Entzug von Licht und Luft: Zulässigkeit des streitigen Rechtsweges, Konkurrenz zum Selbsthilferecht, Passivlegitimation bei Bestehen eines Fruchtgenussrechts

Voraussetzung für die Zul?ssigkeit des streitigen Rechtswegs auf Grund eines Anspruchs nach § 364 Abs 3 ABGB ist zufolge Art III ZivR?G 2004 nur die Einleitung eines Schlichtungsverfahrens vor einer hiefür zust?ndigen Schlichtungsstelle, das Einlangen eines Antrags gem § 433 Abs 1 ZPO bei Gericht oder der Beginn einer Mediation und das Verstreichen eines Zeitraums von drei Monaten seither ohne eine gütliche Einigung. Nicht von Bedeutung ist dagegen, ob der bekl Nachbar von dem gegen ihn eingeleiteten Schlichtungsverfahren oder von einem Antrag gem § 433 Abs 1 ZPO vor Klagseinbringung überhaupt Kenntnis erlangte. Ein Immissionsabwehranspruch nach § 364 Abs 3 ABGB infolge einer konkreten Eigentumsgef?hrdung wird durch das Recht auf Selbsthilfe gem § 422 ABGB jedenfalls dann nicht ausgeschlossen, wenn die Benutzung des betroffenen Grundeigentums durch einen das ortsübliche Ma? überschreitenden Entzug von Licht oder Luft wesentlich beeintr?chtigt wird und dieser Zustand unzumutbar ist, ohne dass ihm durch eine leichte und einfache Ausübung des Selbsthilferechts abgeholfen werden kann. Der Eigentümer eines Nachbargrundstücks kann auf Grund eines Immissionsabwehranspruchs nach § 364 Abs 3 ABGB auch dann klageweise in Anspruch genommen werden, wenn an diesem Grundstück ein Fruchtgenussrecht besteht.     

Passivlegitimation für einen nachbarrechtlichen Ersatzanspruch nach § 364a ABGB

Stehen das Grundstück, von dem die Kontamination (oder eine sonstige St?rung) ausgeht, und das beeintr?chtigte Grundstück je im Miteigentum derselben Personen, kommt ein Anspruch eines Miteigentümers gegen den anderen nach § 364a ABGB nicht in Betracht. Dies gilt auch, wenn beim beeintr?chtigten Grundstück Rechtsnachfolge bei einem der Miteigentümer eintritt. Eine nachbarrechtliche Klage, wie jene nach § 364a ABGB, ist gegen alle Eigentümer der Liegenschaft, von der die St?rung ausging, als notwendige Streitgenossen zu richten.     

Bewuchs einer benachbarten Hauswand durch eine Kletterpflanze als unzulässige unmittelbare Zuleitung nach § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB

Der Bewuchs der Hausmauer durch eine vom Nachbargrundstück herüberwachsende Kletterpflanze ist nach § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB eine "unmittelbare Zuleitung", die ohne Rechtstitel jedenfalls unzul?ssig ist, weshalb der beeintr?chtigte Eigentümer vom Nachbarn (hier: von den schlichten Miteigentümern) die verschuldensunabh?ngige Unterlassung und Entfernung des Bewuchses verlangen kann, ohne auf den Anspruch gem § 422 ABGB angewiesen zu sein. Passiv legitimiert sind s?mtliche Miteigentümer der Nachbarliegenschaft und nicht nur jener, dem die ausschlie?liche Benützung des Gartenteils mit der Kletterpflanze auf Grund einer (obligatorischen) Benützungsvereinbarung zusteht. Im Gegensatz zur Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB bilden Miteigentümer im Nachbarrechtsprozess zwar keine einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO, sind aber dann zusammen Bekl, wenn sie den nachbarrechtlichen Anspruch geduldet und diesen durch Nichtuntersagung verursacht haben.     

