商品房预售市场中的政府规制研究

商品房预售市场的主要问题包括非法预售普遍、侵害消费者权益严重、单边风险分担缺乏规制等。建议政府"在疏导中规制",建立自行申报非法预售所得款制度,借鉴外国法专户监管预售款,借鉴MIGA机制建立预售风险担保基金,制定套内建筑面积计价规章,控制房价非理性上涨。     

预告登记在商品房预售领域中立用问题研究

商品房预售登记制度的理论研究与探讨是随着我国房地产市场日益活跃而兴起的,我国目前的房地产转让中,存在商品房预售这种特殊的买卖方式。因在建工程的工期长,交易标的有许多不确定的因素,因而购买期房面临的风险比一般购买现房的大得多。在我国商品房预售领域里引入预告登记制度,能够有效地规范房地开发企业的预售行为,也即预购人与预售人办理了预告登记之后,预售人对该房屋所为的其他处分都在此债权范围内无效。     

期房销售何去何从

中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》建议取消期房预售制度,建设部随即表示近期不会取消预售制度,民间对此议论纷纷。期房预售只是一种特殊情况下产生的特殊机制,在目前中国尚未建立起完全成熟的房地产市场和金融市场的前提下,并没有充分的理由在现阶段取消期房预售制度,至少需要一个过渡时期,让市场的各方安排对策。参考西方国家和我国香港、台湾地区的制度安排,我们需要在保留期房预售的情况下对现有制度进行改良。     

浅议商品房的预售制度

房屋的预售登记制度是物权制度的重要内容之一。由于在进行商品房预售登记时,预售的房屋还没有建成,不能够现实交付,申请人进行预售登记,有利于其实现房屋的权利,保护权利人的利益。预售登记本质上是使得权利人取得请求该不动产的优先权利,最终的后果是保全债权人的债权权利,并非保护物权。     

我国预售房制度述评

预售房制度自1994年确立施行以来,有效地加强了国家的宏观调控,促进了我国经济的增长。然而,随着经济的发展,该制度存在的缺陷引起了银行、消费者等多方面的风险。从经济学的角度看,该制度存在具有合理性,是符合经济发展规律的。完善预售房制度,需要尽快建立健全四个体系、一项基金和一个落实。     

论预售商品房按揭的法律属性

预售商品房按揭既不能纳入传统的物权担保类型,也不能界定为新的物权担保形式,它是通过合同联立的形式,综合运用多种法律制度来解决实际问题的新的交易方式。既然如此,预售商品房按揭在法律性质上就不是什么新的制度,因而在物权法修订之际,预售商品房按揭就不能以新的制度予以确认。     

我国的商品房预告登记制度初探——对《物权法》不动产预告登记制度的思考

我国的商品房预售制度是从上世纪九十年代初从香港引进后逐步建立的。由于原有的立法规定的仅是商品房预售问题,商品房交易预售中的违规违法情况大量存在,"一屋数卖"的纠纷不断增多。《物权法》第二十条设立了不动产预告登记制度填补了民事立法的空白,但关于商品房预告登记的有关问题,在其立法和制度适用中尚需进一步完善。     

我国的商品房预告登记制度初探——对《物权法》不动产预告登记制度的思考

我国的商品房预售制度是从上世纪九十年代初从香港引进后逐步建立的.由于原有的立法规定的仅是商品房预售问题,商品房交易预售中的违规违法情况大量存在,"一屋数卖"的纠纷不断增多.<物权法>第二十条设立了不动产预告登记制度填补了民事立法的空白,但关于商品房预告登记的有关问题,在其立法和制度适用中尚需进一步完善.     

论基于域外经验的我国商品房预售制度实践与改革

面对"取消商品房预售制度"日益高涨的呼声,实行多年的我国商品房预售许可制度已走到了改革的十字路口。其去粗取精需要立足于制度背景及运行现状,并借鉴域外经验,在权衡利弊之后作出符合市场的理性选择。而对比预售制度三大不同的改革方案可以看出,在城镇化加速带来的住房刚需依然旺盛,房地产开发融资渠道十分有限,短期内,预售承载融资的功能难有根本改变,可替代预售许可更优制度安排难觅之现实条件下,采取"完善现行商品房预售许可制度"的方案是当前的最佳选择,相应的完善措施则应针对预售许可和预售实施两个关键性环节着力。     

监管,让房地产业走向成熟

池州市房地产管理局于2001年成立,2002年房管局在大规模市场调研的基础上,先于国家一年提出了加强宏观调控和市场监管的措施,并由市政府出台了《关于促进房地产业快速健康发展的决定》。明确了实行开发建设合同制度、严格竣工验收制度、控制零星建设等监管措施。同时该局提出“解决广大群众住房问题,建立健全公开、公平、公正的市场运作机制”两大行业发展目标,着重加强了房地产业的监管。2004年3月,池州市房管局建立了商品房预售登记备案制度,结束了多年来池州市只对按揭房产备案的局面,建立了所有经批准预售的楼盘信息。同年7月报市政府出…     

