建设用地使用权类型化研究——《物权法》建设用地使用权规范之完善

建设用地和农业用地是土地的基本分类,正在修订的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均要贯彻城乡统一原则,建立城乡统一的建设用地市场和建设用地使用权制度。这就意味着建设用地使用权将成为我国不动产物权的基本概念和制度,与之相适应,就需要发展出统一的、体系化的建设用地使用权规范体系。但《物权法》并没有完成这样的任务。为完善《物权法》,尤其是为建立规范化的建设用地使用权体系,需要我们在理论上梳理现存的建设用地使用权分类,提出未来建设用地使用权基础分类体系。     

公共利益与地方政府之利

广东省近日制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,并将于今年10月1日起施行,广东省内集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押将合法化。在很多地方,尤其是在南方工商业比较发达的地区,集体土地使用权流转、并转用于工商业用途,似乎已经相当常见。可以说,经济增长本身带动了对农村土地的需求,并     

“土地属于集体所有”的规范属性

宪法规定,农村和城市郊区的土地属于集体所有。将土地集体所有的概念放置在时间之流中考量,先后经历了作为国家权力的土地集体所有、作为国家政策的土地集体所有和作为基本权利的土地集体所有。作为基本权利的土地集体所有正在成型。作为国家权力的土地集体所有与农民土地所有对应,目的是改造农民土地所有权;作为国家政策的土地集体所有服务于公共目标,即农民的社会保障、国家的城市化和粮食安全;作为基本权利的土地集体所有防御国家权力。作为基本权利的土地集体所有不冲击宪法文本中的公有制条款。     

国有土地使用权转让变更登记的实质性审查问题探究

依照我国现行的土地政策和法律规定,国有土地使用权的取得仍然是"双轨制":一是国家无偿划拨方式;二是国家通过招拍挂出让方式。无论是通过划拨方式、还是出让方式取得的国有土地使用权,在进入"二级市场"交易时,抑或因使用者主体的变更、地上建筑物、构筑物的转移等因素,都必须到土地管理部门办理土地使用权的变更登记手续。一、国有土地使用权在转让过程中,土地管理部门在办理土地变更登记时,是否对土地使用权转让合同进行实质性审查     

“退还相应的出让金”似有重大不妥——试评析《物权法》第一百四十八条

《中华人民共和国物权法》第148条规定了建设用地使用权提前收回的制度,该条文将建设用地使用权提前收回的补偿条件界定为"退还相应的土地出让金"。本文认为:这种补偿制度没有考虑到建设用地使用权的长期性特征,难以保障权利人的正当权益不被币值的变化影响,同时人为的制造了市场价格和补偿价格的落差,可能导致"公共利益"的滥用。     

闲置土地处置办法

1.2012年6月1日国土资源部令第53号修订公布2.自2012年7月1日起施行第一章总则第一条为有效处置和充分利用闲置土地,规范土地市场行为,促进节约集约用地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规,制定本办法。第二条本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国     

论集体建设用地使用权流转的制度构建

导言(一)问题的提出全国人大常委会法制工作委员会的领导同志指出,我国新颁布的《物权法》考虑到我国土地制度改革正在深化,各地的情况差异较大,土地行政主管部门正在进行土地制度试点和研究,尚待总结实践经验,并在此基础上规范和完善。而且,集体建设用地制度如何改革,还是需要通过修改《土地管理法》等法律从根本上解决,目前物权法对此作出规定的时机还不成熟。但是,作为民事基本法律的物权法,还是有必要作出原则且灵活的规定,为今后土地制度改革留下空间。从中可以得知,《物权法》给今后集体建设用地使用权流转留下了充分的余地,并且将集体建设用地制度改革的任务交给了《土地管理法》等法律,让它们通过自身相应的修改来完成此任务。     

土地+资金模式开发房地产是否合法? 兼论《城市房地产管理法》第39条的适用

正在房地产开发项目中,土地与资金直接结合的模式在实践中很难行得通。主要原因是有关部门认为这属于房地产转让,如果实际投资开发不到总投资的25%,则不符合《城市房地产管理法》第39条的规定,但实际上这是对《城市房地产管理法》第39条的误读。本文旨在分析土地+资金模式的正当性以及对《城市房地产管理法》第39条的适用问题。     

对一起“小官大腐案”的剖析

2011年11月9日,辽宁省抚顺市国土资源局顺城分局原局长罗亚平在沈阳被执行死刑。一个科级干部,违纪违法金额总计达11577.3万元,其中贪污、受贿、不能说明其合法来源等违法金额达6000余万元,可谓典型的小官大腐。     

挂牌出让国有建设用地使用权公证的若干法律问题

正2002年5月9日,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令),自2002年7月1日起施行。2007年9月21日,国土资源部对上述文件令进行修订,并发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令),自2007年11月1日起施行。上述两个规章虽然没有     

农村建设用地整理“新政”之法治思考

农村建设用地整理是促进节约集约用地、破解土地供需矛盾的有效途径和重要举措;作为一项全新工作,并无现成路径或既定模式可循,但可能导致土地产权性质、归属及客体(地块)的调整,进而带来诸多利益关系的冲突与协调。作为一项土地新政,其政策灵活性容易被曲解及违规滥用演变成"掠夺"农民土地权益的"村庄撤并圈地"运动。在相关立法政策调整不到位特别是农民土地权益保护法律机制欠完善的情况下,应充分认识到农村建设用地整理的种种掣肘因素、法律风险及政策障碍。农村建设用地整理不能依赖行政强制,而要在法治理念下依靠法律制度完善和政策机制创新,予以积极引导、正确调整及有效规制。     