Unterlassungsansprüche wegen Lärmentwicklung durch Einsatz von motorisch betriebenen Gartengeräten

Das zwangsl?ufige und überdies auch beabsichtigte Emporranken einer Kletterpflanze an einer im Eigentum des Nachbarn stehenden Grenzmauer stellt einen Eigentumseingriff dar, der den Nachbarn gem §§ 354, 362 ABGB befugt, den anderen von der Benützung der Mauer auszuschlie?en und unberechtigte Eingriffe in sein Eigentumsrecht mit Klage nach § 523 ABGB geltend zu machen. Ihm steht weiters das Recht zu, die Entfernung der Kletterpflanze, von der der Bewuchs ausgeht und die anders gar nicht wachsen kann, weil dies ihrem zwangsl?ufigen Wachstum entspricht, zu verlangen. Eine derartige Benützung der Nachbarmauer ist als unmittelbare Zuleitung iSd § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB zu beurteilen, die ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umst?nden unzul?ssig ist. Die Auffassung, in Bezug auf das Eindringen von Wurzeln und ?sten sei § 422 ABGB lex specialis zu § 364 ABGB, so dass der Eigentümer in Ausübung seines Selbsthilferechts für eine Entfernung des Pflanzenbewuchses sorgen h?tte müssen, übersieht, dass sich der OGH bereits in seiner ausführlich begründeten E 4 Ob 196/07p (immolex 2008/55 [Pfiel]) mit dieser Frage auseinandergesetzt und ausgesprochen hat, ein Immissionsabwehranspruch nach § 364 Abs 2 und 3 ABGB infolge einer konkreten Eigentumsgef?hrdung werde durch das Recht auf Selbsthilfe gem § 422 ABGB jedenfalls dann nicht ausgeschlossen, wenn die Beeintr?chtigung unter Bedachtnahme auf das nachbarrechtliche Rücksichtnahmegebot die ortsübliche Benutzung des Grundeigentums wesentlich beeintr?chtigt und einen unzumutbaren Zustand herbeiführt, der nicht durch eine leichte und einfache Ausübung des Selbsthilferechts beseitigt werden kann.     

Unterlassungsanspruch bei Entzug von Licht (negative Immission) – Kriterien der Unzumutbarkeit und Bestimmtheit des Klagebegehrens

Nach § 364 Abs 3 ABGB genügt eine blo? wesentliche Beeintr?chtigung nicht; vielmehr muss die Beeintr?chtigung der Benutzung "unzumutbar" sein. Bei der Beurteilung der von § 364 Abs 3 ABGB geforderten Unzumutbarkeit hat eine Interessenabw?gung im Einzelfall nach einem objektiven Beurteilungsma?stab zu erfolgen. Bei der Unzumutbarkeitsprüfung ist auch zu berücksichtigen, ob die B?ume und anderen Pflanzen, die das Licht entziehen, zu einem Zeitpunkt gepflanzt wurden, zu dem ein Inkrafttreten einer Regelung, wie sie § 364 Abs 3 ABGB trifft, noch nicht absehbar war. Was insb die Beeintr?chtigung der Nutzung von Wohn- oder Arbeitsr?umlichkeiten durch den Schattenwurf von B?umen auf dem Nachbargrund anlangt, ist auch in Rechnung zu stellen, ob und in welchem Ma? bei Bedachtnahme auf den (damals) bestehenden Zustand des Grundstücks der Bekl bei der Errichtung dieser Geb?ude Beeintr?chtigungen vermieden werden konnten. Ein Urteilsbegehren nach § 364a Abs 3 ABGB setzt nicht jedenfalls voraus, dass in ihm die angestrebte Untersagung des Entzuges von Licht oder Luft durch ein bestimmtes, in der Natur jederzeit nachvollziehbares Ma? bezeichnet wird.     

"Immissionsabwehr" durch Superädifikatseigentümer mit bloß prekaristischem Grundnutzungsverhältnis

Dem Eigentümer eines Super?difikats ist schon wegen des Eigentums am Bauwerk der Rechtsschutz nach § 364 Abs 2 ABGB zuzugestehen. Dass er die Liegenschaft selbst nur prekaristisch nützt, schadet daher nicht.     

