论我国不动产登记的审查模式

不动产登记制度作为民法中的一项古老的制度性存在,其功能在于向社会公示物权的真实状态和变动情况,以维护交易安全和秩序。而不动产登记的审查模式是采取实质审查主义还是形式审查主义则是不动产物权登记制度的重要命题,也是确保物权登记公信力和真实性的重要工具。因此,探讨研究不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式,对建立运作良好实效突出的不动产登记制度具有重要意义。     

论不动产登记的效力

关于不动产登记的效力有四种不同的模式,意思主义之下的登记不具备公示公信效力,而只是对抗第三人的要件;债权形式主义登记有其合理性,登记具有公信力,但不具有绝对的公信力;我们应采取德国式的物权形式主义登记并借鉴托伦斯登记制度的优点来完善我国的不动产登记制度,赋予登记绝对的公信力。     

逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整

不动产登记制度的瑕疵救济模式作为该制度的重要组成部分,其具体设计直接取决于逻辑基础,即对不动产登记行为性质的理论界定。不动产登记瑕疵救济的基本目标在于登记公信力的排除,但行政程序无法实现对公信力阻却的救济目标,行政诉讼并不具备普遍纠错功能。随着不动产登记行为的行政行为性质向复合性质的逻辑基础转换,我国登记瑕疵救济的选择也应从既有的行政程序模式转制为异议登记和更正登记制度,采取不动产登记瑕疵救济模式的一元化体制。     

对民法典物权编中不动产登记制度的完善探讨

目前,立法机关正在加紧推进民法典各分编的编纂工作,力争在2020年全部完成民法典编纂工作。在《民法典物权编(草案)》中,除了继承原有《物权法》之外,还存在很多值得研究和关注的问题,例如就不动产登记这一分支问题,就需要把握好两点:一是关于不动产登记行为的性质与法律效力,学者通常习惯认为《物权法》已经认可不动产登记的公信力,但也有很多学者持不同的观点,不动产登记公信力之有无完全是立法政策选择的结果,其实《物权法》所规定的善意取得制度和预告登记制度可以说明不动产登记就具有公信力功能;二是我国《物权法》与《担保法》在抵押登记效力问题上存在不一致,因此在民法典分编编纂过程中,需要进一步明确不动产抵押登记的有关条款,处理好担保法部分和物权编的关系。在分析以上两个问题的基础上,文章建议建立并完善不动产的统一登记制度,《民法典物权编》应当在承袭《物权法》的基础上,开宗明义地赋予不动产登记以公信力,并详细规定不动产登记的实质审查制度和错误登记的国家赔偿制度等内容,以解决和完善目前研究理论和实务中理解不一、新旧法条文之间存在冲突的问题。     

“不动产善意取得理论”质疑

本文通过对《中国民法典 (草案 )》(征求意见稿 )与不动产登记公信力保护之间的制度比较 ,认为关于不动产变动中的交易安全保护 ,结合我国具体国情以采行“不动产登记公信力保护”模式比较妥当。当前理论研究重点应当放在建立和健全不动产登记公信力制度上     

论不动产登记之公信力

在当代物权法中,物权公信力是平衡安全与效率冲突的重要法律手段,公信力制度给我们带来了现代民法的价值观念。本文着重分析了不动产登记之公信力的内涵以及与不动产善意取得制度的关联性,得出我国立法承认不动产登记之公信力的必要性及合理性。     

房产登记的法理和登记机关的选择

随着社会主义市场经济的建立,我国的房产登记制度正由单纯管理型向财产型转变。作为不动产物权的房产权利登记具有国家公信力,是国家建立房产权利统一的法律基础。为此,必须建立不动产统一登记的法律制度。     

我国不动产物权登记制度的反思与构建

我国现行的不动产登记制度,存在着没有统一的不动产登记立法、没有统一的不动产登记机关、权属证书不统一、登记种类不健全、登记法律效力不明确等问题;在不动产登记制度完善时,应建立不动产物权登记的统一规则、制定统一的不动产登记法,建立统一的不动产登记机关,采纳登记要件主义的立法模式,确立登记的公信力,建立登记机关的赔偿责任制度。     

论不动产登记簿的形式拘束力

不动产登记簿的形式拘束力不但要求登记机关原则上不得依职权办理不动产登记簿的更正,而且还禁止当事人就登记机关做出的登记决定提起控告,因而与行政行为之公定力有着显著区别,需要民事法律对此做出特别规定;在发生登记错误的情况下,权利人只能通过物权法所规定的不动产登记簿之更正制度恢复不动产登记簿的正确状态.不动产登记簿之形式拘束力对于维持不动产登记之公信力,对于解决确权之诉的程序选择问题,对于正确理解不动产登记簿之更正制度,具有极其重要的意义.考虑到我国物权法已经确立不动产登记之公信力,并就不动产登记簿之更正做出明确规定,因此承认并强化不动产登记簿之形式拘束力应是大势所趋.     

