商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

预售商品房买受人期待权的民法保护

商品房预售是房地产开发的一种主要筹资方式。商品房预售合同签订后,作为买卖标的物的商品房尚未建成,买受人仅取得预售商品房所有权的期待权。尽管物权法和债权法有些概括性规定对预售商品房期待权的保护起了一定作用,但远不能最大限度地保护买受人所享有的期待利益。完善我国民事立法的相关规定,有助于从根本上维护预售商品房买受人的期待权,实现买受人最终获得商品房所有权的目的。     

商品房预售合同登记备案法律问题研究

随着我国房地产市场的发展,商品房预售已经成为一种重要的房屋买卖形式,然而,由于预售合同在订立之时,合同标的物——房屋尚不存在,因此,与现房销售相比,预购方面临的风险更大。为了应对这种风险,我国法律规定了商品房预售合同登记备案,但由于规定的不合理,使得预售方可能进行"重复预售"行为,本文主要分析了预售合同登记备案的法律规定的缺陷以及相应的完善策略。     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

浅析预购商品房抵押法律问题

预售商品房抵押在目前的商品房市场具有普遍性,尽管物权法对在建商品房抵押问题做出了明确的规定,但实践中对预售商品房的所有权、处分权,以及抵押问题存在争议,本文试通过对预购商品房预售抵押问题的分析,以期防范纠纷的发生.     

预售商品房的抵押

《中华人民共和国担保法》规定；抵押是指债务人或者界三人提供一定的法津规定的财产作为抵押物，但并不转移对该财产的占有大作为债权的担保。债务／下履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。当抵押物是作为不动产的预售商品房时，我们就称之为预售商品房抵押。下面，本文论对预售商品房抵押的特点放力等作简略分析。一、预售商品房抵押不仅具有抵押的一般特点，还具有自身的法律特征（一）预售商品房抵押一种从合同，是主债的债权人和主债债务人或者第三人之间自愿订立的以提供预售商品房产…     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

欠缺形式要件的预售合同的效力

商品房预售合同 ,即“楼花”买卖合同 ,指房地产开发商与购房者约定 ,由购房者交付定金或预付款 ,在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为的合同。由于商品房预售交易中 ,房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态 ,至最后完工交付 ,尚须经过一段较长的时间 ,期间不确定因素较多 ,购房者面临的风险也较大 ,所以 ,我国在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》中均规定 ,预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。由此可见 ,我国法律规…     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

关于商品房预售制度的思考(二)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,检讨我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

对预售商品房抵押的探讨

预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在．但在我国（城市房地产管理法）和（担保法）等有关法律规范中并未作出明确的规定，给实际适用带来一些困难。本文拟就这一问题作一番探讨，以期对其能早日加以规范。一、预售商品房抵押概述传统民法理论一般认为，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。然而，随着我国房地产业的发展，个人住房贷款大显出现，其中多为预售商品房抵押贷款，预售商品房属于尚待建成的建筑物，其是否可以作为抵押的标的呢？对于这个问题，英美法系的立法例不允许以未建成或…     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

浅析商品房预售合同纠纷中的有关问题及对策

商品房预售合同是伴随着近几年我国房地产市场的发展而出现的新鲜事物。由于我国相关的法律规制滞后,现实生活中人们对商品房预售合同存在很多模糊认识,商品房预售纠纷大量出现。本文对商品房预售合同纠纷的特点、原因加以叙述并做出了对策分析。     

析商品房预售合同

析商品房预售合同金俭商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方，明确预售和预购方权利与义务的书面协议。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的...     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

关于商品房预售制度的思考(一)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,浅析我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

商品房预售中的无效制度及其责任体系

司法实务中的主流观点认为。无预售许可证而进行商品房预售是一种违反我国行政许可制度且没有获得特许经营权的非法经营行为，为此而签订的商品房预售合同属于无效合同。此种观点在有关司法解释中已得到印证。但是，最高人民法院针对此类问题所作的司法解释存在明显的缺陷，主要是对预售合同的无效性作了扩大化解释，一刀切地规定“无证即无效”，显然过于武断。     

上海市人民政府关于修改《上海市房地产转让办法》的决定

市人民政府决定,对《上海市房地产转让办法》作如下修改: 一、第四十条修改为: 关于预购人将预售商品房转让的问题,由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见,市人民政府视调控需要作出决定。 按照市人民政府的有关决定,预购人转让预售商品房的,其转让行为按照下列规定实施: (一)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同; (二)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。