Passivlegitimation der Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 1 WEG 2002 bei der Durchsetzung von Kostenersatzansprüchen, die aus der Erhaltung eines gemeinschaftlichen Dienstbarkeitswegs herrühren

Zur Abgrenzung der stRsp zwischen blo?en Besitzoder Gebrauchshandlungen des einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers und Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Teile davon und andererseits gemeinschaftlichen Verwaltungsagenden, auf die sich die Teilrechtsf?higkeit der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 1 WEG 2002 (§ 13c Abs 1 WEG 1975) bezieht (bezogen hat). Die Parteif?higkeit der Eigentümergemeinschaft (hier: Passivlegitimation bei der Durchsetzung von Kostenersatzansprüchen des kl Liegenschaftseigentümers, die aus der Erhaltung des gemeinschaftlichen Dienstbarkeitswegs herrühren) ist schon dann nicht zu verneinen, wenn sich der Klagsanspruch "wenigstens abstrakt mit den [gemeinschaftlichen] Verwaltungsagenden … in Verbindung bringen l?sst". Dies hat der OGH im vorliegenden Fall bejaht, falls es n?mlich um die Bewirtschaftung oder Erhaltung "eines als Verbindung zum ?ffentlichen Wegenetz dienenden Servitutswegs" durch die Eigentümergemeinschaft geht. Gleiches gilt für eine Aufwandersatzklage des Nachbarn (hier: auf Entfernung von Schnee, der im Zuge der R?umung der WE-Liegenschaft auf dem Grundstück des Kl abgelagert worden ist). Die Eigentümergemeinschaft kann zwar keine Eigentumsfreiheitsklage gem § 523 ABGB erheben, da ihr Verfügungshandlungen nicht zustehen. Eine gemeinschaftliche ordentliche Verwaltungsma?nahme und damit die Aktivlegitimation ist nach der Rsp aber dann anzunehmen, wenn die Eigentümergemeinschaft einen allgemeinen Teil der WE-Liegenschaft (im Anlassfall: gemeinschaftlicher Heizraum) von der unberechtigten Inanspruchnahme durch Dritte freimacht.     

Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer mit Aufteilung bestimmter gemeinschaftlicher Verwaltungsaufgaben – gerichtliche Bestellung eines WE-Verwalters nach § 30 Abs 1 Z 6 WEG 2002

Gemeinschaftliche Eigen- oder Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaft vertreten durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer – wie im schlichten Miteigentumsrecht nach den §§ 833ff ABGB so im WEG 1948, 1975 und 2002 als Normalfall konzipiert – liegt vor, solange diese nach dem Mehrheitswillen der Wohnungseigentümer die WE-Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn hiebei einzelne Wohnungseigentümer bestimmte einzelne Verwaltungsaufgaben (hier: zB gemeinsame Kontoführung oder Erstellen der Jahresabrechnungen) wahrnehmen, ohne dass sie auf Grund dieser Aufteilung die WE-Verwalterpflichten nach § 20 WEG 2002 treffen. Deshalb scheidet in diesem Fall auch eine Verwalterabberufung gem § 21 WEG 2002 aus. Die rechtsgestaltende Au?erstreitrichterentscheidung nach § 30 Abs 1 Z 6 (und § 23 Satz 1) WEG 2002, ob auf Antrag eines Wohnungseigentümers anstelle der bisherigen Selbstverwaltung ein WE-Verwalter zu bestellen ist, setzt voraus, dass der ASt die Untunlichkeit oder Unm?glichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung darzutun vermag. Lehre und Rsp zu § 13a Abs 1 Z 6 WEG 1975 idF 3. W?G (davor § 15) werden vom OGH für das geltende Recht übernommen. Der WE-Verwalter/die selbstverwaltenden Wohnungseigentümer ist/sind nicht verpflichtet, in der Jahresabrechnung die Umsatzsteuer bei jeder einzelnen Ausgabenpost auszuweisen. Zum Verh?ltnis von § 32 Abs 2 WEG 2002 zu § 17 Abs 2 MRG hinsichtlich der Nutzfl?chenberechnung von Keller- und Dachbodenr?umen.     

Zum Beginn der einjährigen Präklusionsfrist für Betriebskostenforderungen bei Vermietung durch einen Wohnungseigentümer

Zwar kommt der Eigentümergemeinschaft iSd § 4 Abs 1 WEG auch im Altmietverh?ltnis keine Vermieterposition zu, doch ist sie – und nicht etwa der einzelne Wohnungseigentümer – Vertragspartner hinsichtlich der Aufwendungen iSd § 21 Abs 1 MRG (hier: betreffend einen Hausbesorger). "Vom Vermieter aufgewendete Kosten" iSd § 21 Abs 1 MRG sind notwendigerweise die von der Eigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümergesamtheit aufgewendete Kosten für den Betrieb des Hauses insoweit und in jenem Ausma?, als sie auf den Mieter des einzelnen Wohnungseigentümers nach den allein ma?geblichen Bestimmungen des MRG überw?lzt werden dürfen. Auch der einzelne Wohnungseigentümer ist Teil der Eigentümergemeinschaft und wird von dieser in Verwaltungsangelegenheiten repr?sentiert. Die Betriebskosten müssten nicht erst von der Eigentümergemeinschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer überbunden werden, damit sie jenen als "aufgewendet" iSd § 21 Abs 1 MRG zuzurechnen w?ren. Ein neuer Fristenlauf für die Pr?klusion nach § 21 Abs 3 Satz 4 MRG wird dadurch nicht in Gang gesetzt.     

