房屋承租人优先购买权的法律研究

房屋承租人优先购买权,是指承租人依据相关法律规定或者合约的约定,当房屋所有权人出售此房屋时,在同样的条件下拥有的优先购买的权利.此项权利的性质为一项期待权,需要出租人在15天内将出卖此房屋的通知告知承租方.除承租方享有优先购买权外,次承租人在特定条件下亦享有此权利.同时,享有优先购买权的主体在行使此项权利时,应满足同等条件中的三项必备要素.并且在承租人的权利与第三人利益保护发生冲突时,应从相关的法律规范出发,以妥善解决此冲突.     

论所有权保留法律制度

分期付款交易方式的普遍采用产生了出卖人价金债权的保护问题,因此,我国《合同法》规定了所有权保留买卖法律制度.本文主要对所有权保留制度的法律特征、历史沿革、成立要件、买受人之期待权和回赎权、出卖人之取回权以及标的物同时存在两项以上权利之间的相互关系进行探讨.     

析按揭贷款的房屋的出租

目前 ,由于银行鼓励个人按揭贷款购房的举措 ,按揭贷款的房屋出租成为一项新的投资理念。法律规定房屋出租必须持所有权证书到有关机关备案 ,在所有权证书抵押于银行的情况下 ,按揭贷款的房屋所有人无法完成出租这一民事行为的形式要件 ,此新的投资理念使陷入困境。本文试图结合实践中的具体情况从理论上对这一问题进行分析 ,并提出自己设想的解决方案。     

不动产登记权的法律规制

登记生效主义模式下,登记成为确定物权及其变动的标准,登记权力对当事人的利益影响甚巨,为此,世界许多国家、地区都对登记权进行了多方的法律规制,以便确保登记权行使的被动性、中立性、独立性和统一性。     

试析房屋租赁法律问题

在房屋租赁关系中,我国法律规定了对承租人权利的特殊保护,即承租人优先购买权制度和买卖不破租赁制度.通过对有关房屋租赁权性质的几种学说进行分析比较,认为房屋租赁权既非单纯的物权也非单纯的债权,而是出现了租赁权物权化的趋势.在转祖制度中,转租对出租人、承租人和次承租人的效力以及自行转租所产生的法律后果也是值得研究的课题.     

论预告登记之性质

对预告登记性质的探讨涉及两个层面，一是预告登记本身的性质即形式意义上的性质，二是经预告登记后权利的性质即实质意义上的性质．经预告登记后产生的法律上之力与预告登记所担保的债权请求权的效力不同，它是一项形成权。     

预告登记法律制度刍议

《物权法》里我国第一次以法律形式明确规定预告登记制度,预告登记制度的法律化对于规范我国的不动产交易市场,维护我国的经济秩序具有重要意义。然其规定在实施过程中逐渐暴露出了一些缺陷,本文通过与国外预告登记制度的比较研究,剖析我国预告登记法律制度的立法现状,对其缺陷和立法建议提出自己看法。     

房屋按揭贷款中回购条款的几个法律问题——由一则案例引发的思考

房屋按揭中的回购又称为无力还贷型回购,从条款设立的目的以及回购人履行义务所表现出来的效果来看,将其定性为保证担保行为而不是买卖行为更有利于回购关系中各方利益的平衡,但前提条件是保证人能够行使代位权。在债务人提供担保物的情况下,签订不可撤销回购条款的后果相当于保证人放弃先诉抗辩权。保证人的权益可以通过代位权的行使,在程序上以变更抵押登记或者直接实现抵押权的方式得到相应保障。     

对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑

作为抵押权人的银行 ,在抵押房产保险中的法律身份应是被保险人 ,而非受益人 ;将受益人这一具有人身保险的特殊法律属性的专门概念随意地混用于财产保险中 ,不合保险法理 ,在实践中也无法有效地保障银行的抵押权益 ,银行应该理清法律关系。贷款银行并不一定要执管保险单 ,银行可以免除自身的保管责任。     

楼宇按揭法律属性浅析

房地产按揭业务作为一项新生事物正在发展壮大。然而,对于“按揭”这种属于民事法律方面的相关规定尚不甚明确。对此我们有必要进行探讨和了解,进一步激发我国房地产业的生机和活力。     

不动产登记机构的改革

物权法规定不动产物权实行统一登记,而不动产登记机构的改革以及改革期间的过渡尚待明确.未来的不动产统一登记机构不论为行政还是司法性质的机构,都应定位为中立的专门机构.在专门机构成立之前,应设计一个合理的不动产登记过渡方案,实现由多头登记到统一登记的改革.     

