老板拿地告别“5%”

10月中旬,国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让,而建设用地使用权证书则必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。     

论建设用地使用权出让合同的性质

本文主要研究我国建设用地使用权出让合同的性质,其并非通常所争论的民事合同或者行政合同,而是在本质上属于经济法中的政府商事合同,是我国对城镇公共物品提供方式改革的产物。通过对我国城市土地使用制度历史的回顾和五种使用方式的公共性维度的比较,以及对传统公法与私法、传统古典合同法下争论的批判,认为我国应当采取政府商事合同的治理模式来改进建设用地使用权出让行为。     

现行海域使用权出让方式的困境与出路研究

海域使用权的出让是海域使用的前提,但由于相关法律制度尚需进一步完善;同时,某些沿海地区不同程度地存在信息透明度较低、获取海域使用权成本较高、审批权力过于集中等问题,以至于无法很好地契合海域使用权一级市场的发展态势。因此,有必要通过完善立法制定统一的海域使用出让的法律规范、通过提高市场出让比例发挥市场竞争机制的效用、通过设立程序监督机制防范廉政风险等办法,解决我国现行海域使用权出让方式中存在的问题。     

政策法规

国有土地使用权合同纠纷司法解释出台最高人民法院日前公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》,并将于2005年8月1日起施行。该司法解释共28条,主要包括土地使用权出让合同纠纷的处理、土地使用权转     

建设用地的制度困境

现行的土地征用制度造成一块土地三种价格:农地征用价格、工业用地价格和商业用地价格。同样一块土地因为土地性质的转换就会产生大幅度的土地增值,形成巨额的利润空间。而巨大的征地利润,形成圈地冲动。     

土地改革的方向只能是完整产权

十八届三中全会的《决定》中有两处直接涉及农村土地制度改革。一是建立城乡统一的建设用地,准许农村集体经营性用地入市;二是在坚持农村土地集体所有权基础上,赋予农民对承包地的流转权能。针对土地改革究竟应该在现有的国家和集体所有制基础上单纯地改革经营权、使用权等附加权利,还是直接改变土地的所有权性质,也随之引发了更大的争论。     

农村集体建设用地使用权流转法律研析——以重庆市九龙坡区千秋村为例

梳理我国《宪法》《土地管理法》《物权法》等可知,我国对于农村集体建设用地使用权流转的态度从全面开放到完全禁止,现在是限制开放,而未来必将在更深程度和更大范围开放;地方法规和中央政策对法律的"突破"显示了这一点,九龙坡区千秋村作为集体建设用地使用权流转的试点地区,在7年试点中形成新的发展模式,同时也带来很多问题,笔者借其实践经验,建议重新规划法律,建立统一土地流转市场,发挥农村活力,促进城乡统筹发展。     

关于建设用地使用权分层出让的思考

伴随着经济的发展，一系列的社会问题产生，从其与土地的联系方面来看，由于土地本身的稀缺性和不可再生性，如何将土地的空同利用概念得以扩展是目前避免空间浪费的一大改革与创新。建设用地的分层出让体现了这一理念。     

半月大事

1日,《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》、《公共文化体育设施条例》、《中华人民共和国渔业船舶检验条例》、《协议出让国有土地使用权规定》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》和《北京市长城保护管理办法》正式施行。     

桃源人与风波客

1990年5月16日,我陪同江泽民总书记到海南的洋浦开发区视察。总书记说:党中央,国务院支持洋浦的成片开发。引进外资成片开发,纯属商业行为,不存在损害中国主权问题。这些讲话,给广大干部和群众以极大鼓舞。一年前,由于海南对洋浦的开发,采取土地使用权有偿出让,成片开发,综合补偿的模式,消息一传出,有那么5个人,不了解情况,在庄严的讲台上,大声喊叫,说什么“在即将收回香港澳门的时候,竟然又要将本国大块土地租借外国人,是引狼入室,开门揖盗,中华民族之尊严将何以维持!”有一家晚报,也发了一篇“开门不要揖盗”的评论,严厉责问:“这首先是个国土主权与民族尊严的问题。这意味着把儿子小一辈的幸福抵押给外国人,我们怎能忍心做出这祸延子孙的事情呢?我至今还不相信在建国四十年的时候将会出现这样的耻辱。而如果竟然有这等事,那末,借‘开放’之名而干这类丧权辱国之事的人一定会被钉上历史的耻辱柱上而受人唾骂,那是一定的!”这些不顾事实的议论,竟然也     

我国集体建设用地使用权流转的现状

随着我国经济飞速发展和城镇化进程的不断加快,大多数城市现有的建设用地都已经无法满足其城市化发展的要求,亟待集体土地填补空缺,这给集体土地使用权流转制度在我国最终确立提供了机会。现行法律、法规规定,城市的建设必须使用国有土地。这一方面使珍贵的土地资源被浪费,并且阻碍了城市化的推进,对经济发展产生了不利影响;另一方面,法律对其作了诸多限制,但是由于巨大利益和需求的吸引,集体土地使用权流转交易早已隐性存在,却因为法律的不完备,给城市发展带来了很多的隐患。本文着眼于集体建设用地流转存在的现状,并对其进行分析,以期对我集体土地流转改革有所裨益。     