Widmungsunabhängige Rücklage nach § 31 WEG 2002, deren Beiträge der Eigentümergemeinschaft ex lege zufließen

Zur Pflicht des WE-Verwalters nach § 20 Abs 2 WEG 2002, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Vorschreibung ausreichender Akonti auf die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten der WE-Liegenschaft zu sorgen. Unabh?ngig davon, dass der Gesetzgeber im WEG 2002 einen unscharfen Begriff der Rücklage pr?gt – für ein engeres Verst?ndnis nach Art eines "Zwangs-Ansparsystems" sprechen laut OGH § 18 Abs 4, § 20 Abs 2, § 31 Abs 1 und § 32 Abs 1 leg cit –, flie?en die Rücklagenbeitr?ge samt den Zinsen aus ihrer fruchtbringenden Anlage widmungsunabh?ngig und ex lege der Eigentümergemeinschaft als gebundenes Verm?gen zu. Daraus folgt, dass die von der bekl Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Gegenforderungen (hier: aus dem Titel des Schadenersatzes und nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche) nicht durch die auf einem v?llig anderen Rechtsgrund beruhenden Ansprüchen aus laufenden Beitragsleistungen durch den kl Wohnungseigentümer beglichen sein k?nnen. Zur Aufrechenbarkeit von Schadenersatzforderungen, die die Eigentümergemeinschaft – aus der gemeinschaftlichen Verwaltung wurzelnd – gegenüber einem Wohnungseigentümer mit dessen Gegenforderungen geltend macht; oder von Forderungen aus dem Rechtsgrund der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, die aus der Behebung ernster Sch?den des Hauses gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 herrühren; oder von Ansprüchen aus notwendiger Abtretung iSd § 1422 ABGB.     

Zwangsverwaltung des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung

Ist ob der mit WE verbundenen Mindestanteile des Verpflichteten (= Wohnungseigentümer einer Wohnung und einer Garage) ein nicht eingeschr?nktes, ausdrücklich so bezeichnetes Wohnungsgebrauchsrecht (hier: zugunsten der Mutter des Verpflichteten) im Grundbuch einverleibt, ist die Zwangsverwaltung dieses Gebrauchsrechts gem § 97 Abs 1 EO iVm § 508 ABGB zu bewilligen, falls der Gebrauchsberechtigte w?hrend l?ngerer Dauer am Gebrauch verhindert ist. Dem (Wohnungs-)Eigentümer stehen – anders als beim Fruchtgenussrecht! – n?mlich alle Nutzungen zu, "die sich ohne St?rung des Gebrauchsberechtigten aus der Sache sch?pfen lassen". Die Erfolgsaussichten einer Exekution sind bei deren Bewilligung nicht zu prüfen, es sei denn, dass schon im Entscheidungszeitpunkt die Unm?glichkeit der Ertragserzielung nach der Aktenlage feststeht; diesfalls ist die Zwangsverwaltung nach § 129 Abs 2 EO einzustellen. Die Sach- und Rechtslage ist zum Zeitpunkt der Erlassung der erstinstanzlichen exekutiven Entscheidung (hier: Bewilligung der Zwangsverwaltung) ma?gebend.     

Gutgläubiger Erwerb eines Superädifikates durch den Ersteher einer Liegenschaft

Selbst wenn ein Super?difikat unzul?ssig im Zuge der Realexekution mitversteigert wurde, erwirbt der gutgl?ubige Ersteher durch den Zuschlag daran Eigentum. Nach § 328 ABGB muss der Erwerber nicht seinen guten Glauben nachweisen; die Beweislast trifft denjenigen, der aus der Unredlichkeit Rechte für sich ableiten will. Solange der Eigentümer eines Bauwerkes nicht erfolgreich gegen die Exekution nach § 37 EO Widerspruch erhoben hat, ist ein auf dem zu versteigernden Grundstück errichtetes Geb?ude als Teil der den Gegenstand der Exekution bildenden Liegenschaft anzusehen.     

