土地出让制度流变

<正>不管是协议出让还是"定向协议"的土地出让方式,都引来了外界对于不规范、不公平和暗箱操作的担心,这与历史上这一土地出让方式曾导致的政府腐败和土地贱卖有关。在珠三角地区,一场"三旧"改造运动正在快马加鞭地进行。经历了30年的急剧城镇化之后,土地日益成为制约城市扩大化的瓶颈,旧城镇、旧厂房、旧村居改造——以"城市更新"的名义"盘活"存量土地,正成为新一轮城市土地开发的热潮。     

小议侵犯承租人优先购买权的赔偿范围

《民法典》在借鉴了原《合同法》及相关司法解释等条款的基础上,进一步完善了承租人的优先购买权规则,为规范租赁市场秩序、维护承租人的居住利益提供了有力保障,然而,侵犯承租人优先购买权的赔偿范围尚未规定.本文试图从承租人优先购买权的性质和承租人优先购买权侵权赔偿责任的性质入手,分析承租人优先购买权侵权的赔偿范围,以期对司法实...     

承租人优先购买权损害赔偿认定

承租人优先购买权是基于同等条件下,承租人能够优先购买租赁房屋的权利.毋庸置疑,承租人优先购买权对于承租人权利保障具有重要的意义.在当今社会中,通过保障承租人优先购买权实现,不仅仅能保护承租人对承租房屋的使用利益,降低交易管理成本,更有利于维护稳定的房屋使用关系.我国对于承租人优先购买权也作出了明文规定,《民法典》的出台...     

房屋承租人的优先购买权

我国民法基于更好地保护房屋承租人的合法权益,平衡双方利益,促进社会公平正义的目的,为房屋承租人设置了众多的法律制度,房屋承租人的优先购买权就是其中之一。《民法典》在原有法律基础之上,结合社会发展状况,细化并完善了房屋承租人优先购买权制度,但是尚未对房屋承租人优先购买权进行定性,亦未对该权利行使之规则进行细化,正是因为在法律上未对上述问题进行细化和明确,使得在实务中出现同案不同判的情况。本文研究房屋承租人优先购买权的性质与其行使之具体规则相关问题,以期为该制度发展提供参考。     

我国跨入城乡统筹发展新时代

调整城乡统筹发展过程中的利益格局,不同专家学者强调的着力点各有侧重,但核心都在于要找到利益平衡点。进入"十二五",加快推进城乡一体化如箭在弦。从"城市"到"城乡",一字之差却意味深长,标志我国真正跨进了城乡统筹发展的新时代。     

探讨城市更新项目中拆除重建类的法律风险及防范措施

在城市化程度加深的背景下,人地矛盾日益突出。为缓解人地矛盾,提升城市发展水平,保证人们生活质量,有必要构建拆除重建类城市更新项目,以该项目改造城市,促进城市发展。拆除重建类城市更新项目改造程序复杂,涉及多方利益,稍不注意就容易产生法律风险,这样不仅不利于拆除重建类城市更新项目持续推进,而且容易危害他人利益。基于此,一定要注意建立健全基于拆除重建类城市更新项目的法律风险防范体系,科学防范因项目引起的法律风险。本文主要介绍了拆除重建类城市更新项目概念,分析了拆除重建类城市更新项目的要点,研究了拆除重建类城市更新项目法律风险,提出了法律风险防范措施,旨在为拆除重建类城市更新项目法律风险防范控制提供科学指导,确保拆除重建类城市更新项目顺利推进。     

承租人的优先承租权问题研究

房屋租赁业的发展日渐迅猛,纠纷日益增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同时,加强对承租人利益的保护,以实现公平正义。     

租赁权对抗制度应以租赁登记为必要——论我国《合同法》第229条的不足与完善

我国《合同法》第229条规定的"买卖不破租赁"制度既没有以占有作为公示要件,也没有以登记为公示要件,过度保护承租人而损害租赁物受让人之利益,难以保障交易安全。租赁登记制度能弥补占有的公示性不足,在我国也有良好的基础,能为民众所接受,我国有必要建立租赁登记制度。     

