物业管理法律问题调查研究——以西宁市鸣翠柳山庄为例

物业管理问题是加强社区建设,构建和谐社会的重要内容之一。但是目前政府对物业公司监管力度不强,物业管理法规缺乏可操作性,物业管理状况不佳,业主的合法权益时常遭到侵害,业主委员会很难真正发挥作用。要想改变着这一现状,就要积极探索多样化的物业管理方式,不断改进和完善物业管理工作,为社区居民创造和谐的生活环境。     

物业管理与业主自治制度

住宅小区的业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。但是,我国城市住宅物业管理尚处于十分不规范的状态,业主自治管理体制自身存在缺陷、业主自身管理住宅小区的综合素质及业主委员会的尴尬法律地位已成为业主自治管理的巨大阻碍。如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者共同关注的问题,本文试从剖析上述众人关注的问题入手,探讨业主自治管理中存在的法律问题并试图找出解决对策。     

物业管理若干法律问题之探讨

随着我国城镇住房制度的改革及城市房地产市场的飞速发展，物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。物业管理行为作为一个新兴的行业，在发展中也存在着一些亟待解决的矛盾和问题。     

论区分所有住宅物业管理法律关系

近年来,随着高层建筑物、居住小区的大量出现,物业管理行业发生了许多具有影响性的事件,如小区内业主伤亡、公共设施权益纠纷、物业管理纠纷等,都对物业管理立法提出了挑战。本文将在剖析物业管理合同法律性质的基础上,对物业管理法律关系进行理论与司法实践上的解析,期望能够对物业管理的行业发展有所裨益。     

物业管理纠纷的现状及思考

改革开放以来,随着我国的住房制度改革逐步深化,物业管理已经成为人们生活、工作的重要组成部分。但是,据相关的最新数据显示,物业管理纠纷已经成为社会稳定的重要威胁。其背后的原因在于物业公司与业主双方观念的错位、相关立法的缺失、物业收费标准不公开、物业服务标准不明确、物业服务"质价不相符",本文结合我国物业管理的实际情况,为物业管理纠纷的解决进行理论思考。     

物业管理若干问题刍议——兼评《物业管理条例》制度设计之缺陷

国务院2003年6月8日发布,自2003年9月1日起施行的<物业管理条例>,为了规范物业管理活动,就业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等问题进行了相应的规定.实践中,有关业主委员会的法律地位、物业服务合同的法律性质,以及物业管理制度设计等问题,并未因该条例的出台而中止争议,相反,该条例在物业管理制度设计中存在的缺陷,再次引发人们对物业管理制度设计的思考.     

物业管理相关问题再探析

《中华人民共和国物权法(草案)》第84条、第85条和第87条对物业管理作出了相应的规定。该草案与国务院令第379号公布的,并自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》有所衔接,但却过于原则。鉴于《物业管理条例》实施两年多来,在物业管理权的性质、物业管理合同的归类及业主委员会的法律地位等问题上一直存有争议,人们期盼《物权法(草案)》能给予一个明确的说法。然而,就《物权法(草案)》的现行条款来看,仍然是不够明晰的,故进一步探讨物业管理的相关问题实属必要。     

物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

关于物业管理纠纷的思考

本文从常见的物业管理纠纷出发,在法律和物业管理制度上分析了发生纠纷的原因,提出了减少纠纷发生的措施。并就当前环境下如何减少物业管理纠纷提出完善合同,细化主体的权利和义务的建议。     

论物业管理法律关系中的主体制度构建

物业管理中的法律纠纷较多，矛盾一直未能得以有效解决，其原因比较复杂。从根本上解决这一问题的关键是要明确物业管理活动中的主体及其相互之间的权利义务关系，目前我国物业管理立法中对相关主体的规定存在很多问题，必须进行重新构建。赋予住宅小区民事主体资格，明确其应有的权利和义务，在理论上可以与我国现行民事主体制度相容，在实践中可以有效解决物业管理中的许多矛盾和纠纷，在物业管理立法过程中可资考虑。     

我国业主自治与物业管理制度的冲突

现阶段物业管理与业主自治存在很多现实冲突,出现各种物业管理企业损害业主的利益行为。本文重点从物业管理中委托的不平等;业主委员会被控制无法行使权利;政府在业主自治中缺位和越位等方面研究业主自治中存在的问题。     

物业管理中若干法律关系的思考

物业管理事关老百姓切身利益,已成为社会各界关注的热点问题。分析物业管理活动中的各种法律关系,有助于明确各方权利义务,规范各方行为,推进物业管理法制化进程。     

物业管理存在的问题及立法完善——评《物权法》及《物业管理条例》的有关规定

《物权法》中的建筑物区分所有权是物业管理的法律基础。已经施行4年的《物业管理条例》存在诸多不足。应在《物权法》的基础上。尽快制定专门的物业管理法。明确界定物业、物业管理和业主的范围以及物业管理中的各方关系，规范前期物业管理，明确业主大会和业主委员会的法律地位。完善物业管理制度。促进物业管理的健康发展。     

物业管理僵局破解之研究

实际生活中,业主与物业管理企业之间存在着诸多的纠纷和矛盾,在这些纠纷、矛盾及其他各种因素综合作用的结果下最终造成了物业管理僵局的形成。物业管理涉及业主自身利益、公共利益、社会利益三方面,因此物业管理僵局破解之研究具有重大的理论和实践价值。在物业管理法律关系中,业主和物业管理企业是最主要的主体,所以从业主和物业管理企业两方面入手,才能沿着正确的方向去探索物业管理僵局完美破解的方法和途径。     

物业管理实现双轨制符合国情

物业管理是近年来随着中国房地产市场迅猛发展而日益受到关注的社会热点话题。它的存在与老百姓的日常生活息息相关。《物业管理条例(草案)》制定的宗旨就在于规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。该草案就是围绕这个宗旨在做了比较详细的规定。但是笔者认为,草案在维护业主的合法权益方面尚需做出更进一步的修改与完善。 目前,我国的物业管理着重推行一种模式,就是在所有居住小区普遍由物业公司进行管理。打破普遍推行物业公司管理一种模式的体制,将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进我国的物业管理体制,实行物业管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制,比较合情合法。     

浅议物业管理合同的主体

物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业等多方,关于物业管理合同的主体,焦点的问题是如何确定合同的双方当事人。本文主要通过对业主、业主大会、业主委员会的性质进行分析,来探讨物业管理合同的主体究竟是谁。     

试从两则案例入手分析物业管理合同之性质与合同之签订

本文以《今日说法》播出的两则案例为切入点,分析了物业管理合同为独立的民事合同这一法律性质,总结了物业管理合同应包含的内容,以期能给人们的实践提供帮助。     

物业管理自治机构的完善

我国物业管理法律制度中的自治管理机构应设计为:物业区域内的全体区分所有权人(业主)组成一个非法人性质社会团体———业主团体,业主委员会是业主团体的执行和代表机关。决策权应归属于权力机关,即通过召开业主大会或业主代表大会的形式以多数决规则对待决事项予以议决。决议形成之后的具体实施,则交由业主委员会完成。业主团体对外实施具体行为时以业主委员会的名义进行。