地方人代会的清新之“变”

2013年元月以来,地方人代会刮起"节俭风",从长篇大论、气球横幅、鲜花地毯、会议宴请、列队欢迎、警车开道等繁文缛节的典礼仪式,渐渐回归到简约范式,此种新气象对接中央改作风和行节俭的新规,为群众所称赞。岁初,全国31个省、自治区、直辖市人代会的清新会风,对陆续举行的各地人大会风必将产生示范效应。     

南京青奥用地“一地二卖”始末

南京青奥在即,一起关于青奥会用地"一地二卖"的事件,却为如火如荼进行中的青奥会设施建设蒙上了一丝不光彩——究竟是行政权侵犯了私有权?还是公权为地方的少数人所用?八月的南京金牛湖畔,依山傍水,风景如画。面对这样的好景致,彭月异却完全失去了欣赏的心情。     

“广厦”追梦路

有数据显示,十二五期间,我国将建设各类保障性住房3600万套,这意味着,以目前我国城市常住人口6.66亿人,约2.22亿多个家庭计算,未来保障房约占城市家庭数的16%。应该说,在中国城市城镇化进程中,保障房建设不仅是我国政府抑制房价过快增长的一大重要举措,更是关注民生,关心中低收入人群"有尊严地生活"的一项重大民心工程,是将改革成果还利于民的具体体现。     

浙江临海政府“一地二卖”背后

伴随着浙江临海市黄金地段55亩国有土地第二次挂牌出让,当地政府与一房地产公司长达5年的一场较量浮出水面,地方政府"一地二卖"背后隐藏了怎样的黑色交易?2012年12月27日下午,临近三点钟,浙江省台州市临海市行政服务中心二号开标室座无虚席,现场前来参加竞价的人们正在为即将开始的临海市标志建筑——鹏雕东南角55亩国有土地出让的公开竞价做准备。就在此时,一群拉着写有"涉案争议土地违法违规"字样横幅的人突然走进现场,并向在座的竞价者发放《告知书》,接下来的时间里,工作人员撤出,拍卖临时终止,半个小时后,特警大队赶到现场,     

规避“限购令”的法律风险

我国平均房价连续十几年上升。特别是2009年下半年以来，全国房价普遍上涨过快，已经演变成社会关注的大问题。为了做好房地产市场调控工作，2011年1月26日，国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。之后，地方政府也陆续出台了更加严厉的限购调控措施。     

“限购令”的法律解释

近来,为了稳定物价和抑制通货膨胀,国务院和一些地方政府陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。最典型的例子是国务院和一些地方政府为抑制房价过快上涨,于2011年初出台的一系列调控房地产市场的措施,这些措施主要表现为限购令、限贷令和限价令。这些价格调控措施是各级政府为了稳定物价而出台的临时性调控措施,其在维护市场秩序和消费者权益方面有其合理性,但也引起了学者的不少争议。争议的焦点主要是这种临时性调控措施的合法性和正当性问题,具体体现为这些调控措施在调控主体、调控途径、调控效力等方面与相关法律规定尚有较大差距,有异于我国法律规定的调控措施,因而有与宪法、立法法、价格法、税收征收管理法等法律相抵触之嫌。这些调控措施具有临时性、应急性、强制性等特征,更接近于紧急状态下的应对措施。从法治的角度考虑,这种临时性的调控措施应当适时退出,让位于规范的、作用相对持久的法定调控措施。基于此,本刊特组织一些学者对这些调控措施予以探讨。     

集体土地征收制度变革的宪法空间

正《决定》在第三部分加快完善现代市场体系中提出,建设统一的建设用地市场,集体所有的经营性建设用地和国有土地在同等条件下入市,缩小征收土地的范围,规范土地征收程序,完善对农民的保障机制。这预示着集体土地征收制度的变革:集体所有的土地可能绕过征收这个门神,通过新的制度管道进入市场。从此,国有土地与集体所有土地之间的坚冰被打破。我们要追问的是:现行宪法为集体土地征收制度的变革提供了了多大的制度空间?如果空间足够宽阔,那么接下来就只需要确立变革的具体路径;如果空间逼仄,那么就只能修宪,或者重复先违宪,后修宪的老路。①因此,清理集体土地征收制度变革的宪法空间,绝不是躲进小楼成一统的逻辑把玩。     

新型城镇化:开启“中国梦”的金钥匙

"自古不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一隅"。中国人民大学教授、新型城镇化研究小组组长、中国城市发展研究院首席战略研究员彭真怀就是一位出色的为国"谋万世、谋全局者",他一直致力于深入调查研究,内容遍及国计民生多个领域。他先后向中央和地方政府贡献了不少治国安邦良策,受到各方高度重视。胡锦涛、温家宝、贾庆林、李克强、王岐山、回良玉等中央领导先后在他的调查报告(信件)上作出批示,其中多项建议被中央采纳。