Zu den Pflichten des Immobilienverwalters bei rechtsgeschäftlicher Beendigung des Verwaltungsverhältnisses

Im Zusammenhang mit der Beendigung des Verwaltungsverh?ltnisses und der damit einhergehenden Notwendigkeit einer Verwaltungsübergabe stellt sich eine Reihe rechtlicher Fragen, deren Beantwortung sich nicht ohne weiteres aus den Bestimmungen des ABGB über den Bevollm?chtigungsvertrag bzw aus den speziellen Verwaltungsbestimmungen des WEG erschlie?t. Angesichts der in der Praxis im Zuge der Verwaltungsübergabe doch sehr h?ufigen – weder dem Interesse der Auftraggeber noch dem Ansehen des Berufsstandes des Immobilienverwalters f?rderlichen – Auseinandersetzungen zwischen den beteiligten Personen (Liegenschaftseigentümer bzw Eigentümergemeinschaft, übergebender Verwalter, übernehmender Verwalter), die bisweilen vor dem Hintergrund diffuser Rechtsmeinungen geführt werden, ist eine n?here Untersuchung1) des für die "Verwaltungsübergabe" relevanten rechtlichen Rahmens durchaus angebracht.     

Möglichkeiten einer Verankerung der energiepolitischen Zielsetzung "Versorgungssicherheit" im österreichischen Elektrizitätsrecht

Zusammenfassung  Die im Nachfolgenden abgedruckte Studie wurde im Auftrag der Bundesarbeitskammer ?sterreich erstellt. Ihr Anliegen ist es, M?glichkeiten einer verst?rkten Verankerung der energiepolitischen Zielsetzung "Versorgungssicherheit" im ?sterreichischen Elektrizit?tsrecht auszuloten. Auf Basis des geltenden gemeinschaftsrechtlichen Rechtsrahmens, werden Spielr?ume, die sich für eine Regelung von Aspekten der Versorgungssicherheit nutzen lassen, ermittelt und entsprechende rechtspolitische Vorschl?ge erarbeitet. Die Studie gliedert sich nach den drei Marktstufen des Elektrizit?tssektors: der Ebene der Erzeugung, des Netzbetriebs und der Lieferung (Versorgung mit Strom). Die Rechtslage, Entscheidungspraxis der Regulierungsbeh?rden, Gerichtsentscheidungen und Literatur sind auf dem Stand April 2008 verarbeitet.     

Dynamischer Erhaltungsbegriff und Verbesserungspflicht des Vermieters im MRG

Im Bereich voller Anwendbarkeit des MRG hat der Vermieter für eine Erhaltung des Mietgegenstandes "im jeweils ortsüblichen Standard" zu sorgen. Der vorliegende Beitrag versucht, dem unbestimmten Gesetzesbegriff der Ortsüblichkeit anhand der bisherigen Rechtsprechung Konturen zu verleihen sowie Kriterien für die bisher unklare Abgrenzung zwischen dem dynamischen Erhaltungsbegriff des § 3 MRG und der Verbesserung nach § 4 MRG herauszuarbeiten.     

Wer darf einen Volksanwalt namhaft machen,wenn es nach der Zahl der Mandate zwei drittstärkste Parteien im Nationalrat gibt?

Nach der Bundesverfassung haben die drei mandatsstärksten Parteien des NR das Recht, einen Volksanwalt zu nominieren. Gibt es – wie seit dem Oktober 2006 – zwei "drittstärkste" Klubs, so ist die Frage, wer von diesen beiden Parteien nominierungsberechtigt ist, nach rechtlichen Kriterien zu lösen und nicht politisch zu entscheiden. Nächstliegend ist dabei die Reihung nach der Anzahl der bei der NR-Wahl erzielten Stimmen.     

"Recht auf kein Kind?" – Überlegungen anlässlich der jüngsten Entscheidung des OGH zu "wrongful birth"

Vor kurzem hatte der OGH wieder einen Fall von "wrongful birth" zu entscheiden; den Eltern wurde der gesamte Unterhaltsaufwand für ihr behindert geborenes Kind zugesprochen. Ausgehend von dieser Entscheidung behandelt der folgende Beitrag die Frage, ob die Anerkennung eines Ersatzanspruches in diesem Umfang insbesondere mit Rücksicht auf den Schutzzweck des Behandlungsvertrages geboten erscheint. Daneben wird auf die nach wie vor uneinheitliche Rsp des H?chstgerichts zu "wrongful birth" einerseits und "wrongful conception" andererseits eingegangen.     

