住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨

我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度,我国城镇土地依法属于国家所有,可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权,且该建设用地使用权存在期限限制。那么,势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。从分析现行法对上述问题规定的本身出发,梳理现行法存在的不足和问题,进而提出了为解决这一问题的若干理性思考,如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等,以期对解决这一冲突有所裨益。     

住宅建设用地使用权续期相关问题探究

根据我国《物权法》的相关内容,在住宅建设用地使用权到期时可以自动续期,不过其中就是否在续期的时候加收土地出让金和续期程序却没有做出明确的规定。本文通过对相关法律和现状进行研究,对上述问题给出了相应的建议,同时在同类研究很少涉及的另外几个方面提出了几点创新性的讨论。     

住宅建设用地使用权期满自动续期的有偿性

《物权法》规定住宅建设用地使用权期满后可以自动续期,这解除了群众对其住宅在期满后权利归属的担心。然而,《物权法》并没有对续期的土地使用费是否交纳及支付标准、办法作出明确规定,对此理论和实务界存在不同观点。本文从所有权与用益物权的区分及土地无偿使用容易产生的后果角度论证应该采取有偿续期。同时,本文还进一步分析了采取何种形式收费。     

规范分析视角下住宅建设用地使用权续期规则探讨

住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《物权法(征求意见稿)》《物权法》分别确立了土地使用权续期规则.揭示土地使用权续期规则的演变及冲突规则的法律适用有助于加深对当下土地使用权续期规则的理解.自动续期规则续造方案是在不同政治逻辑和法理逻辑下思考的结果,有必要融合政治逻辑与法理逻辑,从续期费用、次数与期限、方式与手续、申请人等方面对我国住宅建设用地使用权续期规则进行完善.     

建设用地使用权期限届满法律后果比较观察

我国《物权法》第149条关于建设用地使用权期限届满后的续期缴费规定的缺失,与其说是一个法律条款的立法漏洞,莫不如说是一个有意的立法留白。对续期是否缴费进行解释,一方面可以明确住宅建设用地使用权事实上具有永久存续的客观法律基础,另一方面也对缴费到底是义务还是额外负担而产生争论。通过对大陆法系德国、日本、我国台湾地区的地上权制度及英美法系香港特区的批租制度进行比较观察,对于建设用地使用权的续期,不妨采取住宅与非住宅区分原则,续期期限应尊重建设用地使用权人之自由选择,续期次数以一次为宜,应当象征性有偿,根据土地所处地段、用途等因素综合考量制定费用标准,采取一次缴纳和分期缴纳两种方式。同时应当坚持法律保留的原则,涉及土地相关规范应由上位的法律规范即全国人大常委会作出立法解释,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织的权利或者设定增加其义务的规范。     

论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应

住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利,以满足住房人权的基本要求,使国民安居乐业。立法应以适宜居住的住宅观念为基础,把住宅建设用地扩张解释为城镇控制性详细规划中以住宅用地为核心的居住用地。为防范自动续期制度被滥用于投资性购房或"民宅商用"行为,应通过征收建设用地使用权持有税或物业税的方式间接控制个人拥有住宅的数量;完善《中华人民共和国物权法》第77条关于将住宅转用于经营性用房的规定,建立严格的住宅用途管制制度。     

住宅建设用地使用权制度浅析

近年来,住宅建设用地使用权及其相关问题日益引起了人们的关注。住宅与每个人息息相关,房屋的权属问题是人们关注的头等大事,《物权法》的颁布为人们吃了一颗定心丸,人们不会再担心70年后自己的房子不再是自己的这一问题。然而由于法律的滞后性,以及相关配套法规的欠缺,在实践中并不能解决所有的问题,还留有相当大的空间需要相关法律的不断完善才能使相关权利人的正当权益得到切实而充分的保护。     

农村集体建设用地使用权流转立法现状及展望

在现有利益的驱动下,农村集体建设用地使用权突破现行立法公开流转已成为公开事实.十七届三中全会之后,对农村集体建设用地使用权流转的限制逐渐放开,但现行立法中仍没有一套统一的实施性立法和可行性政策对实践行为给予指导.文章结合现行法律政策与流转行的矛盾冲突,分析实践对立法的内生需求并得出改革建议.     

关于我国集体建设用地使用权流转现状及其立法困境

文章通过分析当前全国各地方农村集体建设用地使用权流转试点工作以及制定的相关地方性规章、办法，对比我国《宪法》、《土地管理法》中对集体建设用地使用权的规定，看出二者之间早已形成了巨大的鸿沟与冲突。在社会经济规律的作用下，现实中的集体建设用地使用权流转行为，已经越来越多地得到全国各地许多地方政府的响应，在民间也因此获得了应有的肯定。但是作为规定该权利和行为的具有权威地位的《土地管理法》，却迟迟不肯松口。文章试图通过分析权利流转的现状及其产生的负外部性，来剖析立法所面临的困境。     

宪政视角下的依法行政

以“行政”的三个要素为出发点,可以将行政所依之法分为组织性法律、事务性法律和程序性法律。宪政视角下的依法行政,强调行政机关依宪法、组织性法律和程序性法律办事,其含义的准确表达应为由法定的机关在法定的权限内,依照法定程序处理法律规定的事务。“下级服从上级”、“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”等提法都不是对依法行政的正确表达。要实现依法行政的目标,加强地方各级权力机关对同级行政机关的监督至关重要。     

