有偿续期是最可行的变革路径

近日公布的<土地管理法>征求意见稿中,住宅70年人限到期后"按照国家有关规定自动续期"替换了原来表述明确的"无偿自动续期".很多专家分析,这是给有偿续期留下一个活口,是一种制度上的倒退.不过,国土资源部官员表态称,住宅满70年足否有偿续期并无定论."有偿续期"的推测也与制定<土地管理法>(征求意见稿)相关条款的初衷不一致.     

规范分析视角下住宅建设用地使用权续期规则探讨

住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《物权法(征求意见稿)》《物权法》分别确立了土地使用权续期规则.揭示土地使用权续期规则的演变及冲突规则的法律适用有助于加深对当下土地使用权续期规则的理解.自动续期规则续造方案是在不同政治逻辑和法理逻辑下思考的结果,有必要融合政治逻辑与法理逻辑,从续期费用、次数与期限、方式与手续、申请人等方面对我国住宅建设用地使用权续期规则进行完善.     

住宅建设用地使用权期满自动续期的有偿性

《物权法》规定住宅建设用地使用权期满后可以自动续期,这解除了群众对其住宅在期满后权利归属的担心。然而,《物权法》并没有对续期的土地使用费是否交纳及支付标准、办法作出明确规定,对此理论和实务界存在不同观点。本文从所有权与用益物权的区分及土地无偿使用容易产生的后果角度论证应该采取有偿续期。同时,本文还进一步分析了采取何种形式收费。     

建设用地使用权期限届满法律后果比较观察

我国《物权法》第149条关于建设用地使用权期限届满后的续期缴费规定的缺失,与其说是一个法律条款的立法漏洞,莫不如说是一个有意的立法留白。对续期是否缴费进行解释,一方面可以明确住宅建设用地使用权事实上具有永久存续的客观法律基础,另一方面也对缴费到底是义务还是额外负担而产生争论。通过对大陆法系德国、日本、我国台湾地区的地上权制度及英美法系香港特区的批租制度进行比较观察,对于建设用地使用权的续期,不妨采取住宅与非住宅区分原则,续期期限应尊重建设用地使用权人之自由选择,续期次数以一次为宜,应当象征性有偿,根据土地所处地段、用途等因素综合考量制定费用标准,采取一次缴纳和分期缴纳两种方式。同时应当坚持法律保留的原则,涉及土地相关规范应由上位的法律规范即全国人大常委会作出立法解释,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织的权利或者设定增加其义务的规范。     

建设用地使用权期限届满后的法律后果

建设用地使用权期限届满后可以续期,其中住宅建设用地自动续期,非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素;续期的次数以一次为宜;续期时应当按照约定或规定支付土地使用费,但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,建设用地使用权消灭,建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权;土地所有人不予补偿的,应适当延长使用年限;建设用地使用权人不愿意延长的,丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物;逾期不取回的,土地所有人无偿取得地上物所有权。     

逾期提交海域使用权续期申请并不当然丧失续期申请权

<正>【裁判要旨】依据我国海域使用管理法的规定，海域使用权人应于海域使用权期限届满前两个月提出续期申请。但海域使用权人超过法定期限提出续期申请时，并不当然丧失续期申请权。行政机关不得以续期申请超过法定期限为由决定不予受理，而应充分考虑超期的严重程度、审核的难度等，从有利于行政相对人的利益保护角度选择处理方式，行政裁量不得违反合理性原则。     

70年后我还得再为我的房子缴多少钱

如果这消息属实的话,而且最后人大审议的结果也认可这个修订稿,那么,几十年后,中国土地上凡是买了房子的城市居民,全体都变成了变相的租房户.那些付出毕生积蓄为儿孙买了房子的人,那些沦为房奴依然为供房而挣扎的人,会惊愕地发现,他们的苦日子到了儿孙辈的时候,并没有完结,依然得为自己的房产付费.专家说,今后续期付费还是不付费、付多少,把权力留给了政府.而在北京,已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传,但仅限于房地产业内,官方始终未予证实.     

让“有恒产者有恒心”

2017年3月15日,国务院总理李克强会见中外记者并答记者问时谈到70年住宅土地使用权到期续期问题.李克强说,国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期、不需申请、没有前置条件,也不影响交易. “民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心.”古代思想家孟子的这句话,历经两千多年依然闪烁着智慧光泽,并经实践一再证明它的正确.总理在答记者问时,援引“有恒产者有恒心”,不只是表达了对该话的认可,更回应了舆论疑问,给国人吃了一颗定心丸.     