房屋承租人的优先购买权简论

房屋承租人的优先购买权制度从1983年被正式确立,到今天已被纳入“人民生活的百科全书”——《民法典》之中并被广泛适用。笔者对承租人优先购买权制度背景进行梳理,在明晰该制度的立法发展以及背后的立法要旨的基础上,进而对优先购买权行使条件的相关多种学说进行了介绍梳理,并引入司法实务案例,对《民法典》背景下的承租人优先购买权的行使条件进行了分析,得出：第一,优先购买权的行使主体为与出租人直接存在有效租赁合同关系的承租人;第二,承租人的优先购买权应在“同等条件下”行使;第三,承租人应在收到出租人意欲出卖房屋的通知后15日内表明其购买意愿,否则视为弃权。     

邻居强拆中多数人利益保护问题研究

新《条例》强调对公共利益和个体利益的保护,对以多数人利益为代表的集体利益的保护存在立法空白。少数人因对补偿标准不满意以及司法机关的审慎介入成为邻居强拆现象出现的主要原因,因此,迫切需要从协调利益冲突的原则、明确拆迁补偿标准以及改革法院设立体制等方面化解邻居强拆中的矛盾和冲突,并推动拆迁立法,为保多数人的利益提供法律保障,实现房屋拆各方利益的平衡。     

“城中村”改造中的土地征收和房屋拆迁:操作层面的问题分析与对策建议——以H市为个案

"城中村"改造中的征地拆迁往往容易引发地方政府和基层组织与业主的纠纷。在"城中村"改造中,地方政府和基层组织与业主的争议主要围绕着改造方式、土地属性及用途、法律和政策的适用和有效性及意思理解、补偿标准、还建安置方案、征地拆迁的程序是否合法适当等问题而展开;政府部门和基层组织的不当行为主要是变"一村一政策"为"几户一做法",忽视改造过程的实体合法性及程序合法性,涉嫌做假报批材料,未能很好地与业主协商,处理业主上访问题不力等;业主维权小组是在业主认为自己缺失利益谈判代表的情况下自发形成的,具有临时性、民间性、地域性、非政治性和非正规性的特征,其成员一般都具有一定程度的文化水平、工作经验、社会阅历、号召动员能力以及一定的社会关系,其目标为引起注意、表达异议、促成协商,其行动方式大都符合法律的规定;业主赴京上访的原因各有不同,但借助中央的权威对地方施压,希望可以与地方有关部门开展新的进取性谈判是其共同的主要目的。为平稳有序地推进"城中村"改造,国家应继续强化对征地拆迁工作的规范和监督,地方政府应及时清理相关规章和规范性文件并全面规范改造拆迁行为,包括:尊重业主的合法权益,慎防激化矛盾,及时处理业主反映的问题,重视和规范与业主的协商,杜绝申报材料中弄虚作假行为,认真学习和研究国家的法律、政策等。     

拆迁变法,闻雷见雨

为了避免"铲车和汽油瓶"之间原始对抗的频频发生,如今,是到了考虑将"行政强制权"从政府手里收回的时候了。从北京大学法学院5位教授以公民名义联名向全国人大建言要求审查《城市房屋拆迁管理条例》,到目前国务院就《拆     

看不见的城市和她耀眼的建筑

饱含历史记忆的旧建筑被无情推倒。城市的历史文化资源成为中性的"地皮"。跟具体的城市性格没有关系。可以放到任何城市的任何地点中去的地标式建筑拔地而起。中国的城市成了"失忆之城"。     

解读冷战后美国“推进民主”战略及其对世界的影响

推进"民主"一直是美国对外政策的一个目标。冷战结束后,美国大大提升了推进民主的地位,特别是布什在第二任期内,更是将推进民主作为全球战略的最重要目标之一。美国推进民主的目的主要是为了维护美国的国家利益,所以推进民主要服从于美国总体的国家利益和全球战略,这就使得美国在推进民主时经常采用双重标准并且将推进民主作为贯彻总体对外政策的一张牌。美国推进民主战略客观上有助于民主政治在世界的扩展,但是却会对世界和平、地区稳定与安全带来诸多不利的影响。     