关于我国宪政意识缺位及建构问题的思考

由于商品经济的薄弱与自然经济的发达、我国传统文化对宪政核心价值的偏离以及宪法的实际运行情况等经济、文化和现实的原因,导致了我国宪政意识的缺位。为了培育公民的宪政意识,必须大力发展社会主义市场经济,加强社会主义民主政治建设,保证司法的独立性和公正性,保障宪法实施,建立健全我国的违宪审查机制,从而构建宪政意识的经济基础、政治基础、司法基础和制度基础。     

宪政问题研究

宪政是指依据宪法的民主设计而形成的社会政治治理状态。是民治和宪治的结合和统一。宪政要素包括宪治要素和民治要素。宪治要素是指实现宪治的必要条件,包括宪法、违宪审查、宪法诉讼和法治。民治要素是指实现民治的必要条件,包括限权、分权和人权,这是宪政状态的内在规定性。一般说来,宪政体制包括政治权力配置机制、公民参政机制(即选举机制)和政党执政机制。     

论刑法的宪政之维

宪政之维的刑法可谓刑法"宪法化"了.刑法的目的不仅保障社会中善良公民的基本权利,而且保护犯罪人的权利.刑罚的执行不是给罪犯带来痛苦,而是要注重如何保障罪犯的权利.国家的刑事政策与自由、平等、法治等宪政理念紧密相连,其目的在于个人自由之保护,而不是警察国家模式所追求的刑事政策的惩罚性.刑法"宪法化"最重要的标志是刑法司法必须接受宪法的限制.美国式违宪审查模式与德国式宪法诉愿模式将宪法对刑法的限制加以建制化.     

美国法制建设与立法透明度初探

为了保证法律法规规章的有效实施,美国在行政立法过程中,非常重视公众对立法的参与。联邦、绝大多数州都制定了行政程序法,确保行政机关在立法过程中向社会公开,也采取相应的措施,鼓励公众、社会中介机构积极参与立法,给公众随时可以了解立法情况,以及生效法律法规规章的基本内容提供便利条件。公众认为抽象行政行为违法,可以直接诉讼到法院,强化了监督机制。     

宪政建构的理性主义与经验主义

理性主义与经验主义作为一对互为对立的哲学概念,原旨在于探求认识与改造世界的途径和方法。试图通过理性主义与经验主义两种不同的法律视角来建构中国的宪政,并指出中国宪政建构所应采取的模式,所应具有的理念,以及如何从实证、经验的角度去实现宪政的长成与发展。     

是君主喜好还是元首决定具有法律效力——对元首制时期和优士丁尼时代罗马宪政的考察

本文以对Quod principi placuit,legis habet vigorem的正确翻译为起点,还原了帝政分权时期元首与元老院分权、共治的宪政局面,批驳了罗马无宪法论以及私法巨人、公法矮子论,揭示了某些英语世界的作家故意误译上述拉丁短语以彰显英国宪政优越论的阴谋,展示了短语作者乌尔比安的思想体系中的宪政倾向,对延长西方宪政史的时间链条具有特别的意义。     

监视居住制度评析——以2011年《刑事诉讼法修正案(草案)》为视角

2011年《中华人民共和国刑事诉讼法修正案(草案)》(以下简称《修正案草案》)充分注意到了现行监视居住制度在实施过程中所暴露出的问题,并对监视居住制度进行了一系列的改造。《修正案草案》的立法初衷是将监视居住确立为一种减少羁押的替代性措施,但具体的条文设计却使监视居住制度产生了内部的分裂。在嫌疑人、被告人自己住所执行的监视居住可以被认为是一种非羁押性的强制措施,但指定居所的监视居住显然已成为一种羁押性的强制措施。因此,为了防止权力的滥用和充分保障嫌疑人、被告人的人权,对指定居所的监视居住需要进行更为严格的审查与控制。具体的审查、控制方法可以参照对逮捕的审查、控制方法,同时也需要确立对其进行定期羁押必要性审查的制度。另外还需确立错误指定居所监视居住的国家赔偿制度作为最后一道"防线"。     

土地财政的行政法治视阈

中国模式的土地财政危及了国家经济安全,阻碍了经济社会的可持续发展。只有依照市场经济法治国家对行政权力的规制原则,清晰地界定政府与市场、公民、企业以及中央政府与地方政府的各种应然关系,加速土地财政向公共财政的转型,加强对行政权力的立法监督、民主监督、人大监督,建立以公共服务为导向的政绩评价体系,才能够从根本校正地方政府片面追求土地财政利益的行为,才能为加快转变发展方式提供强大动力和体制保障,才能实现社会和经济的可持续发展。     

建设用地增减挂钩制度：问题与出路

增减挂钩制度在实践运行中偏离其原有的设计初衷发生异化,所以该制度在进一步推动和完善时遭到了社会各界的质疑。但是笔者认为,该制度具有相当的科学合理性,并且在我国当今建设用地短缺和集体土地使用低效的国情下有着重要的意义,不容轻易否定,但应找准问题的症结,在技术上对该政策进行完善。