反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护

商品房预售许可制度是我国政府监管房地产市场的一项重要制度。传统法学一般认为,对商品房预售行为设立行政许可是为了保护弱势购房者的利益,但商品房预售许可制度无法真正达到保护弱势购房者的目的,对商品房预售行为的终极控制——"取消预售行为、实现现房销售"也将给弱势购房者带来较大的不利影响。本文认为从保护弱势购房者的利益出发,应该允许商品房预售行为,取消现行的商品房预售许可制度。     

浅析商品房认购书及定金问题

商品房认购书是开发商与购房者在签订正式房屋买卖合同之前所订立的预约合同,其中大多对定金也作了约定,但我国法律对此规定得还不完善,导致商品房纠纷逐年增多。文章对认购书及定金的性质、认购书中定金罚则的适用,以及开发商和购房者的权利和义务作了论述。     

简析房贷险的投保理赔流程

房贷险是伴随我国商品房市场的发展而出现的,购房者在向银行申请贷款时,各银行普遍规定必须同时在保险公司购买房贷险。无论是对银行还是购房者,房贷险本应对购房行为起到一举两得的保障作用,但由于多数人对该险种了解不深,银行和保险公司方面也缺乏应有的告知和提示说明,造成承保和理赔实际操作过程中,存在种种的错误做法。如何让广大购房者加深对房贷险的了解,使房贷险发挥应有的保障作用,笔者就这一问题谈几点初浅的看法。     

房地产前期交易相关法律问题的思考

商品房广告、商品房认购书及定金的性质问题是目前商品房前期交易中易出现纠纷的环节。由于相关法律法规还不健全,政府监督力度不够,以至问题出现时,购房者往往处于被动地位。本文从保护购房者合法利益的角度出发,探讨房地产前期交易中易出现纠纷的法律问题,明辩法理,也为纠纷的解决提出建议。     

房产商违反购房意向书时的责任承担——以请求权基础以及赔偿金额认定为视角

在房产商违反购房意向书、拒不与购房者签订商品房预售合同的案件中,请求权基础以及赔偿金额的认定是其中的两个审理难点。在确定请求权基础时,应当审查购房意向书是否实质上已经构成了商品房预售合同,并支持购房者直接依据作为预约的购房意向书追究房产商的违约责任;在认定赔偿金额时,应当采取酌定的方式,以讼争房产的增值额作为酌定起点,并根据房产商的举证情况酌减。     

李劲松代表建议:尽快出台度假公寓地方标准

本刊讯在海南,不少岛外购房者无暇管理房产,使得房屋质量下降。而在海南旅游旺季,经常客房难求,李劲松代表建议,旅游度假公寓的房产托管服务可以为岛外购房者"解忧"。李劲松介绍,所谓旅游度假公寓,是给游客提供如家一般舒适温馨的中短期租赁房屋。业主可以将自己空置的房屋交由专业度假公寓管理公司统一管理,在业主房产暂时闲置时段,管理公司可以凭借     

资本与民众:房地产市场的社会冲突

本文通过分析房地产市场的买卖双方,揭示购房者与开发商之间的社会冲突.住房的商品化使得房地产市场得以快速发展,同时也开启了买卖双方社会冲突的大幕.由于购房者与开发商各自追逐房屋的使用价值与交换价值,因而他们有着难以调和的利益冲突.根据双方所掌握的资源的不同,他们使用不同的策略性行为.有效化解这样的社会冲突,有利于建设和谐社会的进程.     

我国住房消费抵押贷款违约风险防范分析——基于政府干预的视角

随着部分一线城市房地产市场价格出现回落,贷款成数越高的购房者,抵押贷款违约行为发生的概率越大.抵押贷款风险属于公共风险的范畴,从公平和效率两个角度看,政府干预具有合理性.在住房金融机构加强自身风险控制的基础上,建立相应的调控机制和政策体系,鼓励居民自有住房消费,通过奖励贴息、提供担保、完善公积金制度等手段,切实防范和化解住房消费抵押贷款领域的风险.     

住宅市场的发展趋势及对市场房价的影响

城市住宅市场的发展趋势是满足购房者的多样化、个性化,购房主体年轻化、高学历化,家庭规模小型化,人口老龄化,网络化、智能化,大众化与贵族化等对住宅的需求。这些需求发展变化已对住宅市场价格产生了影响,需要引起住宅市场各方的关注。     

集资房买卖法律纠纷与风险防范

时至今日,由集资房买卖引发的纠纷仍不断在各地发生并不时被纠纷当事人诉至法院。文章关注近年来在司法实践中较常见的集资房买卖纠纷,透析这些纠纷的法律风险并向购房者提示防范对策。     

