物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

物业管理若干问题刍议——兼评《物业管理条例》制度设计之缺陷

国务院2003年6月8日发布,自2003年9月1日起施行的<物业管理条例>,为了规范物业管理活动,就业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等问题进行了相应的规定.实践中,有关业主委员会的法律地位、物业服务合同的法律性质,以及物业管理制度设计等问题,并未因该条例的出台而中止争议,相反,该条例在物业管理制度设计中存在的缺陷,再次引发人们对物业管理制度设计的思考.     

论物业管理中业主权利的实现——以《物业管理条例》相关内容为例

物业管理与广大居民的生活、工作息息相关,但生活中侵犯业主权利的行为仍然屡屡发生,业主的合法权益一再遭到侵害。在西方发达国家,无物业管理的理论早已是一种成熟的法律制度,物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定。而在我国,专业化的物业管理起步较晚。2007年《物业管理条例》的出台为维护业主的全力提供了法律保障。本文从民商法的角度对如何保护业主权利的问题进行了探讨。     

浅析业主委员会的法律地位

《物业管理条例》在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。《物权法》也进一步规定了业主委员会的相关制度,但是对业主委员会制度的规定都很不具体,存在着业主委员会法律地位没有统一规定、主体资格不明确的缺陷。明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础,也是规范物业管理的前提和必然要求。     

论物业管理中第三人侵害的责任承担

本文根据生活中常见的第三人侵害案件的类型,分析认为提供保安服务是物业管理合同的基本义务,除非当事人特别约定物业管理的范围不包括保安服务,因此,基于第三人的不法侵害造成业主的人身、财产损失时,我们可根据物业管理公司在提供保安服务时是否尽到了全部义务、是否有过错,来判断其对业主遭受的损害所应承担的损害赔偿责任范围的大小。     

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。 二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。     

物业服务合同主体研究

物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位 ,后者包括物业管理企业、业主或业主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体     

物业管理合同构成要件初探

物业管理合同构成要件初探潘科明张勇坚物业管理合同，亦称“物业管理公共契约”或“物业管理公约”，是指由业主与物业管理公司达成的，由业主授权并提供费用，物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。作为合同的一种，它除具有合同之债的一般法律特...     

论业主委员会的法律地位及制度完善

随着我国《物业管理条例》的颁布和实施,物业管理在法制化进程上又迈向新的一步,但该条例对业主委员会的法律地位规定尚未明确。业主委员会既非法人,也非社会团体等经济组织,其权利来源于全体业主的授权,是业主大会的执行机构,代表全体业主实施业主对物业的自治管理,应确立业主团体的概念以理顺物业管理外部关系,参考现代企业制度中董事薪酬制保障业主委员会对内责任能力。     

我国物业管理法律问题的思考

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,接受物业公司提供的物业管理服务。同时,业主和物业公司之间就物业管理引起的各种法律问题也越来越多。目前,我国调整物业管理的法律是民法通则、合同法、物权法、物业管理条例和其他相关部门或地方性规章制度。虽然物业管理在国外已经具备了成熟的模式,并有配套的法律法规进行调整,但在我国现在还是处于相对的发展初期,相对应的法律法规也正伴随经济的迅猛发展而逐步完善。本文结合实践中出现的各种有关物业管理的法律问题,探讨了物业和物业管理的概念、物业管理的法律关系、业主和业主大会的法律地位以及我国物业管理的法律现状和对策。     

物业管理存在的问题及立法完善——评《物权法》及《物业管理条例》的有关规定

《物权法》中的建筑物区分所有权是物业管理的法律基础。已经施行4年的《物业管理条例》存在诸多不足。应在《物权法》的基础上。尽快制定专门的物业管理法。明确界定物业、物业管理和业主的范围以及物业管理中的各方关系，规范前期物业管理，明确业主大会和业主委员会的法律地位。完善物业管理制度。促进物业管理的健康发展。     

