宅基地使用权流转及初始取得制度的构建

宅基地使用权具有保障性、政治性与计划性,是一种特殊的用益物权。现阶段不宜开禁宅基地流转。宅基地上的房屋可以脱离宅基地使用权入市流转,建立专门系统的宅基地使用权制度规范体系,完善登记制度,从而解决宅基地初始取得和管理混乱的问题。     

论宅基地使用权制度的价值冲突及其平衡机制

保障农村村民的基本居住权与耕地保护是宅基地使用权制度的两大价值目标。虽然《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”，但目前制度仍缺乏足够的严密性与系统性。尤其是随着人口的增加、经济的发展，现有的制度安排无法有效解决。因此，有必要规范宅基地使用权的取得制度；完善现行的“一户一宅”原则；建设规范的农村宅基地交易市场等，力求消弭其价值冲突，平衡各方利益。     

农村宅基地使用权流转的理论与实践探析

宅基地使用权自由流转具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润,符合"卡尔多-希克斯"效率标准.实践证明,"以宅基地换房"改革实践模式在目前我国县乡财政紧张及集体收入不足的状况下能达到中央政府、地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意,具有较强的生命力和适应性;而"宅基地入市流转"模式适用于经济发达地区,是长久之计.应进一步从开放集体建设用地、完善宅基地使用权的创设、理顺流转的收益分配、建立价格机制等方面推进农村宅基地使用权流转的改革.     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

对农村宅基地使用权制度改革的探讨

农村宅基地使用权制度改革势在必行。本文分析了当前农村宅基地使用权制度存在的问题,明确了允许农村宅基地使用权合理流转的意义,并提出了改革农村宅基地使用权制度的对策建议。     

体系化语境下的宅基地使用权制度创新

《物权法》对宅基地使用权法律制度进行了系统设计,体现了宅基地使用权的中国本土“固有”特点,实现了对宅基地使用权从政策性调整向法律性调整的转变。但在法律制度的设计中,尚存在一些体系局限。对宅基地使用权性质、功能的立法回避导致了立法理论基础认识的不统一,并在实践环节引起争议。宅基地使用权是一项准所有权,具有私权特性,宅基地使用权可以自由流转。在《物权法》确立的登记生效主义和登记对抗主义双轨制条件下,鉴于中国农村宅基地使用权未进行全面登记之现实,应该对宅基地使用权的公示采取登记对抗主义。     

山东省城乡结合部农村宅基地制度改革与设计研究

随着我国城镇化的快速推进，城乡结合部农村宅基地的潜在价值迅速上升。而宅基地的非市场性使得现有宅基地在使用过程中出现了闲置浪费、使用效率低下，由此带来一系列的社会问题。基于对山东省农村宅基地管理现状的调研，运用制度经济学理论分析问题产生的根源，提出宅基地制度的改革方向。     

农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望

农村宅基地制度改革是新时代城乡土地制度改革的难点和重点问题,其目的旨在通过制度创新降低协调成本、提高资源配置效率和为实现乡村振兴提供体制机制保障。在农村土地集体所有制和城市土地国家所有制这一特色社会主义土地公有制度锁定前提下,农村宅基地制度改革所要探索完成的主要任务是集体所有制的多种实现形式。反思新中国成立以来近70年农村宅基地制度变迁的基本路径,可以发现宅基地所有权与使用权分离过程具有明显的阶段性特征,正式制度约束显著决定着宅基地的权利关系构成,也对宅基地制度变革中的国家、集体、农户和其他市场主体间利益博弈产生重要影响。2013年底的十八届三中全会明确了农民住房财产权抵押、担保和转让的制度演进方向,2018年初中央"一号文件"提出实施乡村振兴战略进一步明确了宅基地制度改革的顶层设计架构。未来时期,紧紧围绕科学处理地方政府和集体农户在土地增值收益上的利益关系,不断增强农村土地制度改革的系统性、整体性和协同性,实现宅基地制度改革与城乡发展一体化制度体系建设的系统集成,就必须加快完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"的有效形式,真正落实宅基地集体所有权、切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,全面促进农村宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市与农村土地"三权分置"制度改革实现协同创新。     

宅基地使用权流转：限制及其解除

在我国农业社会主义改造背景下发展起来的宅基地使用权制度采取了均分、无偿取得的方式,并严格限制宅基地使用权流转,适应了我国优先发展工业战略、计划经济和城乡分割体制的要求。随着市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快,我国对宅基地使用权流转限制的基础发生了深刻变化。土地增值的拉力及工业化、城市化的推力,导致宅基地制度选择空间扩大,宅基地使用权流转制度变革的摩擦成本降低,潜在收益增大,宅基地使用权自由流转成为正确的选择。应从完善宅基地创设方式、解除对宅基地使用权自由流转的限制、合理分配流转收益、完善宅基地相关管理制度等方面为宅基地使用权流转提供制度支持。     

