对农村集体土地征收补偿范围的反思

在制定《农村集体土地征收补偿条例》之际,征收补偿范围应与提高补偿标准一样值得关注。宅基地使用权的无期限性意味着宅基地实际上已经演变为近乎农民的私产。宅基地使用权取得的无偿性是基于集体土地所有权产生的历史背景这一深层原因,但并不能成为征收不予补偿的理由。《物权法》第132条原则性规定土地承包经营权人有权获得补偿,这条规定仅具有宣示作用。我国目前的法律实际上并未将土地承包经营权作为独立的征收对象,真正纳入征收补偿范围。这不仅与土地承包经营权的物权性质相悖,而且也严重侵害了农民的合法权益。房屋作为农民惟一可以享有所有权的不动产,其重要性不言而喻,而现有的补偿标准实际上是将农村房屋作为动产进行补偿,根本就没有体现房屋的不动产价值。这是对农民私有财产的极大漠视。农民的房屋不应通过地上附着物的形式进行补偿,而应作为独立的征收对象进行合理补偿。     

规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估客观公平——《国有土地上房屋征收评估办法》解读

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年1月公布实施后,住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》),确定了房屋征收补偿的评估办法。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。亮点一:评估价格完全依照市场2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁估价应当     

我国农村房屋拆迁补偿制度刍议

农村房屋拆迁乃是一项极为复杂的系统工程,涉及众多利益主体,它对我国的社会经济发展、民主法治进程都有强烈的影响。鉴于此,为了进一步的深入研究和探讨我国农村房屋拆迁补偿的相关问题,本文选取了我国农村房屋拆迁补偿制度为研究对象,针对完善农村房屋拆迁补偿制度对私权保护的意义、农村房屋拆迁立法理念的转变、国有土地上房屋征收补偿的失当问题以及完善农村房屋拆迁补偿制度等内容进行了详细的分析与阐释。希望本文的研究结论可以为我国农村房屋拆迁补偿制度的改革和发展提供一些指导和帮助。同时,对于相关领域的其他研究也能起到抛砖引玉的作用。     

司法裁判、裁执分离与征收补偿——《国有土地上房屋征收与补偿条例》的权力博弈论

国务院于2011年1月21日公布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》),对国有土地上房屋征收与补偿活动中的行政权力进行了设定和配置,使得法院审理涉及房屋征收与补偿的行政诉讼案件面临着许多新情况、新问题.尤其是该条例第28条明确规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补...     

宅基地上房屋征收补偿的权源分析

除具备集体土地使用权与房屋所有权外,宅基地上房屋还因处于农业生产、农村经济、农民生活的宏观语境中而在客观上附带着居住权、农田生产保障权益、庭院经济权益、精神层面的情感利益、围合空间之舒适性利益。所有这些权益相互独立,在宅基地上房屋征收中被一并消灭,因此均应获得相应补偿。细分宅基地上房屋各类权利,有助于拓展征收补偿范围、提升征收补偿价值、最大限度地弥补权利主体的损失。     

论补偿协议的性质及其纠纷解决机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条所规定的补偿协议,其性质是行政合同,对该行政合同的缔结与履行,虽然吸收了房屋被征收人参与行政过程的理念,但仍然是《国有土地上房屋征收与补偿条例》施加给房屋征收部门与被征收人的行政义务。因此,补偿协议只具有程序上的意义,其纠纷解决方式并未制造新的诉讼类型,同时通过解释也可以避免与《行政诉讼法》相抵触。条例的创新之处在于改进了行政执法方式,有利于缓解社会矛盾。     

房屋承租人无权分割征收补偿款

<正>【裁判要旨】租赁房屋被国家依法征收的,征收补偿对象应为房屋所有权人,征收补偿协议对承租人不发生法律效力,故承租人无权基于房屋被征收事实主张分割征收补偿款项,但可依据租赁合同中的相关约定,通过民事诉讼方式向出租人（或房屋所有人）主张确定征收补偿各项目对应款项的归属。     