商品房买卖预约合同强制履行的适用研究

对于商品房买卖预约合同强制履行的问题,理论界在争议过程中基本形成了"强制缔结本约-强制履行本约"的通说。但是该通说无法避免自身的缺陷,而且司法实务中肯定或否定商品房买卖预约合同强制履行的裁判立场并存,该争议并无真正的定论。通过选取样本,统计分析商品房买卖预约合同实务案例中体现出的违约方、违约原因、卖方和卖方的违约比例等,根据利益平衡和保护购房者一方的理念,应仅支持商品房买受人关于商品房买卖预约合同强制履行的主张,而房地产开发企业作为出卖人的情形,不支持其关于强制履行的请求。     

公共管理视阈下的城市高房价问题研究

高房价是当前我国房地产市场最突出的特征。文章从公共管理视角关注政府性因素对于房价的推动作用,如地方政府＂土地财政＂、GDP导向的地方政府政绩考核机制、房地产腐败和房地产市场政府监管职能缺失。对房地产市场的调控应在采取相应的经济对策的同时,采取稳妥有效的公共管理策略。明确中央和地方的事权财权,改变＂土地财政＂;建立地方政府住房问题考核问责机制;坚决清除房价中的＂腐败成本＂;加强政府监管,抑制房地产投机行为。     

房产税调控商品房市场的效果与对策分析——以重庆、上海、北京为例

我国市场经济发展中商品房市场具有自住需求与投机投资的双重功能,国家为保障百姓生活安居乐业、国民经济协调发展,"新国五条"中通过扩大"房产税"开征范围,以支持自住需求、抑制投资投机行为调控商品房市场,在辩证分析其积极作用的同时,一定要注重其社会负效应的降低。     

划拨土地使用权抵押制度的问题与完善

现行立法采用规定具体条件的方式确定划拨土地抵押的客体,但未能提供一种可行方法来清晰界定公益性划拨土地使用权,采列举方式制定的《划拨土地目录》也缺乏科学性。在抵押设立中,由于房地一体的立法规则与房产、地产管理分离的实践导致了双重抵押登记的出现。通行的比例式出让金确定方式难以反映真实价格。行政权与司法权的冲突导致了抵押实现不能的风险。类型化抵押客体,调整土地目录,建立不动产统一登记制度,变革出让金确定方式,引进土地储备制度是解决上述问题的方法。     

不动产信托产品在我国的发展及影响研究

随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时．由于大量贷款投放于房地产项目．商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道最需进一步多元化的背景下．房地产投资信托基金（以下简称REITs）作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐被房地产业和金融业所重视。在以上的背景下，针对我国发展REITs将面临的理论和实践问题．迫切需要从基金特性、发展对策等方面进行研究．并在此基础上提出我国发展REITs可能带来的影响。     

小产权房合法化的法理探讨

我国现行的二元土地制度及城市房价的不断飞涨使得小产权房在全国各地的城市房屋买卖市场上占据了一定的份额。给予城市居民、农民的权利对等的保护是正义的基本要求;满足城市居民多元化的住房需要和促进房地产市场公平竞争是秩序稳定的基本要求;实现农民、城市居民和政府利益的最大化是三方和谐共处的基础。因此,小产权房合法化有其合理依据。     

基于VECM模型的中国货币政策调控房地产价格的有效性分析

该文从货币政策传导理论出发,选取货币供应量、利率、商品房销售价格指数建立向量误差修正模型（VECM）,运用Johansen协整分析、Granger因果检验等方法,对货币政策调控房地产价格的有效性进行分析。结果表明,长期来看,货币政策对房地产价格具有一定的调控效果;短期内,货币供应量变化对房价的影响相对较大,而利率调整不是调控房价的有效手段;利率政策有较长时滞,但对房价波动的贡献度大于货币供应量。     

土地资源安全观视角下的土地价格问题分析

国土资源安全问题是非传统安全的重要内容之一,土地资源作为国土资源的基础,随着地价房价的高涨而备受社会关注,其安全问题也成为学界与政界的研究目标。本文通过分析土地价格的形成机制和影响因素,提出土地资源安全的四个方面内涵,进而构建了土地资源价格影响体系,并提出相关建议以保障我国土地资源的安全。     

我国不动产善意取得制度的完善

不动产善意取得制度的确立,是我国物权立法的一大创举。这一制度对于社会主义市场经济的健康发展具有一定积极意义。分析我国不动产善意取得制度的价值以及不动产善意取得的适用类型,并进一步探讨不动产善意取得制度中＂善意＂和＂合理价格＂的判断标准,以期促进我国不动产善意取得制度的完善。