住宅小区物业管理调查研究——以南京为例

小区物业是目前物业管理业务覆盖最广的业务类型,也是社会关注的热点之一。本文根据对南京部分新老小区居民调查结果,总结物业管理中存在的问题,并提出解决住宅小区物业管理问题的对策和建议,为南京物业管理行业的健康发展出谋划策。     

论区分所有住宅物业管理法律关系

近年来,随着高层建筑物、居住小区的大量出现,物业管理行业发生了许多具有影响性的事件,如小区内业主伤亡、公共设施权益纠纷、物业管理纠纷等,都对物业管理立法提出了挑战。本文将在剖析物业管理合同法律性质的基础上,对物业管理法律关系进行理论与司法实践上的解析,期望能够对物业管理的行业发展有所裨益。     

提高法律意识依法进行物业管理

物业管理是一个朝阳产业,近几年来物业管理行业更呈现出欣欣向荣的发展态势。但由于我国物业管理行业相对美国、新加坡等国家起步较晚且立法滞后,导致物业管理从业人员和物业相对人——即业主和物业使用人的法律意识普遍较差。这一现状给蓬勃发展中的物业行业带来了一系列的问题。笔者拟从认识我国物业管理立法现状,提高物业管理从业人员及物业相对人法律意识的角度提出几点措施。     

当前物业纠纷调解存在的问题与对策

近年来,随着城市的发展,物业管理公司得到了前所未有的发展,物业调解也应运而生。物业调解在化解小区矛盾纠纷、维护社会稳定中发挥了很大的作用。2005年底,深圳市罗湖区南湖司法所在辖区组织成立了108个住宅小区(大厦)物业管理处人民调解工作小组,物业调解小组由3—6名物业管     

物业公司注销后谁来承担责任

案名:王某支付物业费申诉案[基本案情及诉讼经过]2004年5月,王某所在小区的业主委员会与甲物业有限责任公司(以下简称甲公司)签订了《物业管理服务合同》,为期3年。2007年5月合同期限届满,小区业主委员会因故未能依法换届成立。后甲公司在某市物业管理办公室的指示下按原物业管理服务合同继续为小区提供物业管理服务。     

徐顺法、周玉芳等诉上海复瑞物业管理有限公司物业管理纠纷案

随着城市住宅小区建设步伐的加快，物业管理这个新兴行业也越来越引起人们的关注，但理论研究不够，法律法规不完善，导致实践中许多纠纷发生后不能很好地解决。本案就是因居民小区内住户被害、且犯罪分子被判死刑后，被害人家属要求物业管理公司承担民事赔偿责任而引起的。本文以小区“公共契约”的性质为基础，分析了物业管理公司对业主所负有的保安义务。     

楼宇信息系统的应用与发展

本文从中国独有的大规模小区建设及物业管理的特点出发,提出了楼宇信息系统的全新概念,分析了中国目前围绕小区智能化建设而发展的可视对讲系统、安防报警系统、家居自动化系统、家庭信息及娱乐系统、物业管理信息系统的产品和技术的发展历史及现状,特别提出了以可视对讲系统拥有的通信平台和音、视频多媒体平台为基础来构建楼宇信息系统的方案,标明了其产品和技术的发展趋势。为行业的发展指出了符合实际情况的方向,具有一定的促进作用。     

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。 二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。     

浅论物业维修资金归集中的法律适用

维修资金是指物业共用部位、共用设备在物业保修期满后对其进行维修、改造、更新的资金。其来源是在商品住房(包括安置房、经济适用住房)销售时,购房者按购房款2%￣3%的比例向售房单位缴纳维修资金,售房单位代为归集后,交由房地产行政主管代管。在成立业主大会后,由业主大会决议将维修资金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管。业主大会未决定移交的,由房地产行政主管部门继续代管。因此,维修资金属全体业主共同所有,专项用于物业管理小区的共用部位、共用设施设备等。其小区最终形成的精神文明与良好环境是业…     

物业管理 让人欢喜让人忧

近几年来,随着住房制度改革的深化,人们的居住环境发生了很大变化,很多人由原来“住单位”变成了“住小区”。由此,一个新的行业——物业管理,也应运而生。由于物业管理还处于起步阶段,许多地方还不完善,在给广大居民带来方便的同时,也存在许多不尽人意之处,成为近几年来居民投诉和媒体关注的焦点,也成为很多人大代表关心的热点,在2003年十届全国人大一次会议上,张学东等30名全国人大代表就联名提出了“建议制定《物业管理法》”的议案。物业管理到底存在哪些问题,该如何解决?为此,记者近日进行了专题采访。     

试论物业管理法律机制的完善

近年来，随着我国房地产市场的进一步发展，物业管理方面所暴露出来的法律问题越来越受到人们的关注。据有关调查统计，物业管理纠纷正呈现逐年上升趋势，业主对物业管理的不满意率占被调查者的30％以上。业主与物业管理企业之间的矛盾大多因物业管理费而引起，在一些城市，物业管理收费成了新的投诉热点，有的甚至占到价格投诉的30％以上。业主往往以物业管理企业管理不善、超标准收费、造成业主意外损失以及物业管理企业帐目不清等理由拖欠或拒付物业管理费，一些小区的业主委员会决心炒掉不顺心的“管家”，打算另请高明。面对业主们的指…     