Warenverkehrsfreiheit versus sektorales Fahrverbot: Europäische Verkehrspolitik und nationale Handlungsspielräume

Die mit 1. Jänner 2008 in Kraft getretene VO des Landeshauptmannes von Tirol, mit der auf einem Teilstück der A 12 Inntal-Autobahn der Transport bestimmter Güter im Fernverkehr verboten wird, stellt den zweiten derartigen Versuch der Tiroler Landespolitik dar, dem stetig ansteigenden Alpentransitverkehr Einhalt zu gebieten. Das gegen diese "Sektorale Fahrverbots-VO neu" eingeleitete Vertragsverletzungsverfahren gegen Österreich soll zum Anlass genommen werden, die mit der Transitproblematik einhergehenden Fragestellungen in Bezug auf die europäische Verkehrspolitik zu erörtern. Dabei wird va die Frage in den Mittelpunkt gerückt, ob den Mitgliedstaaten überhaupt noch eine Regelungsautonomie verbleibt oder ob es sich beim europäischen Verkehrswesen um eine ausschließliche Kompetenz der Gemeinschaft handelt. Die europäische Verkehrspolitik als Instrument und Gegenstand der europäischen Integration kann naturgemäß nicht isoliert betrachtet werden, sondern ist insb auch unter dem Aspekt der Warenverkehrsfreiheit zu behandeln. Die damit einhergehende Problematik, die ihren Höhepunkt in der Diskussion über die freie Wahl des Verkehrsträgers findet, bildet den zweiten Schwerpunkt dieser Arbeit. Unter Berücksichtigung der erlangten Erkenntnisse sollen zuletzt die Chancen der gemeinschaftsrechtlichen Zulässigkeit des neuen sektoralen Fahrverbots beurteilt werden.     

Beschattungsverbot und Überhangrecht

Dass unzumutbarer Entzug von Licht und Luft durch Pflanzen auf fremdem Grund – also eine "negative" Immission – nunmehr nach § 364 Abs 3 ABGB untersagt werden kann, veranlasst den 4. Senat des OGH in der E 4 Ob 196/07p, zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen dem Nachbarn auch einen Unterlassungsanspruch gegen unzumutbare Auswirkungen überh?ngender Pflanzen zu gew?hren. Aus der Sicht des Autors sollte eine derart einschneidende ?nderung der überhangregeln des § 422 ABGB dagegen dem Gesetzgeber vorbehalten bleiben. Die Entscheidung signalisiert aber, dass die Reform des Nachbarrechts nicht in allen ihren Auswirkungen auf das nachbarrechtliche Gesamtsystem hinl?nglich durchdacht wurde; zur Harmonisierung k?nnte es weiterer ?nderungen oder aber einer (teilweisen) Rücknahme der Neuregelung bedürfen.     

Neues zur "Existenzvernichtungshaftung"

Der Beitrag er?rtert die Frage, ob und wie der Gesellschafter einer GmbH haftet, der seinen Einflu? dazu benutzt, die Gesellschaft zu ruinieren. Nach neuester Auffassung des BGH handelt es sich um einen Fall deliktischer Innenhaftung. Demgegenüber ist nach wie vor anzunehmen, dass "existenzvernichtendes" Verhalten des (einzigen) Gesellschafters über eine teleologische Reduktion von § 61 Abs 2 GmbHG zu prinzipiell unbeschr?nkter Au?enhaftung führt.     

Rechtsmissbräuchliches Horten von Urlaub

Das "Horten von Urlaub" ist nach den Intentionen des UrlG – auch nach Aufhebung des § 9 UrlG aF – verp?nt. Der Nichtabschluss der Urlaubsvereinbarung durch den Arbeitnehmer steht aber seither im Allgemeinen nur mehr unter der "Sanktion" der Verj?hrung des Urlaubsanspruchs nach § 4 Abs 5 UrlG. Für die Bewertung der gegenl?ufigen Interessen aus dem Urlaubsgesetz ergibt sich neben der Grundwertung in dessen § 4 Abs 1 (Urlaubsverbrauch im Urlaubsjahr) auch, dass Dienstfreistellungen, insb unwiderrufliche und die Jahresfrist überschreitende, zu berücksichtigen sind, soweit nicht etwa pers?nliche oder famili?re Hinderungsgründe, die sonst einen Urlaubsverbrauch gehindert h?tten, einer Gestaltung der Zeit zu Erholungszwecken entgegenstehen. Nur dann, wenn sich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Wertungen ein v?llig eindeutiges, krasses überwiegen der benachteiligten Interessen des Arbeitgebers in einer vom Gesetz wegen der Besonderheiten des Falles nicht geregelten Konstellation ergibt, kann ein Rechtsmissbrauch des Arbeitnehmers in seiner mangelnden Bereitschaft, Urlaub zu verbrauchen, erblickt werden.     

