物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析

目前,我国新兴物业管理制度下应运而生的业主委员会所发挥的自治作用并不理想,原因是多方面的。但学界争论最大的是:我国业主委员会作为业主大会中“执行机构”,没有法人资格,不是独立的民事主体,不能独立承担法律责任。又以何种身份“执行”公共物业管理事务,与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实呢?争议的实质焦点有二:一是业主委员会的诉讼主体资格问题,二是业主委员会的民事主体资格及其民事责任的承担问题。由此,有学者建议:在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会制度的基础上,增加业主自治管理的监督机关,引入“业主团体”的概念,建立由全体业主组成的业主团体的自治组织机构。本文重点拟对业主委员会之法律地位及完善物业管理自治组织结构并发挥其自治作用进行探讨。     

如何理顺社区居委会、业主委员会、物业管理三者的关系——由浮山新区业主罢免业主委员会事件引发的调查与思考

2001年 6月26日至7月9日,青岛市浮山新区一、二小区的部分业主要求罢免业主委员会,并于7月8日召开了由部分业主参加的业主代表大会,因会议召集者情绪激动,引发了会场的混乱,在基层造成了一定的影响,从而引起了市委、市政府的高度重视,为此,特派出工作组进行了大量的调查与安抚工作,到8月底,基本平息了混乱状态。工作组于10月8日撰写了《从浮山新区罢免业主委员会事件看基层基础工作中面临的新问题》,青鸟市市委书记张惠来、副市长刘建华分别做了重要批示,要求“市民政局在城市社区建设中加强基层基础工作,理顺关系。”为此,青岛市民政局组成调研组,就如何理顺物业公司、业主委员会、社区居委会的关系深入基层进行了专题调查研究,现将调查报告摘发如下,望能对其它地方有所借鉴和参考。     

论业主委员会的制度建设

业主委员会是城市住房私有化的必然产物,也是城市社区治理的重要制度支撑.由于政府管理部门、居民委员会、开发商、物业管理公司、业主之间利益关系复杂,现行法律法规对有关规定的不完善,政府主管部门的行政行为失当,业主普遍缺乏公民意识和责任意识,业主委员会在筹备设立和实际运行方面都存在诸多的问题.我国应尽快出台<业主委员会法>,明确规定业主委员会的法律地位,规范业主委员会各项基本制度;并且进一步调整完善街道办事处、居民委员会与业主自治的关系,在物权法中明确居民的房屋物权;健全行政程序的有关制度.     

关于物业管理行业文明建设的思考

物业管理的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。必须实现社会化、专业化、经营化、规范化,实现经济效益和社会效益同步增长。为保证物业务管理行业能健康发展,必须在全行业开展文明行业建设,实现两个文明建设协调发展,提高行业、企业素质,更好地为业主、居民服务。结合我从事物业管理工作多年的体会,开展物业管理行业文明建设,应着力抓好和加强以下三方面工作:一、建立物业管理市场体系,打造行业文明建设平台物业管理是新兴行业,它在现代化城市建设和管理中发挥的作用,已被物业所有人和社会所接受。合肥物业管…     

机关住宅区实行物业管理的探讨

机关住宅小区实行物业管理是机关后勤工作面临的一个新课题 ,现根据近年来成都市市级机关试行物业管理的实际情况 ,从理论与实践的结合上做一些初步的探讨。　　机关住宅区实行物业管理是实践发展的需要。一方面 ,随着生活水平的不断提高 ,人们对住房的要求已不再是单纯的住房大小和布局合理问题 ,而是要求具有良好的管理服务、治安秩序及环境整洁优美与服务设施齐全的问题。长期以来 ,房屋管理部门被房屋设备老化、历史债务难以解决困扰 ,只能是有钱就投入管理维修 ,没钱则只用不管。因此 ,只有适应整个社会的发展对机关住宅区实行物业管理…     

关于物业管理若干法律问题的探讨与思考

物业管理法是一门新型的法律学科 ,随着城市房地产业的发展 ,大量的物业管理纠纷案件迅速产生 ,因此 ,加强物业管理立法成为当务之急。本文分析了现有的物业管理法规的缺陷 ,并提出了一整套物业管理立法的构思及设想。     

关于村民委员会建设的几点思考

关于村民委员会建设的几点思考□代琦作为农村最基层的自治机构——村民委员会（以下简称村委会）的建设，是建设农村基层社会主义民主政治有效的途径之一，既能调动广大农民群众当家作主、管理集体事务的积极性和创造性，以推动农村经济和各项事业的发展；又能充分体现我...     

