     

中国式可期待财产的控制：预查封的效力分析

预查封与正式查封均是旨在将特定财产置于执行法院控制之下的控制性执行措施，二者基于控制财产的目的具有共通性的效力。但因预查封的标的是案外人的财产，故预查封还具有禁止案外人处分预查封标的和不禁止案外人提出抗辩事由的特别效力。于不动产物权期待权缺位的背景下，符合《执行异议复议规定》第28条规定的条件时，预查封禁止案外人处分预查封标的的效力，可以有效规避案外人再次处分预查封标的的风险，预查封也因而具有独立于对被执行人享有的物之交付或移转请求权执行的方法的程序价值，未来的《民事强制执行法》或《不动产登记法》应当继续保留预查封制度。虽然预查封不禁止案外人提出抗辩事由，但因按揭商品房出卖人并不享有约定或法定解除权，故其不得以承担了阶段性连带保证责任为由于预查封期间解除买卖合同。     

对执行程序中已查封不动产另案确权的程序和实体问题

对人民法院在执行程序中已经查封的登记在被执行人名下的不动产,第三人通过对被执行人另案提起诉讼或者仲裁的方式,主张查封不动产的权属并获得法院确权判决、调解书或者仲裁确权裁决、调解书(以下简称确权法律文书)的支持,尔后,持生效的确权法律文书向执行法院提出执行异议,要求法院解除查封,更有甚者,     

财产执行中的问题

目前,对于法院的执行工作,人们主要关注的是执行难问题,然而在法院本身的执行工作中也存在一些不容忽视的问题,表现在财产执行方面,主要存在以下问题:一、执行的财产价值远远超过执行请求的数额。民事诉讼法第二百二十三条第一款规定:被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。实践中,对“应当履行义务部分的财产”是指本身应给付执行请求人的财产还是指执行财产的价值与执行请求的数额相当,有不同理解。笔者认为,查封、扣押、冻结、拍卖和变卖的被执行人的财…     

我国现行查封、扣押禁止制度的不足与完善

查封、扣押是一种重要的强制措施，也是法律赋于执行法院（执行法官或执行官）的重要权力。《中华人民共和国民事诉讼法》第２２３条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。被执行财产被查封、扣押后，被执行人即不得自行处分，应由法院按执行程序的规定进行拍卖、变卖或者抵偿，以达到清偿债务之目的。由于查封、扣押具有其他强制执行手段所不能替代的作用，世界各国在民事诉讼法或强制执行法中，都采用了这一措施。债务人之财产，原则上均得为…     

变更、追加执行主体的三个问题

变更、追加执行主体涉及的类别及其责任界定执行主体的变更、追加涉及权利人(申请执行人)和义务人(被执行人)两大类。权利人的变更一般因继承、赠与、转让及法人或其他社会组织合并、分立、改制等原因引起。只要变更申请人有取得权利的依据或证明,原权利人或相关权利人无异议或异议不成立,法院执行机构在审查确认后,通知被执行人即可。此类执行主体的变更在理论与实践中并无过多争议,因此,这里侧重对被执行主体的变更、追加问题作一些分析探讨。     

不动产登记制度是一把“反腐刀”

2014年12月22日,国务院公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自2015年3月1日起施行。《条例》规定,国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。实行不动产统一登记,目的到底是为什么?《条例》开宗明义地指出:为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益。有关专家和分析人士也有总结:一是有利于摸清家底,     

最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复

[文(令)号]法函〔2007〕100号[公布日期]2007·9·11[类别]程序法·民事诉讼北京市高级人民法院:你院《关于查封法院全部处分标的物后,轮候查封的效力问题的请示》(京高法〔2007〕208号)收悉。经研究,答复如下:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的     

轮候查封适用的条件和范围

轮候查封、扣押、冻结是指人民法院将需要进行财产保全的财物清点后,对当事人的价值不确定的同一财产、争议标的物、帐户及存款先后加贴封条,进行封存、扣留和冻结,后续送达的查封、扣押、冻结裁定不因该财产先行被保全而无效。轮候查封、扣押、冻结(以下简称查封)与我国以前实行的不得重复查封制度相比较,具有以下几个方面的特征:一是查封产生的效力不同,二是后续查封法院的权力不同,三是查封产生的后果不同,四是对查封的要求不同。轮候查封制度是在2004年2月10日,最高人民法院、国土资源部、建设部《关于法院执行和国土资源房地产管理部门…     