Notariatsaktsform und fehlende Sprachkunde

Die Frage, wann eine Person der Sprache des Notariatsakts "nicht kundig" iSd § 63 Abs 1 NO ist, kann nicht generell beantwortet werden. Vielmehr kommt es auf den konkreten Gegenstand des Notariatsakts an. Nach dem Schutzzweck des § 63 NO ist entscheidend, ob die betreffende Person der Vorlesung des Notariatsakts so weit folgen kann, dass ihr eine Genehmigung m?glich ist. § 63 Abs 1 NO dient nicht nur dem Schutz des der Sprache nicht hinreichend Kundigen, sondern dem Schutz aller Parteien. überdies bezweckt § 63 NO – ?hnlich wie § 52 NO – den Schutz der Allgemeinheit durch die Form der ?ffentlichen Urkunde. Es kommt für die Notwendigkeit, einen Dolmetscher beizuziehen, nicht auf das Erkennen oder die Erkennbarkeit der Sprachkunde der betreffenden Person durch den Notar ex ante an. Eine ausreichende Prüfung der Sprachkenntnisse durch den Notar (für die aufgrund der Einzelfallbezogenheit keine generellen Ma?st?be aufgestellt werden k?nnen), die diesem den Eindruck verschafft, die Person sei der betreffenden Sprache "hinreichend" m?chtig, indiziert aber, dass die Person der Sprache "kundig" ist. Dennoch steht auch in diesem Fall der betreffenden Person die Beweisführung offen, entgegen dem begründeten Eindruck des Notars der Sprache nicht (hinreichend) kundig gewesen zu sein. Gelingt der Beweis, zieht dies die Unwirksamkeit des Notariatsakts nach sich.     

Keine Zuständigkeit des Belegschaftsorgans für Feststellungsklagen gem § 54 Abs 1 ASGG betr ausgeschiedene Arbeitnehmer

Die ASGG-Nov 1994 zwingt zu einem anderen Verst?ndnis des 1. Satzes des § 54 Abs 1 ASGG, als es der früheren Rsp zugrunde liegt. Aus dem Gesetzestext der Novelle und den hiezu ergangenen Materialien ist der Schluss zu ziehen, dass der Gesetzgeber den "Wirkungsbereich" des Belegschaftsorgans auf die aktiven Angeh?rigen des Betriebs bzw Unternehmens eingeschr?nkt wissen wollte und nur im durch die Novelle neu eingeführten Ausnahmefall die Klagslegitimation des Belegschaftorgans auch für zwischenweilig (dh nach Anh?ngigwerden der Feststellungsklage) ausgeschiedene Arbeitnehmer aufrecht bleiben sollte.     

Übernahme des Hausbesorgerdienstverhältnisses durch Fruchtnießer

Arbeitgeber eines Hausbesorgers iSd HBG ist grunds?tzlich nur der Eigentümer eines Hauses. Dies schlie?t aber die analoge Anwendung des HBG in F?llen, in denen eine andere Person als der Hauseigentümer Vertragspartner des Hausbesorgers ist, nicht aus. Auch ein Arbeitsverh?ltnis zu dem, der die Rolle des Hauseigentümers einnimmt – wie etwa zum Gesamtmieter eines Hauses, der sich "in der vollst?ndigen Herrschaft über den Bestandgegenstand wie der Eigentümer befindet" –, unterliegt den Vorschriften des HBG. Nichts anderes kann im Fall des Fruchtnie?ers gelten.     