对一起物业管理行政案件的法律思考——小区物业管理委员会诉国土房管局要求履行法定职责案评析

[案情] 2000年6月,某小区首届物业管理委员会经批准成立,按其章程规定,管委会委员由该小区产权人代表大会选举产生,每届任期3年,可连选连任;选举管委会委员应由三分之二以上的产权人代表投赞成票方可通过。2002年12月,首届管委会决定成立由本届管委会委员组成的换届选举筹备小组,进行换届选举工作。2003年1月,管委会形成决议,产生新一届管委会委员候选人名单,并决定以书面征求意见形式召开产权人代表大会。同月,管委会公告了第二届管委会委员候选人名单(13名候选人)。2003年3月,管委会又形成书面决议,决定由其中7名候选人组成     

论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题

论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题●廖佩娟从我国目前物业管理市场的现状来看，物业管理能否由行政管理模式进入社会化、企业化经营管理模式？物业管理能否由其发展起步阶段的“谁开发，谁管理”进入到市场竞争机制？物业管理的基本出发点和归宿点究竟是以“人”...     

数字社区管理平台的特点和应用

<正>智能化小区是利用现代计算机、通信、控制等高新技术,把物业管理、安防、通信等系统集成在一起,并通过通信网络连接物业管理处,为小区住户提供一个安全、舒适、便利的现代生活环境,并使得物业管理工作更加地高效、科学、合理,以适应时代的需求。目前大部分数字智能小区虽然配备报警、对讲、监控、收费、门禁等系统,但各个系统之间仍处于相互独立存在,缺乏一个联动的平台与机制,导致各个     

浅析数字社区管理平台的特点和应用

正智能化小区是利用现代计算机、通信、控制等高新技术,把物业管理、安防、通信等系统集成在一起,并通过通信网络连接物业管理处,为小区住户提供一个安全、舒适、便利的现代生活环境,并使得物业管理工作更加地高效、科学、合理,以适应时代的需求。目前大部分数字智能小区虽然配备报警、对讲、监控、收费、门禁等系统,但各个系统之间仍处于相互独立存在,缺乏一个联动的平台与机制,导致各个系统之间无法实现良好互通和统一管理。应对这样     

数字社区管理平台的特点和应用

<正>智能化小区是利用现代计算机、通信、控制等高新技术,把物业管理、安防、通信等系统集成在一起,并通过通信网络连接物业管理处,为小区住户提供一个安全、舒适、便利的现代生活环境,并使得物业管理工作更加高效、科学、合理,以适应时代的需求。目前大部分数字智能小区虽然配备报警、对讲、监控、收费、门禁等系统,但各个系统之间仍相互独立存在,缺乏一个联动的平台与机制,导致各个系统之间无法实现良好互通和统一管理。应对这样的市场现状,数字社区管理平台采用了集成化设计,将各个子系统良好地进行有机整合,通过一个独立平台,能全盘管理各方面的功能,极大地提高物业管理的工作效率。     

物业公司能否收车位占用费

读者来信:我们住在一个管理不规范的小区,房子是买的原来城中村改造的商品房,以前也没有物业公司管理,只有原来村里的几个人负责收收水费,其他的什么也不管。最近他们成立了一家物业管理公司,要求我们接受他们的管理,并在小区内的道路两旁划了车位,     

业主大会法律地位研究

业主大会是由物业管理小区的全体业主或业主代表组成以实行自治的组织,它是物业管理小区全体业主的最高权力机构。业主大会符合"其他组织"的构成要件,具备民事主体资格,能够独立参加民事诉讼,独立承担民事责任。那么业主大会的法律地位又是怎样的呢,是否具有民事主体资格或法人人格,本文将对此进行讨论。     

让小区“窗口”温暖明亮起来——河北省唐县人大常委会监督小区物业管理纪实

随着城市进程的不断加快，县城小区数量和居民不断增加，小区物业愈来愈成为关系千家万户的热点民生问题。小区的物业服务水平如何，不仅直接关系到居民的生活质量，而且也是反映小区整体状况的“窗口”。为了让小区“窗口”都温暖明亮起来，这几年，唐县人大常委会持续将小区物业管理工作纳入监督工作重点，2013年就物业管理隋况还专门加开了一次常委会会议。     

浅议物业服务企业与业主间纠纷问题及应对措施

随着我国房地产行业的迅速发展以及物业管理服务的市场化,物业管理过程中物业服务企业与业主间纠纷问题难免存在,而这些纠纷问题能否得到妥善地解决,不仅关系着广大业主的正常生活和小区秩序的稳定,而且关系到物业服务行业健康有序地发展。本文着重分析了物业服务企业与业主间的法律关系、纠纷问题及其成因,然后结合贯彻落实《物权法》的时代背景,从民法学角度提出了化解物业服务企业与业主间纠纷问题的应对措施。