关于住房按揭的法律分析——提前还贷的法律问题

当前我国房地产业的融资渠道主要是银行,通常一个房地产项目的投资中,银行的资金要占到大部分,甚至80%-90%(含按揭贷款)个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支持的主要形式之一,银行按揭贷款对房地产业发展的重要意义不言而喻。但是,由于银行按揭贷款涉及两人及以上当事人,法律关系复杂,资金量较大,期限较长(最长可达20-30年之久),其中所涉及的金融风险可想而知。本文拟从住房按揭中的提前还贷是否构成违约这一冲突的焦点出发,结合信贷关系和借款合同的本质特征,从法理和实证两个方面分析提前还贷的法律定性。     

民间融资的法律救赎——专访北京仁和律师事务所房产律师孟宪生

为有需要的企业开辟合法而有效的民间融资渠道,是解决目前民间融资混乱局面的资金需要出口《法人》:目前房地产市场上为什么会出现开发商向民间借“高利贷”这种现象?孟宪生:宏观调控一年多的时间里,为防止银行相对的金融风险,国家对开发商的贷款支持越来越小。但是,很多已经开工的项目仍要继续建设,开发商出现资金缺口,这是客观必然的。     

境外个人购房抵押贷款律师见证业务刍议

购房抵押贷款是近年来我国兴起的一种房地产金融贷款。它是指购房者在向房产商(又称发展商)购买房地产物业并交纳一定比例(通常30%以上)购房款后,将其与房产商签订的《预购房屋合同》(或《房屋买卖合同》)的全部权益及所购房屋抵押给银行,由银行对其发放剩余房款(一般不超过70%)的贷款。而美国、新加坡、香港等境外个人申办购房抵押贷款更是一项新兴的房地产金融贷款。律师参与房地产金融市场、为境外个人提供购房抵押贷款法律服务是国际上通行的做法。律师见证业务就是其中的一项服务内容。从我所为建国以来上海首家中资银行向境外个人发放购房抵押贷款提供法律服务的实践来看,律师见证业务主要有:为境外个人“委托书”见证;为“房产抵押贷款合同”见证;为“抵押协议书”见证。     

谈调控新政带来的冲击波

房地产业已成为当今经济发展中的支柱产业,亦成为当今大众普遍关注的问题。中国房地产业近年的发展,既符合一般的经济规律,也有其特殊性。如何透过复杂纷繁的迷雾,看清当今房地产市场的实质?本期“大讲堂”特约《上海房产》主编赵也初先生客串主持这一话题。同时,结合“性骚扰立法”热点,本期继上次聚焦“职场性骚扰”后,再度请相关专家从司法立法上就这一问题作番探讨。     

信息不对称与房价虚高

房地产业已成为当今经济发展中的支柱产业,亦成为当今大众普遍关注的问题。中国房地产业近年的发展,既符合一般的经济规律,也有其特殊性。如何透过复杂纷繁的迷雾,看清当今房地产市场的实质?本期“大讲堂”特约《上海房产》主编赵也初先生客串主持这一话题。同时,结合“性骚扰立法”热点,本期继上次聚焦“职场性骚扰”后,再度请相关专家从司法立法上就这一问题作番探讨。     

扩大有效供给,健康市场需求

房地产业已成为当今经济发展中的支柱产业,亦成为当今大众普遍关注的问题。中国房地产业近年的发展,既符合一般的经济规律,也有其特殊性。如何透过复杂纷繁的迷雾,看清当今房地产市场的实质?本期“大讲堂”特约《上海房产》主编赵也初先生客串主持这一话题。同时,结合“性骚扰立法”热点,本期继上次聚焦“职场性骚扰”后,再度请相关专家从司法立法上就这一问题作番探讨。     

让公证的职能不断延伸--全国资金监管公证业务研讨会综述

近年来。银行信贷资金监管公证业务在许多地区开展起来，取得了良好的效果。从2000年起，厦门市鹭江公证处又率先开展了房地产预售资金监管公证业务。这两项公证业务的开展，引起了国内法学界、金融界、房地产界的极大关注。为做好银行信贷资金监管和房地产预售资金监管等新型资金监管公证业务的学理研究和实践总结。研究和论证此类公证业务的可行性、法定性和实效性，确保该项公证业务合法、规范、健康的发展。充分发挥公证在防范金融风险、保护房地产业健康发展方面的作用，2002年3月12日至3月15日。中国公证员协会在福建省厦门市举办了资金监管公证业务研讨会。我们在编发本次研讨会理论综述的同时，还将以专题或其他形式继续编发研讨会上的优秀论文，也希望各界读者继续关注“资金监管”这一话题的继续深入。     