物权法出台的意义及特色内容解读

物权法在法律体系中,其自身的特殊性质和独特功能决定了它在经济社会生活中的重要地位和重大作用,其实施对我国将产生深远影响。本文对《物权法》条文中的特色内容进行了解读,包括不动产登记制度、业主的建筑物区分所有权、善意取得制度、建设用地使用权期间届满的续期问题、担保财产范围,望有助于公众进一步了解《物权法》之内涵、精神。     

泰康人寿保险股份有限公司陕西分公司（简介）

泰康人寿陕西分公司是泰康人寿在西北地区的第一家分支机构，于2002年5月18日正式开业。分公司下设个人保险、团体保险、银行保险、续期保费四大业务系列，在全省10个地市（含西安）均设立了分支机构。     

对住宅用地使用权自动续期有关问题的思考——兼评《物权法》第149条

住宅所有权与住宅用地使用权期限不一致的问题,是近几年来社会关注的热点问题,《物权法》出于对公民私有财产的保护,做出了住宅用地使用权自动续期的规定,然而,这一规定能否达到预期的运行效果,将会带来什么样的连锁效应,值得我们去分析与探讨。     

论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应

住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利,以满足住房人权的基本要求,使国民安居乐业。立法应以适宜居住的住宅观念为基础,把住宅建设用地扩张解释为城镇控制性详细规划中以住宅用地为核心的居住用地。为防范自动续期制度被滥用于投资性购房或"民宅商用"行为,应通过征收建设用地使用权持有税或物业税的方式间接控制个人拥有住宅的数量;完善《中华人民共和国物权法》第77条关于将住宅转用于经营性用房的规定,建立严格的住宅用途管制制度。     

论《物权法》草案中的若干争议问题

因为征收和征用的适用情形、法律后果不同,所以物权法草案中宜将两者作分立规定.对于"公共利益"的界定可采取概念加列举的方式,以兼顾法律的弹性和可操作性.征收拆迁的补偿标准可准用中介机构的市场评估价格,在此基础上再根据具体的情况加以调整.关于建设用地的续期及相关的一系列问题,物权法可仅做原则性的规定,具体的适用条件、程序由单行法规定.对于设定了承包经营权的耕地,土地承包经营者可以将该耕地抵押.这样不仅符合法理,也是现实的需要;其负面影响可以通过配套制度设计予以控制.对特许物权,可在物权法中列出名称,由特别法规定相应的制度.     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

物权法第149条评析

在法律上建筑物所有权为无期物权,以永续存在为其基本法律特征。因此,建筑物所有权的无期限性与土地使用权有限期性两者的冲突就势所难免,就此种矛盾,我国《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。而从法治发达国家的立法经验来看,我国现行的这一规定的合理性是有所欠缺的。本文通过域外立法例的考察,借鉴域外的立法结合我国公有制土地制度,以期构建一个符合双方利益协调的模式。     

一条大鱼“吃”掉一命谁有责

中国人寿保险股份有限公司广西都安瑶族自治县支公司业务代理员胡萍，从2002年至2006年期间，利用为客户代理保险和续期手续等便利条件，多次骗取客户保险金，并隐瞒保险公司和保险客户，私自办理客户退保手续，将退保款占有使用，总共骗取客户保险金以及保险公司资金人民币191697．95元。日前，都安县人民法院对此案作出了一审判决，以诈骗罪判处被告人胡萍有期徒刑8年，     

宁波民营净化企业的环保生死劫

2016年2月23日,宁波市中级人民法院对宁波芦家山净化科技有限公司(以下简称净化公司)诉宁波市江北区农林水利局行政诉讼案做出终审判决:驳回上诉,维持原判.此前,一审法院驳回了净化公司要求撤销江北区农林水利局对其行政处罚的诉讼请求,公司法人代表石国伟还曾被刑事处罚过.该公司按政府要求迁址重建,所占土地是政府安排且承诺“到期续期”的,为什么政府又对其作出行政处罚且通知其停产?     

诈骗19万元,狂赌“六合彩”

中国人寿保险股份有限公司广西都安瑶族自治县支公司业务代理员胡萍,从2002年至2006年期间,利用为客户代理保险和续期手续等便利条件,多次骗取客户保险金,并隐瞒保险公司和保险客户,私自办理客户退保手续,将退保款占有使用,总共骗取客户保险金以及保险公司资金人民币191697.95元。日前,都安县人民法院对此案作出了一审判决,以诈骗罪判处被告人胡萍有期徒刑8年,并处罚金人民币10000元;诈骗所得人民币191697.95元,依法予以追     

一场"违宪"和"姓资姓社"的争论

《物权法》自初审以来,始终是社会热议的焦点.随着立法审议的逐次深入和社会讨论的全面展开,大到立法方向是否违宪,小到小区车位车库的归属、建筑物的采光通风权、住宅用地满70年后自动续期、宅基地使用权等等,始终陷在一片争议旋涡之中.……     

物权法第149条评析

在法律上建筑物所有权为无期物权，以永续存在为其基本法律特征。因此，建筑物所有权的无期限性与土地使用权有限期性两者的冲突就势所难免，就此种矛盾，我国《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。而从法治发达国家的立法经验来看，我国现行的这一规定的合理性是有所欠缺的。本文通过域外立法例的考察，借鉴域外的立法结合我国公有制土地制度，以期构建一个符合双方利益协调的模式。