Kein Ausgleichsanspruch nach § 364b ABGB bei selbst verursachter Störung der Liegenschaft

Verlangt ein Grundstückseigentümer (berechtigterweise) von seinem Nachbar die Entfernung einer Mauer an der Grundstücksgrenze, kann er einen aus der Erfüllung dieser Forderung resultierenden, für sein Grundstück nachteiligen Zustand nicht mittels Ausgleichsanspruch nach § 364b ABGB beheben lassen. Er hat schlie?lich die als "St?rung" der Liegenschaft beurteilte Ma?nahme selbst verursacht. Nur ein eigenm?chtiger Eingriff kann zu Abwehr- und Wiederherstellungsansprüchen führen, nicht aber die über Aufforderung und mit Einwilligung des Grundstückseigentümers vorgenommene Entfernung einer Grenzmauer.     

Bestellung eines Fremdverwalters durch das Gericht nur bei Untunlichkeit der von der WE-Mehrheit beschlossenen Selbstverwaltung

Die Selbstverwaltung der Miteigentümer, die in § 833 ABGB geregelt ist, gilt grunds?tzlich auch für die Eigentümergemeinschaft und ist sogar als Normalfall der Verwaltung konzipiert. Wenn bei Selbstverwaltung einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, werden sie dadurch nicht zu "Verwaltern" iSd §§ 19 ff WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG nicht erfasst. Selbstverwaltung liegt vor, solange die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern wahrgenommen werden. Der erkennende Senat h?lt an seiner zum WEG 1975 ergangenen Rsp fest, dass die rechtsgestaltende Entscheidung des Au?erstreitrichters darüber, ob auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers (anstelle der bisherigen Selbstverwaltung) ein Verwalter zu bestellen ist, von der Dartuung der Untunlichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung abh?ngt.     

Haftung des Nachbarn und des Bauunternehmers wegen Grundwasserentzuges

Begünstigte Personen bei einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter sind Dritte, deren Kontakt mit der vertraglichen Leistung bei Abschluss des Vertrages vorhersehbar war und die der Vertragspartner entweder erkennbar durch Zuwendung der Hauptleistung begünstigte oder an denen er ein sichtbares eigenes Interesse hat oder denen er selbst offensichtlich rechtlich zur Fürsorge verpflichtet ist. Es entspricht st?ndiger Judikatur, dass die Haftung des ausführenden Werkunternehmers, also des faktischen Sch?digers, bei Emissionen (§ 364a ABGB) oder Grundstückssetzungen (§ 364b ABGB) neben die Haftung des "Mittelsmannes" (Grundstückseigentümers) tritt. Auch der Entzug von Grundwasser wird den genannten Normen des Nachbarrechts unterstellt.     

Individualrecht jedes Wohnungseigentümers gegenüber dem WE-Verwalter auf jederzeitige,bloß durch das allgemeine Schikaneverbot begrenzte Einsichtnahme in die Belege des gesonderten Kontos der Eigentümergemeinschaft nach § 20 Abs 6 WEG 2002

Der WE-Verwalter hat, ausgestattet mit allen Rechten und Pflichten eines Machthabers iSd §§ 1002ff ABGB, nach § 20 Abs 6 WEG 2002 jedem Wohnungseigentümer auf dessen Verlangen jederzeit (§ 1012), also ohne Beschr?nkung auf bestimmte Zeitr?ume oder auf das Vorliegen wichtiger Gründe, Einsicht in die Belege des gesonderten Kontos der Eigentümergemeinschaft (oder des Anderkontos des WE-Verwalters) zu erm?glichen. Dieses Individualrecht wird lediglich durch das allgemeine Schikaneverbot gem § 1295 ABGB begrenzt.     

Haftung des Verkäufers eines WE-Objekts sowie des WE-Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfen für den unrichtig ermittelten laufenden Sanierungsaufwand des Hauses?

