从维权到谋利:城市小区自治的实践困境及其对策——以业委会的过程实践为例

伴随城市住房商品化改革,国家行政力量逐渐撤离小区公共空间,业主与物业公司成为小区空间主体。但由于制度缺失、监管不力及组织化差异,物业公司成为了小区权力秩序的主导者,倒逼业主自治以维护自身合法权益。吊诡的是,小区自治组织最终由维权走向谋利,小区治理面临对业主委员会和物业公司的双重监管困境。为了应对这一困境,应注重制度规则的输入及发挥党组织的统筹功效,构建政府、市场与社会共同参与和协作的治理机制。     

海南物业管理中业主自治难问题探析

我国物业管理实行业主自治和物业管理公司专业管理相结合的原则,而海南由于其地域的特殊性,出现了业主大会成立难、开会难、业主委员会选举难、更换难等业主自治难的问题。需要从加强小区公共管理,确保业主自治的选举工作、健全物业管理机制,保障业主合法权益、明确重要条款,规范业主自治、提供宣传及援助,推动业主自治几个方面来完善。     

住宅小区物业管理中存在的问题及对策

物业管理是一个新兴行业。目前，小区物业管理中存在的主要问题是物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，物业服务企业责任不明，不认真履行合同。究其原因，主要是物业管理业市场竞争机制远未形成，立法不完善，人员素质不高；大多数业主法律意识淡薄。应进一步完善物业管理法律。严格实施分业经营、规范物业服务，政府要进一步增强服务意识，业主要增强维权意识，物业服务企业要规范服务行为。     

业主委员会法律地位初探

长期以来,我国物业管理活动中一直存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,这种状况已严重制约了我国物业管理朝着更高水平发展。因此,如何使业主委员会走出这种法律困境,更好地发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。文章围绕业主委员会的法律地位这一亟待解决的问题进行阐述,以期完善我国物业立法,使业主委员会的运作走上正轨。     

公民素养、政府保护性功能与城市社区自治

住房商品化后,公民政治参与诉求随房产权益的出现而增加。学界认为商品房业主维权有利于公民性的增长和公民社会的形成,是社区自治水平提高的表现,只是目前我国基层政府对城市社区自治干预过多,居委会和物业公司也会阻挠业主委员会的成立,使社区自治面临困境。但值得注意的是,通过维权冲突的方式得出公民性的成长或公民社会的形成的结论有待商榷,因为那只是一种比较特殊的状态,并且冲突本身就有利于群体凝聚力的增加。因此,社区自治不能忽视常态下群体内部冲突,城市居民能否理性化解社区矛盾与冲突才是社区自治能否成功的关键。本文通过一个具有代表性的案例表明,城市社区自治主要依赖于公民素养,其次是政府的保护性功能。公民素养是社区自治的灵魂,政府保护性功能是社区自治的基础,规范的住房市场秩序即物业公司与业主利益的合理界定是社区自治的物质基础,三者相互配合才能形成社区良序。无论如何,社区自治仅靠道德无法持久,只有依赖公民提高素养,依靠政府的保护性功能惩戒违规者,依赖社会道德规范形成舆论压力,明确与物业公司的权益分配,才能达到良好的城市社区自治。     

论物业管理法律关系主体及其法律定位

随着我国第一部物业管理条例的诞生,物业管理走向规范化、法制化已成为大趋势。本文通过对物业管理过程中所涉及的相关主体及其在物业管理活动中的法律地位的界定进行较为详尽的阐述,提出只有业主和物业管理公司才是物业管理法律关系中最直接的主体,业主通过业主大会行使自己的权利,业主委员会是业主大会的执行机构,但业主委员会并不能因此成为诉讼主体等观点,期望能为解决物业管理中出现的问题及立法的完善起到一个抛砖引玉的作用。     

我国物业管理司法实践中相关法律问题之辨正——以典型案例为视角

物业管理及业主委员会制度在我国尚属新生事物,物业管理方面的立法相对滞后,在出现纠纷时给争议的解决带来诸多问题。完善物业管理法规,准确地界定相关概念、行为的法律性质,对于规范物业管理活动,保障业主的合法权益以及构建和谐安宁的居住环境,都具有极为重要的意义。     

城市住宅小区业主自治法律制度探析

业主自治是指业主对特定物业管理区域内的公共事务进行管理监督的行为。业主自治带有强烈的私法自治属性,但也必须受到法律的严格规范。目前,我国业主自治法律体系不够完备,业主自治法律关系主体不明确,相关的行政干预机制也存在不合理之处。为了进一步完善业主自治的相关法律制度,应当制定专门法律规范,引入业主团体法律概念,把握公权力尺度,切实维护业主合法权益。     