业主委员会的民主实验

业主选出业主委员会,业主委员会聘请物业管理公司,授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务,业主交纳管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在,我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。     

业主不自律凸显物业管理难题

在人们的思维定势中，业主们似乎都是处于弱者地位，而物业公司是处于强势地位，处理业主和物业公司间纠纷的通常定位是业主的维权。     

北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市住宅区业主管理规约(示范文本)的通知

<正>京建法〔2022〕6号各区住房城乡(市)建设委(房管局)、北京经济技术开发区开发建设局、各有关单位:为了引导和规范广大业主合理使用、维护物业,依法行使权利、履行相应义务,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》等法律、法规规定,市住房城乡建设委制定了北京市住宅区业主管理规约(示范文本),现印发给你们,并就有关事项通知如下:     

论城市居民委员会与业主委员会的结合

随着经济的发展、居民住房体制的改革,业主委员会应运而生并扮演着重要的角色,而传统的居民委员会却存在着职能偏差、自治不完善等问题。业委会能充分反映居民的利益,却缺少相关完善的法律规定;居委会有法律的明确规定却不符合当今社会的发展,因此建议将二者进行有机的协调,从而达到真正的、彻底的自治。     

河南省贸易厅老住宅区物业管理初步实现自收自支

我们贸易厅物业管理中心,是根据机关后勤改革的要求于９６年３月成立的一个自收自支性质的事业单位。在社会主义市场经济条件下,老住宅区的管理如何由福利型的行政管理转向有偿服务的物业管理？两年多来,我们在资金短缺、经验不足的情况下,按照在探索中发展、在发展中...     

业主委员会法律地位探析

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位,均没有做出明晰的界定。按照现有的法律法规来界定业主委员会的法律地位．可以认为业主委员会不是法人,也不是独立的非法人组织．本身不具有民事主体资格,不能独立参与诉讼活动。这种状况不利于城市社区的发展,我们应借鉴国外相关立法．引入“业主团体”概念,理顺业主委员会和相关的业主大会、业主团体等之间的法律关系,科学合理地规范业主委员会的法律地位。     

关于党员队伍建设问题的思考

党员队伍中存在不过组织生活、不履行党员义务、不缴纳党费,信仰改变,腐败分子等不合格党员。要采取措施清退不合格党员,这是一个党的建设的重要问题。     

关于道德建设问题的思考

随着改革开放的不断深化,特别是社会主义市场经济的不断发展,道德作为一个“问题”已经引起了人们越来越多的议论.议论虽多,但归纳起来,不外乎三个方面;1、如何评价目前我国的道德状况?2、如何处理市场经济发展与道德进步的关系?3、如同建立起适应社会主义市场经济需要的新的道德规范体系?能否正确地解决这些问题,不仅关系到道德自身发展,而且关系到当代中国社会主义市场经济的健康发展,关系到中华民族的前途和未来.本文拟就上述问题谈一点粗浅的看法.     

关于物业管理相关理论问题的研究

物业管理是行业实践和专业人才培养的基础,关系着行业的发展。物业管理理论的发展,出现了许多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式,产生了许多传统学科无法解释的问题,带来了传统学科之间的交叉与融合,这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新,是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。     

关于农村基层组织建设问题的思考

关于农村基层组织建设问题的思考曾志读了《中共中央关于加强农村基层组织建设的通知》，很是高兴。这个《通知》明确指出了大力加强农村基层组织建设要以党组织为核心，指出了农村基层组织建设的重点是“村”，还提出了要充分发挥党组织在带领农民群众实现共同富裕和共同...     

关于加强廉政文化建设问题的思考

党的十八大明确要求深入开展惩治与预防腐败体系建设,做到干部清政、政府清廉、政治清明。那么,如何做到＂三清＂呢？这要求我们要坚持制度建设和文化建设相统一,不仅要加强制度建设,建立健全以权力制约和监督为重点的制度体系,而且还要充分发挥文化在反腐倡廉当中的特殊作用,     

关于建设服务型政府问题的思考

就中国的现状而言,服务型政府的建设只是一种导向,而近期目标实际上是服务型管制,即为服务而管制。要实现从管制型政府向服务型政府的转变,目前面临的问题颇多,关键是解决政府在管理理念、民主秩序和政府责任体系等方面存在的问题。     

弹性解决居民住宅区停车问题的几点思考

居民住宅区停车一直是困扰交通管理者的一个棘手问题,如何解决其停车难停车乱的现状,如何较好规划今后小区建设中的停车问题,都是摆在交通管理者面前的课题。本文试借用物理学的弹性原理,对居民住宅小区的停车问题进行了研究,提出了解决居民小区停车问题的几条有效的途径。