Der im Kaufvertrag über ein WE-Objekt verwendete Ausdruck "Lasten" ist in Richtung einer reinen Sachhaftung der WE-Liegenschaft/des Mindestanteils oder zumindest mit einem "dieser Haftung nahekommenden Sachbezug" auszulegen. Deshalb fallen die nach dem Kauf dem Erwerber des WE-Objekts vorgeschriebenen, anteiligen Beitragsleistungen (hier: "§ 18 MRG-Vorschreibungen" als Sanierungsaufwand für das Haus) nicht unter die Gew?hrleistungspflicht des Verk?ufers, sondern stellen vielmehr bei Verschulden eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufkl?rungspflichten ("culpa in contrahendo") gegenüber dem Kaufinteressenten dar. Da den WE-Verwaltervertrag (= Bevollm?chtigungsvertrag iSd §§ 1002ff ABGB) die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsf?higer Machtgeber nach § 18 Abs 1 und 3 iVm § 19 WEG 2002 – und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer! – mit dem WE-Verwalter schlie?t, haftet der Verk?ufer bei Verletzung vorvertraglicher Aufkl?rungspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten nicht aus dem Titel der Erfüllungsgehilfenhaftung gem § 1313a ABGB für das Verschulden des WE-Verwalters. Auch der Immobilienmakler haftet als Verhandlungsgehilfe des Verk?ufers dem Kaufinteressenten nur bei schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufkl?rungspflicht. Zwischen dem K?ufer des WE-Objekts und dem WE-Verwalter besteht kein Vertrag, so dass dieser ihm blo? bei wissentlich (= mit Sch?digungsvorsatz) falsch erteiltem Rat nach § 1300 ABGB aus dem Titel des Schadenersatzes für den nicht bekanntgegebenen künftigen, anteiligen Sanierungsaufwand haftet.     

Rechtswirksamer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Erteilung einer begrenzten,nicht auf Bestellung eines WE-Verwalters lautenden Vollmacht zur teilweisen Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Ist kein – auch nicht ein vorl?ufiger – WE-Verwalter bestellt, vertritt die Anteilsmehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 3 Z 2 lit a WEG 2002. Um die "Selbstverwaltung" der Eigentümergemeinschaft aus Gründen der Praktikabilit?t zu erleichtern, ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gem § 24 Abs 6 WEG 2002 rechtswirksam, durch den einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten eine Vollmacht (hier: Kontovollmacht) zur diesbezüglichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft erteilt wird.     

Jedem Wohnungseigentümer vertraglich gegenüber dem WE-Organisator zustehende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft sind durch Mehrheitsbeschluss gerichtlich durchsetzbar

Nach stRsp ist jeder Wohnungseigentümer aus seinem Kaufvertrag heraus zur Geltendmachung von Gew?hrleistungs- und Schadenersatzansprüchen gegenüber dem WE-Organisator auch an allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft aktivlegitimiert. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann sowohl die prozessuale Geltendmachung dieser Ansprüche (hier: auf Schadenersatz aus mangelhaft durchgeführten Sanierungsarbeiten) beschlie?en als auch deren Durchsetzung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF WRN 2006 an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Ein vertraglicher Gew?hrleistungsausschluss steht § 38 Abs 1 WEG 2002 (§ 24 Abs 1 WEG 1975) entgegen und ist somit rechtsunwirksam. Diese Bestimmung ist nicht nur auf neu zu errichtende WE-Anlagen anzuwenden.     

Von den WE-Bewerbern in den Kaufverträgen vereinbarte künftige Lifterrichtung im WE-Haus – Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft über Aufteilung und Ersatz der vorfinanzierten Lifterrichtungskosten

Die von den WE-Bewerbern in den Kauf- und WE-Vertr?gen vereinbarte künftige Errichtung eines Lifts im WE-Haus ist eine Ma?nahme der gemeinschaftlichen Liegenschaftsverwaltung. Deshalb stehen Ansprüche auf finanzielle Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer (hier: anteiliger Aufwandersatzanspruch eines Wohnungseigentümers nach § 1014 ABGB, der die Errichtungskosten als rechtsgesch?ftlich bestellter Unterbevollm?chtigter des WE-Verwalters vorfinanziert hat) nur der teilrechtsf?higen Eigentümergemeinschaft zu, die organschaftlich durch den WE-Verwalter vertreten wird. Der vorfinanzierende Wohnungseigentümer hingegen ist dazu nicht aktiv legitimiert.