高房价胶着期大博弈

楼市红红火火,"地王"频频涌现,地方政府高度依赖土地财政的格局得到强化;另一方面,各地进行大拆大建和透支未来所引发的矛盾和冲突正趋于升级,这种利益短视模式的风险已不容忽视。     

空城之殇

旧的房地产模式和旧的城镇化模式绑定,让中国在房地产的大发展中开始出现空城之忧。城镇化已经从物的城镇化转向人的城镇化,相应的,旧有的房地产政策也该转向了。中国"鬼城"初现静悄悄的大街,明媚的阳光投射在城市中心区一幢幢破败的高楼大厦上,绝大部分窗户的玻璃都已经打破,黑洞洞的窗口里不知道会有些什么,玻璃幕墙脱落,外墙在经年累月的风吹日晒下早已看不出原来的颜色,许多房屋门已被拆掉多年,内部金属结构全部洗劫一空,只能从外形上看出     

如何走出“坏社会”困境

任何一个社会如果有能力避免社会崩溃,这个社会必须具有经得起"有知状态"考验的公正指标,主要包括:稳定可信的游戏规则,得到可信保护的个人自由,可信的共同利益。社会的一个真相,就是权利、利益的博弈。社会生态的恶化需要各方面的制度设计和生态重建来消除。在社会博弈中,如果只是一部分人赢,没人愿意一直按这个游戏规则陪着"玩"下去。而在分配权利、利益的博弈中,修改旧的、不公平的游戏规则,回应现实的挑战,这就是"改革"的重要含义。2013年,中国也许已经站在一个新的政治、经济、社会结构的起点。从某种意义上,进一步的改革,无论是对于执政党,还是整个社会,以及30多年来的改革进程,本身就是一种"自我超越"。     

关于城市道路建设中相关问题的对策

我国推进城市化,实现城市现代化的力度越来最大,投资规模逐年扩大,城市面貌日新月异,建设亮点精彩纷呈.各个城市都投入很多资金来建设道路,但道路所发挥的效果却很不理想.有的仅是交通阻塞地点的转移;或者是路越拓越宽,交通越来越集中,道路依然不畅.根据"构筑骨架,畅通南北,优化结构,完善路网"的总体要求,城市道路的建设和改造始终是各个城市的重中之重.有的许多城市年年埋设地下管道,路面标高越加越高,使地面排水方向例流,严重制约了城市道路的发展.本文阐述了我国城市道路存在的问题和相关对策.     

房屋租赁合同违约方合同解除权的经济考量 ——以承租人租赁期限届满前毁约为例

在处理承租人租赁期限届满前无正当理由要求解除合同的案件中,是否赋予违约的承租人合同解除权这一问题上,不能通过一个简单的正、误判断予以解决,应结合市场实际,从全局性上对该问题进行分析,从而得出一个更为均衡的结论.笔者为分析这一问题做了三种制度设计上的假设.第一,在出租人无其他违约事由的情况下,不赋予承租人合同解除权,租赁...     

印度"大周边"战略及其对"一带一路"倡议的影响

自澳大利亚和美国相继提出"印太"构想后,印度在言语和行为上都表达了积极迎合的态度。莫迪上任后,为加速扩展其地缘政治,制定并实施了"大周边"战略,以拓展印度在"印太"地区的地缘利益和战略空间,这将对中国提出的"一带一路"倡议造成不同程度的影响。印度的"大周边"战略,在陆上和海上都对"一带一路"倡议的运行形成一定干扰和阻碍,使得"一带一路"建设在南亚乃至"印太"地区放缓。随着印度"大周边"战略的推进,尤其是美印日澳在"印太"地区战略组合的潜在形成,中国需要采取相应的措施,积极应对来自印度以及其他西方国家的挑战,使"一带一路"建设保持健康稳定的长期发展,真正造福于"一带一路"沿线国家和人民。