规范房屋征收拆迁行为

今年初国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对公共利益的范围作出明确界定,确立了公众参与、公开透明的征收程序,规定政府作为征收与补偿主体,明确了补偿标准、补助和奖励措施,并取消行政强制拆迁,禁止建设单位参与搬迁。这为进一步做好房屋征收拆迁工作、     

补偿博弈与第三方评估

从对公共利益、公众参与、公平补偿的强调来看,《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比《城市房屋拆迁管理条例》进步显著。然而,引入经济学中博弈论概念工具对该征收条例的解读表明,公平补偿能否实现在很大程度上取决于评估机构。该征收条例中一些模糊的规定,以及《国有土地上房屋征收评估办法》赋予评估机构以垄断地位的制度设计,为政府和评估机构的机会主义行为留下了极大的空间。由此,构建有效的第三方评估市场,并在政府报价之后赋予被征收人以真正的自由选择评估机构的权利,是构建法治社会中和谐的征收关系的关键。     

城市居民在农村承包土地建房的合法性浅析

众所周知农民可以在自己的宅基地上建房供自己居住,但近年来却有不少城市居民也在农村承包土地,并在其上修建房屋,如何评价这种行为的合法性呢?本文就城里人在农村承包土地、建房、承包权的继承以及土地征收补偿等问题进行了法律分析。     

我国农村房屋拆迁的法律思考

随着我国经济的不断发展,城市化进程早已蔓延至乡镇农村,越来越多的农村房屋面临着被拆迁的命运。为了国家经济发展,拆迁农村房屋,同时给予农民补偿,这本来就是一件互利共赢的事,但是在现实生活中,由于相关法律不健全、公共利益未明确界定、行政机关职能缺位、拆迁程序缺乏公正性、拆迁补偿不合理等一系列问题导致农村房屋拆迁问题得不到妥善解决。本文首先从我国农村房屋拆迁现状及相关法律入手,接着阐述在农村房屋拆迁过程中存在的问题,最后提出完善我国农村房屋拆迁的建议。     

《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案代拟稿)》征求民意

最近,记者从四川省法制办获悉,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案代拟稿)》已公布至省法制办网站公开征求意见。2011年1月,国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》。鉴于四川省相关地方性法规与该条例相冲突,2012年年底,该省废止实行多年的《四川省城市房屋拆迁管理条例》。为对接上位法并解决该省房屋征收的现实难题,四川省政府将《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》列为今     

新条例下被征收房屋承租人的权利分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)相比原有的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)无论是对公共利益范围的界定还是对强制执行征收的限制均有明显的进步.但在亮点背后,《征收补偿条例》并没有明确被征收房屋承租人的法律地位.为此,本文拟在比较新旧条例差异的基础上对被征收房屋承租人的权利进行分析,进而充分保护承租人的合法权益.     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件

【裁判要旨】房屋征收决定作出前,征收补偿费用虽未足额到位,但政府同级财政部门就此作出专项说明,确保财政资金用于该征收项目补偿安置。而且,在案件审理过程中,该征收项目进展顺利,绝大部分被征收人已经签约并补偿结算完毕。据此,在不影响被征收人依法获得公平补偿的情况下,征收人按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际,再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义,而且不利于社会秩序的稳定。     

行政机关在实施国有土地上房屋征收和补偿活动中可诉具体行政行为探析

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，2011年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《条例》）并于公布之日起施行。《条例》的明显特点就是进一步规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，加大了对被征收房屋所有权人合法权益的保护力度。     

国有土地上房屋征收与补偿条例

1.2011年1月21日国务院令第590号公布2.自2011年1月21日起施行第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主     

国务院拟规范集体土地征收补偿

今年年初，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后，农村集体土地征收与房犀拆迁继而成为人们关注的话题。     

中国法制焦点

国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例共5章35条。条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。     

征收集体土地上“住改非”房屋时应补偿停产停业损失

土地管理法规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。人民政府征收集体土地上房屋时参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,对于被征收房屋“住改非”实际用于经营的情形,应当对被征收人的停产停业损失酌情给予合理补偿。