找准问题 从严治理——关于北京市房地产开发企业反腐倡廉情况的调查

北京市共有房地产开发企业3929家,其中内资企业2467家,注册资金在5000万元以上的有2494家,年均开复工面积达2600万平方米。北京房地产业发展迅猛,预计“十五”期间实现增加值达125亿元,年均增长9%。市财政每年投资城市基础设施建设的资金约有70%以上用于房地产开发,如何用好这部分财政资金,从源头上预防和治理腐败,是人们十分关注的一件大事。为此,我们前不久对北京市房地产开发企业反腐倡廉的情况进行了调研。通过调研,我们感到,近年来北京市城建纪工委紧密结合实际,有针对性地强化监督措施,积极推进房地产开发企业党风廉政建设,源头治腐工…     

“风险”与“利润”的权衡

在我国,修订前的《证券法》规定,证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理。修订后的《证券法》在此基础上规定“国家另有规定的除外”。同时,修改后的《证券法》,也已经摒弃了“禁止银行资金违规入市”的表述,代之以“依法拓宽资金入市渠道,禁止违规资金入市”。从而为未来合规资金的入市预留了空间。但是,银证混业仍存在许多难以解决的问题,如银行资金入市的可行性,如何平衡银证融合的利弊,监管体制应作哪些调整或变革。这将是风险与利润的一次新的权衡。     

法制信息

外逃资金总额是中国全民储蓄额的34%关于中国外逃官员的数字,以及携款的数额,一直没有比较明确统一的答案。以致2004年8月18日《中国青年报》发表了“请给公众关于贪官外逃的准确数字”的文章。文章说:中国目前究竟有多少贪官携款外逃?中国外逃资金究竟有多少?这恐怕是一笔糊涂账。笔者汇总了一下从去年开始媒体报道的有关数据资料,结果如下:2003年,《半月谈》6月上半月刊统计说,中国共有至少4000名贪官携款50亿美元外逃:7月23日《法制日报》报道说,公安部在5月份召开的新闻发会上公布目前我国尚有外逃的经济犯罪嫌疑人500多人,涉案金额700多亿元人民币;《法制晚报》报道说,据商务部首次披露的数字显示:我国目前尚有4000多名贪官外逃,共卷走资金高达500亿美元……不过目前最高的估计是:外逃官员为15000人(改革开改以来),郎咸平估计中国大陆外逃的资金已经达到了3万亿元人民币以上,约合3千7百多亿美金。而根据统计,到2002年,中国全民储蓄存款金额为8万7千亿元人民币。这就是说,外逃资金总额是中国全民储蓄额的34%。     

“新八条”影响力调查

近两年,房地产投资规模过大和房价上涨太快已经成为中国房地产业的两个突出问题。在此背景下,国家为进一步加强对房地产市场的引导和调控,实现商品住房供求基本平衡,稳定住房价格,前不久先后出台了“旧八条”——《关于切实稳定住房价格的通知》,和“新八条”——《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等政策来抑制房价的上涨。几年来,国家为抑制房价制定了许多政策,此番“新八条”反响及收效究竟如何?是否如俗语所言“上有政策,下有对策”?国家宏观调控的作法是否符合客观规律?等等。带着这些问题,中国工业企业与市场调查系统进行了一次针对北京、上海、广州、大连、天津、济南、青岛、烟台等大型城市的30家房地产开发企业的调查。     

民生

2000多亿公积金在银行睡觉央行的《2004中国房地产金融报告》称,截至2004年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债,全国仍有沉淀资金2086.3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。这就意味着,当人们为了拥有自己的“安乐窝”而苦苦追寻时,帮助人们解决居住问题的公积金,竟然还有2000多亿元没有被利用起来,而是躺在银行的账户里睡觉。住房公积金本是为了解决个人的住房问题而设置的,但是现在央行的《2004中国房地产金融报告》指出,公积金贷款有额度限制,一般较难申请,支持中低收入…     