法国公证人高等理事会中国事务代表谢阁兰先生的总结讲话

正女士们、先生们,亲爱的朋友们:请允许我为我们这一天的共同工作来做个总结。一整天,我们都在讨论法中两国关于地产公告和不动产登记的体制。2007年,中国开始实施《物权法》,但是不动产登记制度已有将近1700年的历史。《物权法》第9条规定了如下原则:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。"同时,其明确了权利人享有的多项基本权利。郝作成先生带我们回顾了物权法规定的权利人的查询权与异议登记更正权。杨佳燕女士强调了不动产登记簿的重要性。不动产登记簿是物权权属和内容的依据。目前,不动产登记条例正由国土资源部在制定中。在不动产登记安全的重要性这一     

行政机关应对"重复查封"负责

“重复发证”、“错误登记”以及“重复查封”,这些老百姓听起来也许非常陌生的专业用语,对于人民法院的执行人员和曾经因为“重复查封”深受其中之苦的当事人及其代理人来讲,恐怕是再熟悉不过的“常用语”了。 张三状告李四欠账不还,打赢了官司,法院判决李四偿还张三欠款本息若干。李四未自动履行,张三遂申请法院强制执行,并称李四有私房一套且在诉讼中法官根据张三的申请已依法采取了查封的诉讼保全措施。     

《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的理解与适用

今年2月10日,最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件,即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》),对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。《通知》的出台,对于保证人民法院生效裁判文书及其他生效法律文书的顺畅执行,规范执行和协助执行房地产案件的工作秩序,保护执行当事人、案外人的合法权益,必将起到积极的作用。《通知》出台的背景房地产案件的执行,一直是执行工作中的老大难问题。表现在一是适用法律难。我国民事诉讼法以及最高人民…     

仲裁财产保全管辖问题探究

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》规定,执行仲裁裁决由中级人民法院管辖,但未对仲裁财产保全的级别管辖作出相应规定,造成仲裁财产保全法院和仲裁裁决执行法院级别管辖不一致。实践中,对此存在不同意见。将仲裁财产保全统一由中级人民法院管辖,能使仲裁财产保全与仲裁裁决执行相衔接,亦符合司法解释的目的,既有利于规范仲裁财产保全措施实施,也有利于及时有效地执行仲裁裁决,更有利于避免仲裁财产保全与仲裁裁决执行级别管辖不一致而造成实践中执法混乱和财产保全措施因轮候查封落空的状况。     

强制执行竞合问题研究

一、强制执行竞合诸形态强制执行竞合是指两个或两个以上的执行权利人基于不同的执行根据，同时或先后请求法院强制执行义务人的同一财产，而相互请求之间产生排斥，不能使各个执行权利人的权利同时获得满足的一种状态。在破产程序中，由于以破产人的全部财产清偿债务为方法，此时无论债权人执行请求内容如何，依照其金额的多少按比例分配受偿，因而不产生多数执行权利人之间互相排斥的现象。在执行程序中，各执行权利人并非均以满足金钱请求为目的，例如，有的执行权利人请求返还原物，而该物已被法院保全执行，此时，按比例分配则无法解决…     

最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:国土资源部于2 0 0 4年1月1 5日发布了国土资发〔2 0 0 4〕9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》。现将该《通知》转发给你们,在《通知》发布之日起,人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件,不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。已经审结的案件不应依据该《通知》提起再审。特此通知。附:关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知(…     

对民事执行竞合问题的理论研讨

在民事执行中,时有发生执行竞合问题,即两个或两个以上的执行权利人基于不同的执行依据,同时或先后请求人民法院强制执行义务人的同一财产,而相互请求之间产生排斥,不能使各个执行权利人的权利同时获得满足的一种状态.如何解决这一问题,请读《对民事执行竞合问题的理论研讨》.     

论对未经登记及登记不实财产的强制执行

涉及未经登记的财产的强制执行,应符合法律有关该种财产的权利属性和效力的相关规定,故未经登记的物权不得对抗已申请强制执行的普通债权人,经申请执行人申请,人民法院对登记在被执行人名下的机动车、船舶、航空器以及股权予以查封后,该财产的受让人或者抵押权人依据其未经登记的权利所提出的异议,不能成立。而涉及登记不实的财产的强制执行,应根据利益平衡原则,结合登记不实的形成原因分别加以妥当处理,故在强制执行程序中,第三人不得以被执行财产系错误登记为由提出异议,但第三人在被执行的财产被查封后15日内以法定方式主张其权利的,不在此限。而虚假登记的财产一旦被采取强制执行措施而扣押,则真正权利人不得提出执行异议。