论宅基地管理的自治模式 ——治理视角下的宅基地制度改革研究

宅基地制度改革是国家自上而下推进的旨在提高宅基地管理能力及扩大宅基地权能的体制改革。以往的相关研究主要关注扩大宅基地权能层面,主要议题围绕宅基地是否应该流转及如何流转,忽视了基层治理现代化背景下宅基地管理层面的制度创新实践。对江西余江的个案研究表明,为了提升宅基地管理能力,地方政府注重动员基层社会,形成制度化了的"宅基地管理的自治模式"。对这一宅基地管理模式形成过程和运行机制的研究表明:积极发挥村民自治的作用,不仅关乎严格规范的宅基地管理制度的建立,而且对优化基层治理现代化路径有重要意义。在宅基地制度改革试点向全国范围拓展过程中,增加治理的视角有利于更全面地更准确地评估试点成果,避免掉入单向度扩大土地权利的"财产权陷阱"。     

我国试点地区宅基地使用权退出制度探析

建设和谐社会的关键是城乡统筹发展,而土地制度成为阻碍社会和经济进一步发展的主要瓶颈之一。我国部分试点地区已经开始探索宅基地使用权退出制度,并制定了一系列相关的政策法规,通过整理试点地区现行宅基地使用权退出制度的操作流程和相关规定,分析宅基地使用权退出条件、退出程序和保障中存在的问题,提出完善宅基地使用权退出制度的思路和建议。     

论宅基地使用权初始取得制度的缺陷及其完善

宅基地使用权制度以宅基地使用权的取得为入口,其设计科学、合理、精确与否对宅基地使用权制度的实施效果有着直接影响。《物权法》却并未直接规定宅基地使用权取得制度,作为一个典型的引致性规范,立法者为包括《物权法》在内的相关法律的修改完善及新法的适用,预留了较大空间。我国立法将宅基地使用权定性为用益物权,宅基地使用权初始取得制度的改造与重构亦应当依照他物权取得的基本原理,从而完善我国的宅基地用益物权制度。     

农村宅基地“三权分置”制度

2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。为了更好地保障农民的生存权和财产权,维护农民的合法权益,需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。在“三权分置”制度中,农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体,农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体,但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员,在新的制度体系下,使用权的主体范围应当不断扩大。本文从我国“三权分置”的历史演变出发,分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系,并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

改革和完善农村宅基地制度研究

农村宅基地是农民重要的生产和生活资料,改革和完善农村宅基地制度是农村土地制度改革的重要组成部分。目前农村宅基地制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面,临着不少矛盾和问题。进一步改革和完善农村宅基地制度,既有利于保护农村土地,又有利于保障农民对宅基地的用益物权。应当采取多种配套措施,朝着市场化方向进一步改革和完善农村宅基地制度。     

宅基地使用权流转模式评析与选择

摘要:宅基地使用权流转是宅基地制度的核心问题,宅基地使用权流转不仅是个法律问题,也是个事关经济政治制度的问题.随着城市化进程的不断发展,在一些城市出现“宅基地换房”现象,这些探索无疑具有创新之处但也有不足,其结果只是部分解决了城乡交界处的宅基地流转问题,因而只能是权宜之计.在全国范围内建立一套宅基地使用权流转制度以填补我国土地制度的相关空白才是当务之急.     

农村宅基地使用权性质探析

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权制度.关于该项权利的性质,学界的主流观点是宅基地使用权属于地上权.如果把农村宅基地使用权的性质界定为地上权,将不得不在该制度内部创设许多例外,这样就破坏了地上权制度本身的完整性.相较于地上权而言,宅基地使用权在立法目的、权利的构成等方面更接近于人役权,可以借鉴大陆法系上的人役权中的用益权理论.完善我国宅基地使用权制度.     

新时代背景下农村宅基地“三权分置”探析

随着农村市场经济不断发展,宅基地价值显著提高。“两权分离”制度已不能解决发展中的新问题,“三权分置”应运而生。农村宅基地指农民占有和使用集体土地建房的权利,在此之前,国家对农村家政制度进行了重大的创新和改革,其中三项权利是:所有权、资格权、使用权。农村宅基地的三权分置可以使宅基地在交易市场交易流转,实现优化配置和利益最大化。宅基地的“三权分置”和建立“资格权”,在法律制度上有缺陷,农民对宅基地处分权有质疑,法律体制仍需完善,立法制度也有待加强。使宅基地“资格权”具体优化,这对于优化“三权分置”具有重要意义。     

县域近郊农村宅基地使用权流转的实证分析——基于山东省L市的田野调查

调查显示,县域近郊宅基地使用权流转呈以下基本样态:农户家庭成员间宅基地使用权的再分配、农村集体组织成员间的宅基地使用权流转和农村集体组织成员外的宅基地使用权流转等,被调查区域农村宅基地使用权流转,总体呈流转数量趋于增加、流转形式趋于多样的特点。完善宅基地使用权流转制度具体应采取以下措施:明确宅基地使用权为限制流通物,建立宅基地有期限性使用制度,分类建立宅基地使用权的退出机制,健全宅基地使用权流转的制度支撑等。     

制度功能视角下农村宅基地使用权制度改革探析

我国现行农村宅基地使用权制度突出强调社会稳定功能.兼具分配公正功能,而牺牲了经济效率功能.未来我国宅基地使用权制度改革的重点是增强宅基地使用权的流转性,但是,在开禁流转的问题上必须谨慎.同时,为了配合开禁宅基地使用权流转的改革,应当切实解决一户多宅、宅基地超占等分配不公的问题.