从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面,有诸多亮点,是依据《物权法》及法理,结合中国物业服务实践所做出的具有操作性的规定,为处理实务中的大量纠纷提供了准绳,对业主     

论我国业主委员会制度的完善

业主委员会是随着我国城镇住宅区建设的迅猛发展而出现的新生事物。《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规初步构建了我国业主委员会制度。但由于我国业主委员会制度发展较晚，立法不完善。实践中尚存在许多问题。本文对现行业主委员会制度的完善提出了一些法律建议。     

物业公司注销后谁来承担责任

案名:王某支付物业费申诉案[基本案情及诉讼经过]2004年5月,王某所在小区的业主委员会与甲物业有限责任公司(以下简称甲公司)签订了《物业管理服务合同》,为期3年。2007年5月合同期限届满,小区业主委员会因故未能依法换届成立。后甲公司在某市物业管理办公室的指示下按原物业管理服务合同继续为小区提供物业管理服务。     

物业管理合同的当事人--兼评我国《物业管理条例》的相关规定

物业管理合同是约定业主和物业管理企业在物业管理活动中双方权利义务的合同.物业管理合同的当事人是全体业主和物业管理企业,业主委员会不是合同的当事人.<物业管理条例>对物业管理合同违约救济中的主体规定不够明确,应加以完善;尤其应明确业主委员会的诉讼资格.     

物业管理纠纷的现状及思考

改革开放以来,随着我国的住房制度改革逐步深化,物业管理已经成为人们生活、工作的重要组成部分。但是,据相关的最新数据显示,物业管理纠纷已经成为社会稳定的重要威胁。其背后的原因在于物业公司与业主双方观念的错位、相关立法的缺失、物业收费标准不公开、物业服务标准不明确、物业服务"质价不相符",本文结合我国物业管理的实际情况,为物业管理纠纷的解决进行理论思考。     

浅议物业管理合同的主体

物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业等多方,关于物业管理合同的主体,焦点的问题是如何确定合同的双方当事人。本文主要通过对业主、业主大会、业主委员会的性质进行分析,来探讨物业管理合同的主体究竟是谁。     

浅谈物业管理的若干法律问题

物业管理作为建筑房地产业的重要组成部分，在促进房地产业的发展与完善、推动城市建设与发展方面具有不可替代的作用。因此，其必要性、重要性正在被业内人士广泛接受。物业管理的目的，就是通过对房屋等建筑物为主体的房产进行有效的管理及配套设施的维护保养，对公共设施、环境的管理，为房屋居住人提供各种可能的服务，为业主或租户提供一个安全、舒适、安静、清洁卫生的居住、工作或学习环境，保障业主或租户的利益，提高业主的投资回报率，使房地产这种不动产得以充分有效的利用和不断升值。物业管理目的的这种社会性质，使物业管理成…     

浅议业主团体法律地位——业主们的民主期待

近年来,我国社会经济突飞猛进。经济的进步带动了房地产业的迅猛发展,也产生了许多新型的利益冲突。物业管理制度落后于物业管理规范化的需要,涉及物业管理的摩擦频仍,案件数量急剧上升。这需要我们不断完善和健全相关法律制度,促进中国物业管理步入了法制化、规范化的发展轨道。笔者试从业主团体的法律地位这一层面着眼,陈一己之管见,陈述了业主团体地位之现状,粗略探讨赋予业主团体民事主体地位的司法价值。     

业主有权“炒”掉物业公司——解读《物业管理条例》

2003年5月28日,国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》(以下简称《条例》),自2003年9月1日起正式施行。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规,也是我国第一部面向社会公开征求意见的行政法规。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《条例》分为7章70条,主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主入住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。《条例》的出台,必将极大地改善长期以来房地产开发商、物业公司和业主之间“剪不断、理还乱”的“冤家”关系,同时,对维护业主的合法权益,合理规范物业公司的行为也将起到良好的推动作用。