集体土地流转问题研究

集体土地流转,是指集体土地所有权主体转变为国家所有以及土地使用权利人的更迭。现有法律对集体土地所有权转变为国有规定较为明确,而对集体土地使用权即土地承包经营权流转和宅基地使用权制度则鲜有涉及,且多为限制性规定,很有研究的必要。     

我国农村建设用地使用权流转制度的法律探析

农村集体土地的所有权是我国土地所有权制度的重要组成部分,但作为农村集体土地使用权一部分的农村建设用地使用权却至今没有得到应有的重视,本文在实地调查和查阅了大量文献资料的基础上,对农村建设用地使用权流转进行了较为深入的研究。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

集体土地所有权与使用权法律制度的思考

关于我国集体土地所有权与使用权法律制度,存在立法上严重滞后的现象,其结果一是将我国土地制度改革的实践仅限于城市国有土地,对农村集体土地的改革实践从立法上封闭起来;二是由于立法上的封闭,使得农村土地使用权流转失去实践的机会,引发大量纠纷的产生。应具体分析集体土地所有权与使用权的现行立法规定,理顺集体土地使用权与建筑物所有权之间的关系,完善我国集体土地所有权与使用权法律制度。     

集体建设用地市场配置的法律问题研究

在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。     

和谐社会中的城中村法律问题研究——以土地使用权为视角

作为我国城市化发展中的特有现象，城中村的形成原因和现存问题都是多方面的，其中土地使用权问题是城中村研究的核心问题，也是城中村改造的切入点和落脚点。城乡二元土地所有制结构导致了我国集体土地所有权不完整甚至主体缺位，城中村集体土地流转受限。城中村土地使用权制度的创新应该包括两方面的内容：明晰城中村集体土地所有权主体和所有权权能实化以及城中村土地所有制的创新。明晰城中村集体土地所有权主体和所有权权能实化的主要做法是量化分配集体土地资产，政企分开，成立股份制公司统管城中村的集体经济。城中村土地所有制的创新主要表现为在集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的城镇在城市化过程中，实行集体土地国有化改措。     

集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新

集体经营性建设用地流转所面临的法律困境主要表现在:集体经营性建设用地"使用权"未获正名;集体经营性建设用地使用权流转未得到一般性承认;"小产权房"屡禁不绝,行政、司法无能为力。集体经营性建设用地流转的制度障碍,源于《宪法》第10条"城市土地属于国家所有"之规定及其体系效应。为了实现集体经营性建设用地"同等入市"的改革目标,应在总结地方改革试点经验的基础上实行法制革新,包括:明确"集体建设用地使用权"的用益物权地位;排除集体经营性建设用地(使用权)流转的宪法和法律障碍;构建集体经营性建设用地使用权流转的规则体系;完善集体经营性建设用地使用权流转的配套制度。     

住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨

我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度,我国城镇土地依法属于国家所有,可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权,且该建设用地使用权存在期限限制。那么,势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。从分析现行法对上述问题规定的本身出发,梳理现行法存在的不足和问题,进而提出了为解决这一问题的若干理性思考,如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等,以期对解决这一冲突有所裨益。     

集体建设用地使用仅流转问题探析

随着城市化进程的加快,对土地的需求急剧上升,集体土地的流转市场已成为法律无法回避的问题,但是无论是已经实施的<土地管理法>还是新颁布的<物权法>对这一问题的立法显然都落后于现实.本文拟从分析关于集体土地的流转的立法现状入手,对我国警惕建设用地使用权流转问题进行了初步探析.     

我国农村集体建设用地使用权市场化改革法律探讨

当前,农村集体建设用地使用权市场化改革,已经成为农村市场经济制度和农村消费市场转型的焦点性问题,直接影响到农村的发展与稳定.本文从改革开放特别是邓小平同志南巡讲话二十年以来我国农村集体建设用地制度改革的演进入手,分析了城乡二元体制下我国农村建设用地使用权改革中存在的问题,提出了确立农村集体和农民个体土地所有权和使用权主体地位,保障性功能和效率性功能相融合的农村集体建设用地使用权入市流转,完善公益性土地征用制度和集体建设用地入市这两种方式相融合的建议.以期寻求农村集体建设用地市场化改革的路径和空闻.     