Annahme einer Anweisung durch Erklärung gegenüber dem Anweisenden

Die blo?e Anweisung schafft noch keinen selbst?ndigen Verpflichtungsgrund des Angewiesenen gegenüber dem Anweisungsempf?nger; ein Verpflichtungsgrund wird erst durch die Annahme der Anweisung durch den Angewiesenen begründet. Die Annahme muss nicht gegenüber dem Anweisungsempf?nger pers?nlich abgegeben werden; der Anweisende kann etwa auch als Bote handeln. Die Annahme des Angewiesenen erzeugt idR eine abstrakte Schuld, die von Valuta- und Deckungsverh?ltnis unabh?ngig ist. Im Einzelfall kann aber auch eine "titulierte" Anweisung vorliegen, wenn der Inhalt des Valutaoder des Deckungsverh?ltnisses in die Anweisung aufgenommen wird. Im Fall der titulierten Anweisung kann der Angewiesene dem Anweisungsempf?nger die Einwendungen entgegensetzen, die sich aus dem "Inhalt der Anweisung" ergeben.     

Nachteilige Auskünfte über einen ausgeschiedenen Dienstnehmer / Zurechnung von Mitarbeitern

Zur Bestimmtheit eines Unterlassungsbegehrens. Eine detaillierte gesetzliche Regelung zur Frage von informellen Auskunftserteilungen durch Mitarbeiter eines früheren Arbeitgebers über andere Mitarbeiter an potentielle neue Arbeitgeber besteht nicht. Bei dem Arbeitgeber zurechenbaren ?u?erungen wird allerdings von einem Nachwirken der Fürsorgepflicht auszugehen sein. Insoweit kann also der Schutz über jenen allgemeinen nach § 1330 ABGB, der sich auf die Verbreitung "unrichtiger" Tatsachen bezieht, hinausgehen. Aus verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen, wie etwa zu den Postensuchtagen, der Einschr?nkung der Zul?ssigkeit von Konkurrenzklauseln, aber auch gerade den Regelungen über das Dienstzeugnis l?sst sich insgesamt die Wertung des Gesetzgebers ableiten, dass er das Interesse des Arbeitnehmers an seinem weiteren Fortkommen als schutzwürdig erachtet. Bei der konkreten Abw?gung zwischen den Informationsinteressen des neuen Arbeitgebers, den Interessen des "alten" Arbeitgebers und jenen des Arbeitnehmers wird nicht nur auf die Grunds?tze der Interessenabw?gung, wie sie im § 1 Abs 1 Datenschutzgesetz zugrundegelegt werden, sondern auch auf die einschl?gigen arbeitsrechtlichen Wertungen Bedacht zu nehmen sein. W?hrend etwa sachliche Auskünfte hinsichtlich konkreter für den neuen Arbeitgeber erforderlicher F?higkeiten – hier der Englischkenntnisse – gerade bei wirtschaftlich im Rahmen eines Konzerns verbundenen Arbeitgebern innerhalb eines gewissen Rahmens wohl als unbedenklich einzustufen sind, sind Auskünfte über die "Klagsfreudigkeit" des Arbeitnehmers unter Zugrundelegung der Wertung des § 105 Abs 3 Z 1 lit i ArbVG wohl meist als unzul?ssig anzusehen. Die dem Arbeitgeber zur Last fallende Zurechnung des Verhaltens der einzelnen Mitarbeiter (Vorgesetzter oder Arbeitskollegen) ist unterschiedlich zu sehen. Es ist davon auszugehen, dass der Arbeitgeber jedenfalls für seine "Repr?sentanten" einzustehen hat. Darüber hinaus w?re grunds?tzlich auch ein "Organisationsverschulden" denkbar. Den Arbeitgeber treffen Anleitungs- und zumutbare überwachungspflichten gegenüber den anderen Mitarbeitern, die ihre Grenze allerdings auch wieder in der Meinungs?u?erungsfreiheit dieser Mitarbeiter zu finden haben. Ihnen dürfen nur ihrer Stellung im Betrieb entsprechende Verschwiegenheitspflichten überbunden werden.     

Mieterschutz in der Schweiz

Der vorliegende Beitrag stellt den ersten einer Reihe von Nationalberichten im Rahmen des von ao. Univ.-Prof. Dr. Andreas Kletečka (Wien) und Prof. Dr. Paul Oberhammer (Zürich) geleiteten, vom Jubil?umsfonds der Oesterreichischen Nationalbank gef?rderten Forschungsprojekts "Soziales Mietrecht in Europa" dar. Ziel dieses Projekts ist es, durch rechtsvergleichende Analyse verschiedener europ?ischer Rechtsordnungen Impulse für die Diskussion über das soziale Privatrecht der Wohn- und Gesch?ftsraummiete in ?sterreich zu gewinnen. In den kommenden Jahren werden in loser Folge eine Reihe solcher Beitr?ge in den wobl erscheinen, deren inhaltliche Schwerpunkte auf Vorgaben der Projektleiter beruhen. Den Autoren wurde dabei aber gro?er Freiraum einger?umt, um den speziellen Fragen ihrer Rechtsordnung gerecht werden zu k?nnen. Der Beitrag von Bezirksrichter Dr. Weber – einem führenden schweizerischen Mietrechtsexperten – befasst sich mit den mietrechtlichen L?sungen des schweizerischen Rechts und den Erfahrungen, welche in der Praxis damit gemacht werden.     