论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分

对从无权利人处善意取得不动产应采取何种善意保护制度,需结合物权法的立法思想、不动产物权变动模式和不动产登记制度进行综合评判。《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度和德国、瑞士法上的不动产登记簿公信力制度在前提条件、理论基础、法律效力方面均存在明显差异,不宜盲目照搬德国法关于不动产登记簿的公信力的规定来解释我国的不动产善意取得制度。     

不动产登记审查的基本要求——公信和效率

登记审查制度是不动产物权登记制度的核心内容之一。采用不同的登记审查标准,对不动产物权登记的公信力、登记的效率以及登记错误的责任承担有重要的影响。不动产登记的实质审查和形式审查的主要区别在于:登记官员是否有权对不动产物权的原因关系即不动产物权变动行为进行审查。登记官员有权对不动产物权的原因关系进行审查的,为实质审查,反之则为形式审查。从他国立法来看,采用登记对抗主义还是登记生效主义的立法例,其登记审查并不截然区别。如法国采登记对抗主义,其登记审查主要是形式审查。采登记生效主义的德国,其不动产登记审查也主要…     

论我国不动产物权登记的审查范围——以违法建筑为视角

从不动产登记行为自身的性质考察，我国不动产登记宜采实质审查模式；基于实证的考察，我国目前的不动产登记应采实质审查模式，以体现不动产登记的公信力要求；基于转变政府职能角度考察和比较法的考察，我国不动产登记应分流实质审查功能而采形式审查模式，将实质审查功能分流给逐步转型为社会权力者的公证机构行使。     

浅议我国不动产异议登记制度

不动产异议登记制度作为民法中一项重要的物权制度,我国《物权法》中首次以国家立法形式将该制度确立下来。其旨在对登记错误状态下的利害人提供一种救济手段,阻断登记的公信力,是对不动产登记的权利正确性推定的效力的中止,对不动产的真正权利人起到临时性保全措施。本文就不动产异议登记的含义、法律效力、设立该制度的必要性进行分析,以完善我国不动产异议登记制度。     

我国《物权法》预告登记制度的成本收益分析及其启示——一种法经济学的视角

我国不动产交易领域信息不对称、交易成本耗费现象严重,使市场失灵时有发生,影响经济效率增长,客观上要求健全相应的不动产法律制度。《物权法》设立预告登记制度正是在法律移植的基础上对我国不动产交易市场有效发展需求的一种回应,该项制度对相关主体的收益、成本情况产生了有利的影响,使社会总剩余增加,实现了经济改善,因此具有效率价值。本文指出为了更好地实现这一价值,现行不动产预告登记制度还需要在明确效力、扩大效力范围等若干方面加以完善。     

论不动产异议登记期间的处分权——兼评《物权法》十九条之立法不足

新的《物权法》首次规定了不动产的异议登记制度。可以说异议登记制度的建立是我国不动产登记的一大进步。这项制度建立的目的在于阻断登记的公信力,保护真正权利人的利益,同时有效地协调第三人的利益。但是由于该项制度的刚刚起步,法律对其的规定还不够明确。本文就《物权法》中未明确规定的不动产异议登记期间登记权利人能否转让其不动产的问题进行探讨,以期对不动产异议登记制度的完善有所裨益。     

对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条

2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第106条明确规定了不动产可以适用善意取得制度。但是立法对这一问题的定论并不表明是终局性的定论,尚有值得探讨的余地。本文认为,第三人取得不动产所有权是基于登记的公信力,而不是基于善意取得制度。对不动产是否适用善意取得制度之争的缘由在于对登记公信力和善意取得制度的认识混淆。     

资产证券化下的不动产物权登记制度思考

资产证券化的资产转让程序通过保障证券化资产的独立性实现风险隔离的功能,其由两个步骤组成,一是实现证券化资产的转让,二是对有效转让的证券化资产予以财产登记。这离不开完备的财产登记制度。资产证券化作为一种金融创新工具要求不动产登记安全、低成本和便捷,而我国尚未建立统一的不动产物权登记制度,现存制度又存有较多缺陷,本文试探讨建立一个统一的不动产物权登记系统,增加物权公示公信力,方便资产流转、提高交易安全。     

我国不动产登记制度的探索

不动产登记制度在不动产交易中占据着非常重要的地位,本文从我国不动产登记的现状出发,从民法法理对不动产登记进行分析,初步提出构建具有中国特色的不动产登记制度。     

不动产预告登记制度略论

新近颁布的《物权法》确认了不动产更正登记、异议登记和预告登记三种新的登记制度。其中,预告登记制度因其本身具有防止不动产交易中出卖人"一物二卖"、保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权等功能而显得意义重大。但目前我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段,为完善相关制度构建,本文从预告登记的性质、效力、制度溯源并结合国外立法案例,对如何完善我国的预告登记制度进行了探讨。     

资产证券化下的不动产物权登记制度思考

资产证券化的资产转让程序通过保障证券化资产的独立性实现风险隔离的功能，其由两个步骤组成，一是实现证券化资产的转让，二是对有效转让的证券化资产予以财产登记。这离不开完备的财产登记制度。资产证券化作为一种金融创新工具要求不动产登记安全、低成本和便捷，而我国尚未建立统一的不动产物权登记制度，现存制度又存有较多缺陷，本文试探讨建立一个统一的不动产物权登记系统，增加物权公示公信力，方便资产流转、提高交易安全。