行政问责管不住违法用地

管理者自身不断的违法用地是中国土地管理的顽疾,而这也正是制度和法律本身的问题所造成的,其中最根本的是改革土地资源的配置方式。由此产生的层出不穷的违法用地乱象,根本不是行政问责这样的手段所能根治的。     

建筑物、建设用地使用权分别抵押的效力分析

无论是《城市房地产管理法》第31条,还是《担保法》第36条,抑或是《物权法》第182条、第183条,都明确规定"房随地走、地随房走"的双向统一原则。在房地一致原则之下,建筑物与建设用地使用权应当一并抵押,但房地分别抵押不能仅因违反这一原则而被认定无效。因为房地分别抵押时,各抵押权人就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权。抵押权人在实现抵押权时,可依据《物权法》第146、147条的规定,将建筑物与建设用地使用权一并变价,但仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。     

原来中国政府管不了“中国平安”

与2009年国有企业高管年薪有关的政策文件已经在6月10日的国务院常务会议上获得原则性通过，预计将于今年七八月间颁布执行。该文件只涉及中石油这样的国有独资或者控股企业高管的薪酬。因其所有制是“国有参股”的“混合所有制”，中国平安高管的薪酬不在上述文件规范之列。此前，平安董事长马明哲曾因6000多万元年薪而被推上风口浪尖。（6月21日《扬子晚报》）     

土地出让制度流变

<正>不管是协议出让还是"定向协议"的土地出让方式,都引来了外界对于不规范、不公平和暗箱操作的担心,这与历史上这一土地出让方式曾导致的政府腐败和土地贱卖有关。在珠三角地区,一场"三旧"改造运动正在快马加鞭地进行。经历了30年的急剧城镇化之后,土地日益成为制约城市扩大化的瓶颈,旧城镇、旧厂房、旧村居改造——以"城市更新"的名义"盘活"存量土地,正成为新一轮城市土地开发的热潮。     

集体土地入市,谁说了算?

城乡建设用地入市"三同",不能只就土地谈土地,还要考虑土地背后的户籍制度、财税制度、政府与市场的关系等等,才能将中国这一片复杂的土地处理好。土地改革牵一发而动全身,十八届三中全会为新一轮土地改革政策定下基调。从新一轮土地改革政策的导向看,在土地改革上的确有一些新的提法和突破,《决定》强调,要建立城乡统一的建设用地市场,农村土地流转预期也趋于升温。但就政策的基调而言,总体还是     

香港城市大学教授来我院讲学

应我院邀请,香港城市大学副校长助理杜格廉教授(Glenn Drover)和梁君国博士于6月5日至6月10日访问了我院。访问期间,两位教授分别以“97后的香港”、“过渡期中的福利国家:贸易协议的影响”和“华南地区的亚区域化”等为题,为我系师生     

“广东版”,新时期“土地革命”——广东省国土厅厅长袁征访谈录

从“空白版“到“广东版”袁厅长,在目前席卷广东的房地产热潮中,土地本身呼风唤雨的神奇作用越来越成为人们的共识。而几年前,政府拿着土地,却还是“捧着金碗讨饭吃”。这种变化原因何在? 认识到土地是一只金碗,从中开掘出源源不断的财富,这是广东土地使用和管理制度改革的成果。这一改革篇章我叫它“广东版”。 80年代没有开放之初,香港的加工业即大量涌入广东的土地。而当时我们的土地使用仍完全排斥市场的作用,是“空白版”。作为土地所有者的国家,通过行政手段分配土地,使用土地的各个单     

选举制度、社会分歧与台湾政党政治新形态的形成——台湾第七届“立委”选举案例的政治社会学分析

关于2008年1月12日台湾地区第七届“立法委员”选举，大量选情分析集中于讨论国民党大赢与民进党大输格局的形成。本文结合选举分析和选后在台湾社会调研的材料，关注本届选举出现的新现象——国民党、民进党的政党得票率与“立委”当选席次比例之间同时存在大幅差距。本届选举的统计数据显示了这种比例上的差距：国民党当选席次比例（81席，占总席次71．69％）远高于其政党得票率（51．23％），     

新编“隆中对”

自打刘备三顾茅庐、诸葛孔明出山扶汉以来,南阳县卧龙岗镇隆中村的诸葛茅庐便成了全天下的策划大师们争相隐居的宝地。 这一年,三国公司决定有偿出让“诸葛茅庐”的所有权。一时间争者如云,热闹非常。为了避免纠纷,物归明主,三国公司决定关闭一切“后门”,以智力竞答的形式决定最合适的所有者。在经过了三轮残酷的淘汰后,吴先生侥幸地进入了最后的决