商品房销售管理办法

第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

城市房地产开发经营管理条例

第一章 总则 第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。 第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。     

商品房预售中消费者权益的立法保护

引言 对商品房预售的预购人权益保护的法律现状 规范商品房预售的法律渊源较多,如《民法通则》、《刑法》、《建筑法》、《房地产管理法》、《金融信贷法》等与商品房消费者权益保护相关的法律。而《消费者权益保护法》是否适用于房地产消费者,学界争议较大。我认为既然商品房是商品,即可以用于交换的人的劳动,则该法适用于房地产消费者是不能怀疑的。《城市商品房预售管理办法》及建设部和     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

欠缺形式要件的预售合同的效力

商品房预售合同 ,即“楼花”买卖合同 ,指房地产开发商与购房者约定 ,由购房者交付定金或预付款 ,在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为的合同。由于商品房预售交易中 ,房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态 ,至最后完工交付 ,尚须经过一段较长的时间 ,期间不确定因素较多 ,购房者面临的风险也较大 ,所以 ,我国在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》中均规定 ,预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。由此可见 ,我国法律规…     

商品房产权登记面积与合同约定不符买方是否有权解除合同

在商品房的销售过程中，面积误差纠纷一直是购房纠纷中的重要问题。根据《商品房销售管理办法》（以下简称《管理办法》２００１）第３条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。在预售情形中，房屋的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积都是暂测面积，其产权登记面积一般要由房管部门的专业人员予以测定。因此说面积不符的情况是比较常见的，这就不可避免地带来一个问题———合同约定面积和实测面积不符，买方是否有权解除合同？《中国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》对这个问…     

审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

一、起草背景随着我国市场经济体制的建立,房地产业迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化,使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化,商品房买卖纠纷也日益凸现,成为社会矛盾的焦点。针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件,最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》),使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城…     

上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市房地产登记条例》的决定

上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《上海市房地产登记条例》作如下修改:一、第四十九条第一款第一项修改为:“(一)预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让;”二、第五十一条第一款修改为:“预购商品房未经预告登记的,     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

房地产开发企业资质管理规定

第一条 为了加强房地产开发企业资质管理,规范房地产开发企业经营行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本规定。     

住房置业担保管理试行办法

第一章 总则 第一条 为支持城镇个人住房消费,发展个人住房贷款业务,保障债权实现,根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市房地产抵押管     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

谈商品房列入《消法》调整范围的合理性

房地产市场蓬勃发展,但房地产开发企业误导、欺诈、违约等行为层出不穷,投诉与诉讼数量众多,但因《消法》未将商品房列入其调整范围,使消费者不能有效地维护自身的合法权益。立法背景、商品房的特殊性及公平性等是《消法》未将商品房列入调整范围的主要原因。但从《消法》的立法宗旨、所调整的法律主体的性质上以及从商品房的属性上来看,应把商品房列入消法调整范围,才能有更加有效地维护消费者的合法权益。     

上海市房地产登记条例

第一章 总 则 第一条 为了加强本市房地产权属管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。     

房地产调控再发力

2011年5月1日，发展和改革委员会制定的《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》）正式施行。该《规定》的任务是加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，从价格监管层面做好房地产市场调控工作。     

论商品房担保贷款合同解除时的贷款返还责任——兼评《商品房买卖司法解释》第24、25条的适用

一、商品房担保贷款合同的特点近年来,我国房地产开发市场发展迅速,商品房交易量不断攀升。不过,绝大多数消费者尚不具备足够的经济实力,只能通过向银行贷款的方式向房地产开发商支付大部分房款。在此种贷款合同中,借款人(商品房买卖合同的买受人)以其购买的、未来预期取得所有权的房屋向银行(贷款人)提供担保,房地产开发商(商品房买卖合同的出卖人)亦需向银行提供保证担保,此即本文所探讨的商品房担保贷款合同。此种合同具有如下特点:(一)在法律性质上,商品房担保贷款合同属于借款合同,应当适用《合同法》的有关规定。《合同法》第196条规…     

上海市房地产登记条例

第一章 总 则 第一条 为了规范本市房地产登记行为,保障房地产交易安全,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。