土地+资金模式开发房地产是否合法? 兼论《城市房地产管理法》第39条的适用

正在房地产开发项目中,土地与资金直接结合的模式在实践中很难行得通。主要原因是有关部门认为这属于房地产转让,如果实际投资开发不到总投资的25%,则不符合《城市房地产管理法》第39条的规定,但实际上这是对《城市房地产管理法》第39条的误读。本文旨在分析土地+资金模式的正当性以及对《城市房地产管理法》第39条的适用问题。     

我国房地产立法存在的问题及其对策

九十年代以来，随着我国房地产业的迅速崛起，房地产立法工作亦得到高度重视。但同房地产业日新月异的发展之势相比，房地产立法尚明显滞后，呈现诸多不足，有些法规、规章亟需更新。为此，拟就我国房地产立法存在的主要问题作一探究，寻觅有效对策。一、我国现今房地产立法存在的主要问题1．房地产立法体系不完整，法律规范内部不协调、外部不配套，尤其在管理职能法规方面，彼此关联的部门法及其实施细则不相呼应，难以汇合成一个统一整体。《城市房地产管理法》内多处有“具体办法由国务院规定”的字句，可是国务院相配套的规定却迟迟不…     

谈我国《城市房地产管理法》

一、《城市房地产管理法》的原则和适用范围房地产业是指从事房地产业开发、经营、管理和服务的产业，是国民经济发展的基础性、先导性产业。我国制定《城市房地产管理法》的必要性在于：首先，自八十年代后期．我国进行了城镇国有土地使用制度的改革和房地产综合开发建设体制改革以来，房地产业迅速崛起；1992年初邓小平同志视察南方发表重要谈话和党的十四大以后，随首改革和建设步伐的加快，房地产业的发展进入了一个新的发展阶段。由于房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，可以为城市经济发展提供基本物质基础和前提，可以推动城市…     

“福音”还是“陷井”——“友好牌”人体增长片诈骗纪实

福音乎?陷井乎? 1993年5、6月期间,《故事大观》、《中学生文摘》、《爱情·婚姻·家庭》、《妇女生活》,《青年月报》等几家全国有影响的报刊同时刊登出这样一则颇有诱惑力的广告: “友好牌”人体增长片——解开矮人之秘该广告声称“有效率达89.7%”、“服用一个疗程(60天)定见成效”、     

审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

一、起草背景随着我国市场经济体制的建立,房地产业迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化,使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化,商品房买卖纠纷也日益凸现,成为社会矛盾的焦点。针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件,最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》),使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城…     

神秘的“亿万富翁“

刚刚荣获全国“五一”劳动奖状的一家模范银行突然爆出惊天大案:6350万元国库资金不翼而飞!这是中国人民银行南京分行系统有史以来最大的一起挪用公款案件。犯罪嫌疑人作案时间长达5年,却没有留下任何票据凭证,他不赌不嫖不乱花钱,却没有为自己留下多少财富。承办案件的检察官们察微析疑,深挖细查,终于发现在他的背后有一个——     

论《房地产管理法》修订的基本问题——目的、指导思想和调整范围

《城市房地产管理法》全面修订工作已经启动，并列入本届人大立法规划；此次修订是在《物权法》颁布、不动产（房地产）物权规则基本确立，在房地产市场和市场监管框架相对成熟的背景下进行的，这意味着此次修订要重新定位《房管法》的目的、原则和适用范围，赋予它新的含义、功能。《房管法》应当以管理法为基调，搭建房地产业的管理制度框架，妥善解决农村与城市的关系、管理法与《物权法》的协调、建设用地规范、房地产开发和房屋建设等基本问题。     

谈谈香港律师在地产转让中的作用

依国际经验，房地产业的各个方面都需要律师的介入。香港是一个法治社会，有关房地产方面的法律相当健全，律师在这个领域所起的作用应该是不言而喻的。据香港律师介绍，香港寸土寸金，物业价值畸高，发达的房地产业成为律师业的最大财源，律师收费的80％来自与物业相关的领域。然而，特别需要指出的是，香港律师的匕还杰出表现主要是在地产转计这一环节上得以发挥，这很具香港特色。根据香港的《物业转让条例》及地产交易规则，地产转让未委托律师办理相关法律手续，不请律师，则交易立法完成。香港成熟老道的房地产市场，频繁发生的地产交…