商品房包销对开发商的作用及风险防范

本文就商品房包销行为的概念、法律特征,商品房包销对开发商的作用以及开发商选择这种方式应如何防范风险等方面展开讨论,认为商品房包销是市场经济发展的必然结果,开发商在注重风险防范的前提下,采用包销形式将具有重大的积极意义。     

商品房风险性包销的法律问题

商品房开发商和销售商,在长期的共同营销运作中,创造了多种多样的产销连接方式,有些方式已经达到如计算机运行中高级链接的程度。全权代理销售中的风险性包销,就是商品房产销高级链接的一种营销方式。这种方式有效的分解了房地产经营中的产销风险,促进了产销专业化分工的形成与发展。     

房地产开发经营中商品房包销法律问题

在房地产开发经营中，房地产开发商为了尽快筹集资金，收回投资利润，在以预售方式销售房屋的同时，借鉴香港、台湾等地区地产销售的经验，出现了一种新的商品房促销方式——商品房包销。这一促销方式的出现，对刺激房地产业的发展，搞活房地产市场，发挥房产包销商的特长，无疑有十分重要的意义。     

论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用

面对商品房交易中层出不穷的欺诈行为以及2014年新修订的《消费者权益保护法》第55条加大惩罚性赔偿责任力度的新形势,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)有关惩罚性赔偿责任的规定日益显现出适用条件严苛、适用范围狭窄等问题。在我国当前的司法审判中,法院多适用该司法解释作为判决被告承担惩罚性赔偿责任的法律依据,而不适用《消费者权益保护法》第55条的规定,主要原因在于商品房买受人的消费者地位不明确、惩罚性赔偿金额过高、法院存在适用法律的路径依赖等。为完善商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用,充分发挥惩罚性赔偿责任的制裁、惩罚与激励功能,应当明确以下两点:商品房买受人的消费者身份;《消费者权益保护法》的效力位阶高于司法解释。同时,司法解释应做相应修改:因商品房经营者欺诈行为导致购房消费者损害的,以购房消费者所受损失额作为惩罚性赔偿金的计算基准,规定损失额三倍以下的惩罚性赔偿金。     

浅析“出借渔船生产资金而取得鱼货包销权协议”纠纷的性质及法律适用

近几年来，我院受理了一些有关“出借渔船生产资金而取得鱼货包销权协议”的纠纷案件，慨括这些协议的主要内容是：“鱼贩子提供生产资金给船东，条件是船东必须将所捕获的鱼货包给鱼贩子销售，否则，鱼贩子将收回款项。”这类协议带有明显的创造性，既为鱼贩子提供了稳定的货源，又解决了渔船船     

证券承销商包销责任的法律分析——以长江证券增发承销责任为视角

长江证券公司增发股份引发一系列法律问题,如承销商包销责任性质、承销协议效力、包销数量、主承销商与副承销商连带责任、包销抗辩权等。证券承销商包销责任,其性质是法定还是约定,将直接涉及证券发行人与承销商在承销期满后,是否可以协商削减证券包销数量等。证券承销商包销责任,是承销商采取包销方式发行证券所固有的强制性责任,不能随意放弃、削减或豁免。包销证券余额是承销商最为基本的责任和义务,任何削减或豁免承销商证券包销责任的主张和做法,都是与证券发行包销制度相冲突的,不利于我国证券公开发行制度的运行。     

商品房买卖合同纠纷焦点问题探讨

商品房买卖合同纠纷主要有以下几个焦点问题:楼盘广告、内部认购、定金、交付、质量、面积、欺诈等.解决上述问题我们要考虑市场经济实际.合理平衡各方利益关系,通过合理解释现有法律法规进而进一步完善相关法律法规.     

我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究

在改革开放的今天,我国的房地产市场得到了蓬勃的发展,住房分配体制也有了巨大的改革,商品房买卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中。因此,我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门。房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。本文通过对商品房欺诈行为的认定,分析商品房欺诈行为的表现,针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法。     

论商品房面积差异的法律适用

本文从一则仲裁案件出发,在实践的基础上论述了商品房面积差异运用法律条款争议和对适用条款的理解。     

厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案——最高人民法院民事判决书

当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的．人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。     

婚约法律问题研究

婚约是婚姻关系建立前的习惯性程序,经历了从罗马法、寺院法到近现代法的不同发展时期,产生的法律效力也各有不同。婚约在我国是一种重要的民事习惯,历代封建统治者都十分重视对婚约关系的调整。婚约的成立应以当事人自愿自行订立、具有完全民事行为能力、未婚及无禁止结婚的血亲关系为条件,依法成立的婚约对双方当事人及第三人均产生一定的法律效力。婚约存续期间双方互赠的财物,在婚约解除时应按不当得利予以返还。一方擅自解除婚约或因他方过错而解除婚约的,无过错方可请求损害赔偿。将婚约视为纯粹的道德问题,不仅人为地缩小了民法的调整范围,也不利于财产纠纷的解决,应通过民法典的制定予以规范。     