房地产市场“权力寻租”的刑事责任探讨

2010年的“两会”，高房价与房产泡沫成为热议的话题。高房价里不仅包含了土地的费用、建安工程费用、开发商利润，还有一块隐形的腐败成本——“权力寻租”的租金。在土地出让、规划审批、招标投标的环节中，职务犯罪案件层出不穷。在国务院提出促进房地产市场平稳健康发展的政策时，研究房地产市场“权力寻租”的刑事责任．显得很有意义。     

区位因素引起的城市住宅供给的特殊问题

城市住宅的区位因素使得对于不同地点的住宅需求不能完全相互替代,这造成了房地产开发上的两难悖论:单个房地产商独自开发的地块过大,会使开发商对住宅购买者具有垄断地位,促使住宅售价过高;地块过小则有碍住宅建筑的统一规划,不利于提供适宜居住的住宅.解决这一两难悖论的出路在于强化政府机构对房地产开发的管制,而这种管制必须以尽可能增大居民福利为目标,以科学的规划为基础.     

论房地出资与房地一体

以房地产出资在我国正日益成为投资方式中的重要方式。而作为房地产法领域中基本原则的房地一体原则,无论是从理论界还是实务界看来,毫无疑问都应该适用于以房地产出资的交易方式。但是,这种看似正确的观点,只是表面判断的结果。如果深入分析房地产法体系以及相邻法律部门,我们可以发现,房地一体原则这种根深蒂固的影响,体现在房地出资的出资方式面前,其适用并不是那么绝对,或者说,需要澄清很多问题。无论是从房地产法体系内部,还是与邻近法律部门,如公司法、会计法等,都有很多需要协调、衔接的地方。这是整个法律体系如何架构原则与规则的问题。如果不能很好地在立法或司法上解决这些问题,房地一体原则在房地出资面前的基础就并不是那么根深蒂固。     

经济因素对住房价格驱动的实证研究——基于浙江省11城市面板数据

经济因素对房地产市场至关重要,但不同的区域影响力会有较大的差异。与以往研究中常采用全国性的数据有别,本文利用浙江省11市1994—2008年的宏观经济和房地产相关数据,通过建立面板数据模型检验了区域宏观经济与住房价格之间的关系。我们发现区域经济中实际人均GDP、城市人口、房地产开发投资和其他投资等经济因素对房价有不同程度的显著影响,且房地产投资的增加能导致住房价格的上涨,经济增长对住房价格存在显著的正向驱动。     

房产税制度中建设用地使用权刍议

我国宪法规定土地归国家和集体所有,而税法规定房产税的缴纳主体为产权所有人。实践中对个人征收住宅房产税时,应考虑将住宅建设用地使用权价值予以扣除。考察英美法系和大陆法系国家经验,我国房产税试点中有两种征税模式可供选择:一是将住宅的土地使用税合并至房地产税中一并征收;二是在房地产税的计税依据中扣减住宅建设用地使用权的价值,同时对个人住宅建设用地使用权征收土地使用税。     

一房二卖的债法救济

"一房二卖"主要是指房屋所有人在与先买受人签订房屋买卖合同后,未进行登记前又与后买受人订立买卖合同并转移所有权的情形。在此种情况下,先买受人往往处于被动状态。从债法救济的角度出发,分析不动产一物数卖的多个买卖合同的效力、先买受人的撤销权、侵权损害赔偿请求以及违约损害赔偿等问题,通过相关法律分析以及法律完善和救济来实现各方利益的均衡。     

完善我国土地出让市场的拍卖模式

拍卖作为一种竞争最激烈的国有土地使用权出让方式,为搞活土地市场起到了一定的积极作用。但近几年来土地拍卖市场上由于政府的短期行为和开发商的不成熟,导致地价非理性上涨,不利于土地市场的健康发展,也不利于房地产业的可持续发展。为了规范土地拍卖行为,必须从制定科学合理的城市土地开发供应计划、限制竞买人资格、实行最高限价、建立多渠道的土地拍卖供应市场、完善住房供应体制等措施,促进土地拍卖市场的理性发展。     

大学生未毕业先置业背后的理性思考

大学生未毕业先置业已成为当前房地产市场上的一大特色。房价攀升、炫耀性消费心态和盲从心理是大学生提前置业的主要驱动力。因此，政府要稳定房产市场，引导大学生树立正确的消费观，真正做到理性消费。     

房地产价格行政规制

近几年我国房地产价格持续暴涨,严重影响到千家万户的正常生活.为了维护家庭、社会的和谐稳定以及房地产市场的健康发展,多角度分析我国房地产价格持续暴涨的原因,探索近期及中长期不同对策,对于制定当下规范化的有效规制措施、促进我国房地产价格稳定、构建和谐社会乃至未来土地政策、法律体系的建立都具有重要意义.     

对于我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考

当前中国房地产市场过热,迫切需要政府通过宏观调控予以调节控制。但利率调控房价失效,土地储备制度调节房价难度高、效果差,期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”,进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。