Rundfunk und Onlinemedien. Ein Diskussionsbeitrag

Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit einer Betrachtung der Online-Medien aus dem Blickwinkel des Rundfunkrechts und soll einen Diskussionsbeitrag zur Frage der Eignung des Kriteriums der "Meinungsbildungsrelevanz" als Ansatz für Inhalteregulierung liefern.     

Lebendiges Verfassungsrecht (2006)

Die Anfechtung der Nationalratswahl 2006 durch die KP? – zur Debatte stand die 4%-Klausel – gibt Anlass, die Entwicklung des ?sterr Verh?ltniswahlsystems in Erinnerung zu rufen. Mehrfach sind an den VfGH Fragen der Kompetenzverteilung herangetragen worden; sie halten sich, nicht zuletzt in ihrem Schwierigkeitsgrad, im Rahmen des üblichen. V?llig neu ist hingegen, dass – abweichend von der Vorjudikatur und ungeachtet Art 18 Abs 2 B-VG – kollegialen Verwaltungsbeh?rden mit richterlichem Einschlag die Erlassung von Verordnungen verwehrt ist. Patentangelegenheiten werden nunmehr den zivilrechtlichen Ansprüchen des Art 6 Abs 1 MRK zugez?hlt. Mit EU-Beihilfe hat das EmissionszertifikateG eine bisher unbekannte, verp?nte Rechtsfigur, den national-supranationalen "Mischling" hervorgebracht.     

Begründung von WE auf Grund eines Vermächtnisses

Das Verm?chtnis von WE kann gleich jeder anderen Zusage der Einr?umung von WE zumindest in analoger Anwendung des § 43 WEG mit einer gegen den Eigentümer der Liegenschaft zu richtenden Klage des Verm?chtnisnehmers durchgesetzt werden. Passiv legitimiert ist auch der "echte" au?erbücherliche Erwerber, also auch der eingeantwortete Erbe wegen der dabei geltenden Durchbrechung des Eintragungsgrundsatzes.     

Wertsicherungsvereinbarung – Angemessenheitsprüfung bei Altverträgen

Eine im Geltungsbereich des MRG erfolgte einseitige gesetzliche Erh?hung des vor Inkrafttreten des MRG zul?ssig frei vereinbarten Hauptmietzinses ist nicht dem Fall gleichzuhalten, dass die Wertsicherungsvereinbarung auf den ursprünglich zul?ssig frei vereinbarten Hauptmietzins anzuwenden ist. Vielmehr liegt im Fall einer einseitigen gesetzlichen Erh?hung des Hauptmietzinses (hier aufgrund des Vorliegens des Tatbestandes des § 12 a Abs 3 MRG) eben keine auf ihre Angemessenheit nicht überprüfbare Vereinbarung in einem vor dem 1. 1. 1982 geschlossenen "Altvertrag" vor. Die "Kombination" dahin, dass der im Geltungsbereich des MRG gesetzlich erh?hte nunmehrige angemessene Hauptmietzins aufgrund der ursprünglichen Wertsicherungsvereinbarung unüberprüfbar erh?ht werden kann, also ein überschreiten der Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs 1 MRG durch die Anwendung der alten Wertsicherungsvereinbarung nicht geltend gemacht werden kann, würde zu einem unbilligen Ergebnis führen.     

Haftung des ausführenden Werkunternehmers aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter tritt neben die nachbarrechtliche Haftung

Neben der Haftung aus Nachbarrecht (§ 364a ABGB) kann auch eine Haftung auf Grund eines Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter bestehen. Die Haftung des ausführenden Werkunternehmers, also des faktischen Sch?digers, tritt bei Emissionen (§ 364a ABGB) oder Grundstückssetzungen (§ 364b ABGB) neben die Haftung des "Mittelsmannes" (Grundstückseigentümers). Auch der Entzug von Grundwasser wird der genannten Normen des Nachbarrechts unterstellt.