出卖人违反权利瑕疵担保义务问题研究——以国际货物买卖合同的法律效力为中心

《联合国国际货物销售合同公约》对合同效力问题采取了"知难而退"的回避态度,因此当出卖人违反瑕疵担保义务之际如何判定合同的效力便成为一个重大而棘手的问题。分析表明,如果在确定所有权归属时侧重于保护善意买受人,而在合同法中却认定善意买受人所订立的买卖合同无效或效力待定,这势必使法律的保护重心动不定,由此导致法律适用的困难。鉴于世界各国对保护善意第三人的立场基本一致,建议公约明确规定在出卖人违反权利瑕疵担保义务而买受人为善意时,买卖合同为有效合同。     

预售商品房转让法律问题研究

由于预售商品房转让缺乏统一明确的法律依据,现实生活中极易滋生纠纷,本文从其定义、转让的理论依据、转让行为的法律性质及法律规制入手,分析了转让行为的合理性,明确了转让的性质(债权转让),并对转让的条件做出了可操作性的规定。笔者认为,加强对此类问题的研究和探讨,有助于完善房地产市场的良性运转。     

预售商品房按揭法律问题研究

本文通过研究国内按揭的内涵,对涉及按揭性质的抵押说、质押说、让与担保说提出了异议,从而将预售商品房按揭界定为一种新型的物的担保方式,并经过分析按揭中存在的风险,提出了完善我国按揭制度的法律构想。     

公司借贷法律问题研究

不同于《公司法》第15、16条明确赋予公司对外转投资和担保的权力立法例,《公司法》第119条和第116条仅从侧面间接规定了公司的借贷问题。《公司法》为何要犹抱琵琶半遮面？到底公司能否对外借贷,尤其是非金融公司与其他企业之间能否借贷？若能,应遵循什么样的程序以及有什么风险;若不能,何以在现实中却屡禁不止;如何理解现有相关法律规定和司法实践的做法,公司借贷立法将来会走向何处？这些均是涉及公司经营和市场秩序的重要问题。     

论商品房买卖中的失信问题及其规范

由于商品房买卖具有与其他商品买卖不同的特征,诚信成为一个很重要的问题。为了规范商品房买卖中的诚信问题,我国相继颁布了一些法律法规,最高人民法院于2003年5月7日发布了最新的关于商品房买卖的司法解释,对商品房买卖中的诚信问题作了比较具体的规定,是我们处理商品房买卖纠纷的重要依据。重点探讨商品房买卖中的失信问题及规范。     

买卖注册资本不实公司股权问题研究

在我国,注册资本不实的公司大量存在,对此类公司股权收购合同的效力,应先判断注册资本不实的程度是否导致了公司法人资格的丧失。如果导致公司法人资格的丧失,则收购合同无效;如果没有导致公司法人资格的丧失,则要判断收购人对注册资本不实情况是否明知。如果明知,则合同有效;如果不明知,则收购合同可能为可变更、可撤销合同。股东由于注册资本不实而对公司的债务承担的股东责任是否在新的股东之间转移,也要依据收购人对注册资本不实情况是否明知来判断。为改变这种状况,应着手改革我国的法定资本制度。     

论法律行为之附款——条件

依据私法自治原则,法律行为被认为是依当事人意思成立并发生当事人所欲发生的效果。因此,当事人对法律行为效果之发生或消灭,加以限制,自无不可。此即法律行为之附款。条件为法律行为之附款的一种,条件的本质特征是,法律行为发生效力所依据的那个情况具有不确定性。本文通过对条件的概念、特征、种类、效力等的分析,以期对条件有一个清晰的认识。     

继承公证制度法律问题研究

继承公证是公证机构依法律之规定和个人的申请,依法对继承人的继承行为的真实性、合法性进行证明的活动,具有较强的权威性以及法律上的证据效力。现实生活中,发生继承时或者涉及到继承的民事行为时,许多人都选择继承公证的方式。为适应继承公证的大量需求,我国继承公证制度有必要完善,本文在论述继承公证特征和实践中存在问题的基础上,提出了完善我国继承公证制度的建议。     

代理制度中的民事行为能力问题——兼谈代理行为的效力

本文涉及民法两大基本问题--代理及民事行为能力.首先对代理制度加以简介,对代理权、代理行为之本质加以探讨,引出代理制度中的民事行为能力问题.文章重点部分从代理行为成立、生效要件入手,深入研究代理关系中的三方基本当事人的民事行为能力问题.此外,笔者有意采取图示、排列等方法进行理论尝试,希望填补我国这方面的法律空白.