转型期城市社区自治的困境研究及模式定位

城市社区自治是为应对城市传统治理体制失效而进行的制度变迁,其治理成本较低,且更能满足社区的内在要求。实现社区自治的关键在于社区居民的有效参与。通过对杭州市拱墅区社区自治状况的个案调查,本文认为,在社会转型期城市社区自治的困境在于社区自治组织的"准行政化"及政府在社区中的角色越位和缺位致使社区参与严重不足。克服参与不足不仅要理顺政府与社区的关系,重新建构政府与社区组织的平等、合作自治模式,还要通过培育社区自治组织,强化自治意识,转变管理职能,改进管理方式,发展社区组织,大力培育和提升社区的自治能力,推进社区实现民主自治。     

乡村治理中行政权与村民自治的博弈

政府的行政管理和村民自治是农村基层民主制度的两个核心内容,二者之间能否实现有效衔接和互动直接影响到到村民自治的效果。目前由于村民自治相关法律不完善、基层政府行政管理任务重以及农民自治意识淡薄等原因,行政权与村民自治之间存在许多冲突,主要表现为行政权对村民自治的不当干预。为此,需要通过完善法律、创建服务型政府、提高农民民主意识及建构司法救助机制等来寻求行政权与村民自治之间的平衡发展。     

业主自治与推动基层民主建设——从私法自治到公共参与的路径

随着经济发展和社会改革,城市社区不断完善,逐渐成为我国社会发展的战略性空间。业主自治作为基层民主建设的重要组成部分,已经成为新型民主的增长点。业主自治以建筑物区分所有权为基础,以业主委员会为中心,代表社区居民共同利益,培养公民的民主自治精神,是从私法自治连接到公共事务参与的桥梁。作为基层民主的＂摇篮和训练场＂,必将成为我国基层民主建设的新的重要推动力量。     

形式化与合法性——城市社区基层制度结构的变动及功能解释

随着城市规模的迅速扩张,国家行政干预力量也在逐渐减弱,社区自治有了新的可能。但是,我国各地的民主自治基本还处于"形式化"的初级阶段,社区成员的社区自治意识淡薄,参与能力欠缺,这是影响和阻碍基层民主建设的重要因素;社区民主自治发展程度取决于城市财政支持力度、居民参与积极性和热情,以及行政执行力和社区干部的工作能力。总体来看,社区民主自治是一场由政府推动的民主化运动,因此它的合法性也就来自于政府。     

试论物业服务费用纠纷的解决机制

当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多，从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构（业主委员会）收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度，以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。     

保障村民民主权利必须加强政府监管

保障村民的四大民主权利,必须从村民自治制度的内部、外部两个渠道入手：在内部,提升村民的政治参与意识和参与能力;在外部,加强地方政府对村民自治制度建设的监督和管理。基于当前村民民主素质仍然不高的现实情况,地方政府在村民自治制度建设过程中仍应发挥其主导作用。     

论地方行政立法中的公民参与

民主立法要求扩大公众参与立法,公民参与地方行政立法可以有效的避免地方行政立法的部门利益化,才能有效的平衡政府与公民之间的利益需求,也是立法程序民主的体现,所以有必要对公民参与地方行政立法制度加以完善。     

业主委员会制度完善探析

业主委员会的性质和地位,是《物权法》颁布前后一直不明确的问题。应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一物业管理过程中的核心问题。立法上应当借鉴外国立法经验,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的新问题。     

小区车辆被盗的法律责任分析

业主停在小区内的私家车损坏或被盗,小区的物业管理公司是否要承担责任,依据《物业管理条例》和《合同法》的有关规定,应根据实际情况区别对待。如果根据双方约定或者实际情况可以推定双方成立保管关系以及物业公司存在过错的情况下,物业公司需要承担赔偿责任,否则,物业公司只承担管理不到位的责任。     

民主议定原则基础论

民民主议定原则广泛适用于农村集体事务决策、物业管理、企业治理等领域,对民事活动影响深远.但是,立法上有关民主议定原则规定的模糊不清导致司法上有关民主议定的案件裁判不一.正确理解与适用民主议定原则应当明晰该原则与平等、意思自治、公平及诚实信用等原则的联系与区别.     

业主权利保护法律问题探究

我国《物权法》的实施,使物业管理立法走上了规范化的道路,但由于业主权利保护的现行法律规定不完善,导致业主大会的运作、诉讼主体资格及业主委员会的法律地位等诸方面还存在缺陷。完善业主权利的法律保护应降低业主大会表决条件,以利业主自治权的实现,并明确业主的法律地位,赋予业主大会诉讼权利主体资格。     

物业管理立法比较研究

我国的物业管理业发展迅速,然而目前我国有关的物业管理的法律、法规却难以满足物业管理发展的需要,特别是我国（（物权法》确立了建筑物区分所有权制度,物业管理的法律、法规没有与基本法衔接统一。西方发达国家的物业管理法律体系健全,我国应当借鉴发达国家在物业管理立法方面的先进经验,制定一部具有中国特色的以建筑物区分所有权法律制度为基本理论的现代化物业管理法,以帮助人们树立物业管理领域是私权领域的概念,从而有助于政府主管部门及业主委员会、物业服务公司在物业管理法律关系中的角色定位,保护好公民的私有权利。