初探所有权型分时度假的基本法律问题--兼论对传统不动产所有权理论的发展

源自于法国的“分时度假“作为一种新型旅游消费方式近年来在我国出现,并逐渐区分出两种类型:购买所有权类型和购买使用权类型.所有权型分时度假作为一种特殊的所有权形式,其性质应为时限所有权或期限所有权;所有权型分时度假的法律特征表现为削弱的绝对性、有限的排他性、期限性、一体性、时段登记的技术性和权利主体身份多重性;所有权型分时度假的出现是对传统所有权理论的发展和完善.     

农村不动产物权登记制度探析——以统一登记制度的建立为背景

我国目前农村不动产物权的登记制度存在很多问题,但这些问题并不仅仅是没有统一的不动产登记制度造成的;农村地区熟人社会的生活生产特点以及我国在农村实行的各种制度使得不动产物权变动过程中登记的公示公信、确权和对抗的目的成为不必要。因此在农村地区不动产市场建立起来之前,我们应该完善村民自治制度和行政管理性登记制度,而不是盲目追求登记的统一。     

试论不动产物权登记错误的法律规制

本文在对不动产物权登记错误进行一般分析的基础上，重点剖析了我国关于此问题的制度设计。进而，结合物权立法对实践中适用相关制度时所存在的一些问题做了法律解析。     

论不动产登记机构的现实选择

不动产登记机构要统一,是物权法确立的未来不动产登记立法的方向。但应如何统一,见仁见智,莫衷一是。文章从我国不动产登记立法的现状出发,割析了现有有关不动产登记制度的不合时宜性,在此基础之上,对影响未来不动产登记机构设置所应考虑的因素进行分析,得出我国不动产登记机构应如何设置方是现实、可行的结论。     

我国房地产登记机构赔偿责任的法律思考

房地产登记机构的赔偿责任是我国当前不动产物权登记立法中的重大、疑难问题之一,理论上对此也多有纷争。从我国房地产登记的立法精神以及实践做法来看,登记机构的赔偿责任应当认定为以过错归责为原则的国家赔偿责任。在共同责任形态下,应当根据侵权责任法的原理科学分配登记机构的赔偿责任形态。同时,应当借鉴国外经验,适当限制房地产登记机构的赔偿范围,并建立以专项赔偿资金为主体、以追偿和罚款所得为补充的资金保障制度。     

对房地产宏观调控的法律思考

近年来政府对房地产市场进行宏观调控的措施不断加强,但无但无论如何,我们始终不应忘掉,政府应依法行政,政府的最终目标是建设法治政府。因此,对房地产市场的宏观调控也应依法进行,甚至应将经济宏观调控措施和政策纳入法治的轨道,唯有如此,才能达到标本兼治的目的。     

论不动产适用善意取得制度的理论基础

在传统民法理论中,善意取得的适用范围仅限于动产。然而,对社会生活加以考察可以发现,由于各种原因所造成的登记权利与实际权利的不一致,对不动产善意取得制度的建立提出了现实要求。不动产善意取得制度是现代民法追求交易安全和促进经济发展的必然。不动产善意取得制度的现实基础是登记制度。公示公信原则是不动产善意取得制度的理论基础。     

论抵押权人的抵押物保险金请求权

现有担保法律规范确认了抵押权对抵押物保险金的物上代位效力,但我国现行的物上代位制度以法定抵押权的法律构成为基点,设定了通过法院财产保全程序实现物上代位的途径,该制度设置缺陷明显;在现代社会条件下的制度设置应以公平基础上实现安全、高效、便捷之价值目标为立法取向,以法定债权质作为物上代位的法律构成,使抵押权人享有对抵押物保险金的直接请求权,从而使物上代位效力对保险金给付义务人也具有约束力,使抵押权物上代位效力的实现能真正得到保障。物权法(草案)中担保物权物上代位制度的设置,并未解决原制度构架中存在的问题和缺陷,建议立法中明确抵押权人对代位物的直接请求权和代位物给付义务人的相关义务,并对担保物权其他相关法律规范加以完善。     

海域物权的法律思考

海域是一种类似不动产的物 ,可以成为所有权的标的 ,但海域作为他物权的标的物 ,却非以海域的整体而为其“组成部分” ,故海域突破了民法之物的概念。海域所有权不是一种对海域占有、使用、收益和处分的权利 ,而是一种保护海域的国家义务和责任。海域使用权应当商品化 ,但其不是一种纯然以对海域的使用收益为目的的权利 ,应当在海洋生态和环境的保护与海洋资源的利用之间 ,寻求适当的平衡