小产权房合法化的土地基础思考

中国的土地公有制分为国家所有和集体所有,由于集体土地所有权自身的缺陷和土地政策的偏好,集体土地所有权出现了被国家土地所有权虚化的局面,大量出于商业目的的土地征收,严重侵害了集体所有的土地,也侵害了农民应有的收益。小产权房的产生正是农民为了维护自身的利益,试图与国有土地使用权抗衡,自力实现自己的权益的自发行为。所以,在不违背现有保护耕地的政策下,最大限度地保护农民的利益,应该首先建立农村集体建设用地使用权流转制度,促使小产权房合法。     

对农村集体建设用地使用权流转试点的思考

农村集体建设用地使用权流转是指在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。针对农村集体建设用地使用权流转的试点与我国现行相关法律相矛盾的,为使这些试点工作取得合法性,全国人大及其常委会应当果断修改法律,并特别授权国务院制定相关行政法规。此外,在明确对于地方政府征收农民集体土地的限制、完善对于失地农民的补偿机制、取消对农村集体建设用地使用权的审批、取消地方政府的“优先购买权”等方面,各地试点工作仍有进一步完善的必要。     

集体土地使用权流转中几个值得注意的问题

集体土地使用制度改革是促使农村土地合理利用,建设社会主义新农村的重要方面.但不规范的流转行为导致大量耕地在所谓的"流转"中被非法占用,退出生产领域.为了规范集体土地使用权流转行为,必须加快有关立法的进程.     

土地使用权的物权法定位——《物权法》规定之评析

不动产物权是根植于特定社会的法律制度,土地使用权便是独具中国特色的不动产物权,它是我国土地物权化的制度工具,是公有制与市场经济接轨的纽带。土地使用权在某种意义上属于他物权范畴,但因与大陆法国家用益物权的社会基础或功能不同,它并非大陆法国家意义上的用益物权。在我国,土地使用权充当自物权的功能,土地使用权自身不仅可以转让、处分,而且还可以设定用益物权。《物权法》将各土地使用权放入用益物权编规范,不仅不能凸显土地使用权在我国不动产物权上的基础地位,而且不利于建立清晰的土地使用权体系和用益物权体系。在笔者看来,我国不动产物权应当分土地所有权、土地使用权和用益物权三个层次,除地役权外,《物权法》并未规定真正意义上的用益物权。     

农村宅基地使用权流转模式创新研究——以“天津模式”与“重庆模式”为视角

建国后,由于我国实行严格的城乡二元土地制度,农村集体土地与城镇国有土地在法律地位上表现出明显的不平等。就当前发展现状而言,有些地方为了有效解决法律规定与现实需求之间的矛盾,试图在法律允许的范围内进行制度创新。本研究选择了比较有代表性的＂天津模式＂和＂重庆模式＂,通过对比分析天津与重庆两种农村宅基地使用权的流转创新模式,探讨其成功之处,并结合我国现阶段农村宅基地使用权流转的整体状况,提出农村宅基地使用权流转的新模式。     

集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理

我国现行的土地使用权出让和转让制度,不包括集体土地使用权的出让和转让。随着社会经济的发展,集体土地使用权为满足各种经济需求,以各种形式在市场中流转,并日益活跃,大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下,引发大量纠纷的产生。具体分析集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型,结合实际提出对集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则及对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理原则,是完善我国集体土地所有权与使用权法律制度的重要内容。     

城市化与“入城”集体土地的归属

随着城市化的发展,无论是"城中村"抑或集体建设用地的流转,还是农民就地的自主城镇化,均会引发"入城"后集体土地如何归属的宪法难题。从城乡土地所有权二元格局、各农村集体地权实现能力的差异以及我国社会主义的性质考虑,长远来看,宪法第lO条第1款关于城市土地归国家所有的规定仍应维持。但基于我国长期实行的城乡二元体制对农民权益严重不利的事实和新型城镇化的要求,则需要以人的市民化,尤其是农民的真正市民化为基础,来对宪法第10条第1款作出新的理解,即当某一个城市的公民(尤其是原来的农民)均得享有平等的政治、经济、社会等各项权利时,该"入城"的集体土地才能属于国家所有。这一解释不仅可以避免修法,维护宪法权威,而且也有助于农民市民化和新型城镇化战略的推进,合乎宪法上国家所有的内在要求和历史使命。     

征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

消除农民土地开发权宪法障碍的路径选择

我国《宪法》第10条第1款规定"城市的土地属于国家所有",但是对"城市"缺乏清晰的界定,"属于国家所有"是形式所有还是实质所有也引发疑问。在现实中,根据《宪法》第10条形成的城镇化土地征收链条使农民丧失了大量的土地财产收益。《宪法》第10条成为农民享有土地开发权的障碍。消除该障碍有两个路径:一是修改《宪法》第10条,保障农民在集体土地上进行城市建设的权利;二是维持《宪法》第10条,但明确"城市"的涵义,同时虚化国家的土地所有权,实化农民的土地使用权,包括在城乡规划范围内进行城市建设的权利。这两个路径对现行体制都有较大的触动。比较而言,前一个路径制度成本更小,引发的问题更少,因而更具有可行性。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。