论法定优先购买权的制度价值

古今中外优先购买权在立法上均得以确立,此乃优先购买权的制度价值使然。从优先购买权的历史发展和法律经济学的角度来看,优先购买权的制度价值体现在其强大的社会价值和合理的法理基上。我国应以优先购买权的制度价值为指导。构建优先购买权制度。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

我国政府优先购买权的功能审视与制度重构

我国政府优先购买权制度实效缺失的主要原因在于其功能定位有偏差。其核心功能本应是"辅助规划实施、实现公共利益、重置土地发展权以及公平分配土地增值收益",但现行立法以"明显低于市场价格"作为其要件,极大地限制了其作用空间。为充分发挥政府优先购买权特有的制度功能,应当在制度上转型和重构:建立特定规划发展区域的政府优先购买权;将政府优先购买权的客体由土地扩展至不动产;放宽政府优先购买不动产的价格限定;优化政府优先购买权的实施机制;强化对政府优先购买权的自由裁量约束和外部监督。在此基础上,实现政府优先购买权与不动产征收、土地收回、土地收购等制度的功能互补,进一步健全我国土地利用管制制度体系。     

浅谈我国优先购买权制度的重构

我国现行法定优先购买权制度对稳定民事法律关系有积极的作用,但它同时又违背了公平原则,并形成了对所有权人行使处分权的限制,不利于商品的流转。应当采用法定优先购买权和约定优先购买权双轨制,实行约定优先购买权为主.法定优先购买权为辅的制度。以恢复对所有权的尊重,促进商品的流转。     

民法典中优先购买权制度的体系设计

我国现行法规定了10类法定优先购买权，实践中还有大量的政策型优先购买权和约定优先购买权。由于现行法缺乏关于优先购买权的一般性规定，导致不仅各类法定优先购买权欠缺应有的法律规范，政策型优先购买权和约定优先购买权也长期处于无法可依的状态。因此，应当利用我国编纂民法典的机会，通盘考虑和设计优先购买权制度。关于优先购买权制度在民法典中的体系设计，大陆法系国家和地区的民法典存在五种不同的立法模式。我国未来民法典应当参考德国、匈牙利的民法典的做法，在民法典分则编买卖合同一章的特种买卖一节中规定约定优先购买权的一般规则，并明确法定优先购买权原则上应适用关于约定优先购买权的规定。     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

房屋承租人优先购买权合理性质疑

房屋承租人优先购买权是我国民事优先购买权中一个比较有特点的权利，以这一权利为基础的房屋承租人优先购买权制度也成为了中国特色房屋租赁制度中的一个重要组成部分。然而，在法制不断完善、房地产市场繁荣的现今社会，我国的房屋承租人优先购买权制度无论是在理论、价值上，还是在现实适用中都显示出不适宜性和不合理性。     

共有人优先购买权的历史沿革及价值分析

共有人优先购买权作为优先购买权制度的子制度,可谓源远流长,早在拜占庭时期的罗马法上就有规定。在我国,共有人优先购买权初见于北魏均田令,在今天的市场经济中,共有人优先购买权制度无论是在社会效益还是在资源的利用效率上都发挥了重要的作用。     

试论我国房屋承租人优先购买权制度的完善

承租人的房屋优先购买权制度经历了一个较长的立法过程,最高法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》虽进一步完善了优先购买权制度,但因未对优先购买权的性质、“同等条件”的内涵以及“合理期限”的具体时间等问题作出明确界定,因此,实践中仍存在较多争议,本文试从房屋优先购买权制度的立法回购以及对其法律性质进行辨析,从而对完善我国房屋优先购买权相关制度提出立法建议,以期对解决我国房地产交易过程中因承租人行使房屋优先购买权导致的纠纷有所裨益.     

房屋优先购买权冲突的处理

房屋买卖中的优先购买权,是指在同等条件下,特定当事人优先购买的权利。优先购买权,在我国法律和实践中,按主体范围划分主要有四种:共有人的优先购买权、承租人的优先购买权、承典人的优先购买权与住房制度改革中的优先购买权。 需要指出的是,房改中的优先购买权,与共有人和承租人的优先购买权以及承典人的优先购买权均有所不同,房改中的优先购买权是绝对优先的,不存在同等条件的问题。因为房改中的优先购买权是基于一方是     

特定情形下优先购买权有无之判断

优先购买权制度是我国法律的一项重要制度,也是一个复杂的理论和实践问题。优先购买权的定义,法律并无明确规定。笔者认为,所谓优先购买权,     

优先购买权若干问题探析——以房屋承租人为视角

优先购买权是指承租人按照法律的规定或合同的约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于特任购买的权利。该制度的设立对于社会经济秩序的稳定及资源的有效利用发挥了促进作用。但鉴于我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定过于笼统,致使司法实践法律适用困难、判案标准不一等问题凸显,对我国司法公信力造成了不良影响。为此,本文从细节入手,以承租人优先购买权制度中部分承租与整体出卖情形下优先权的确定及承租人优先购买权法律损害赔偿为切入点,对我国承租人优先购买权制度进行分析。     

论房屋承租人的优先购买权

我国早在北魏时期就已经确立了亲族的优先购买权,及至现在,我国《民法通则》设立房屋承租人的优先购买权制度。这都为了实现物尽其用,简化交易程序,降低交易成本,保护承租人的利益。在司法实践中解决好房屋承租人的优先购买权和其他优先购买权之间的冲突以及明确相关问题,有利于更好的实现它的立法目的。     

试论房屋租赁中次承租人的优先购买权

承租人的优先购买权在当今世界各国及各地区民法中都已经得到普遍确认。我国现行立法确立了该制度,我国《合同法》第二百三十条规定,"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"但是对于在合法转租的情况下,次承租人是否也享有优先购买权的问题在理论界一直是众说纷纭。假设次承租人也享有优先购买权,其与承租人的优先购买权的冲突应该怎样解决,孰先孰后?本文运用经济分析、价值分析等多种方法对优先购买权的性质及设立目的进行了研究,以期为该制度的性质厘清、准确适用与立法完善有所裨益。     

承租人优先购买权制度研究

承租人优先购买权属于民法上之优先权制度,在大陆法系,德国民法典对其有明文规定。我国民国时期,将其规定于民法典之中,现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定,但均非常简陋,仍然存在很多的不足,需要不断加以完善。本文试图从承租人优先购买权制度的概述、行使、完善等方面来对其加以阐述,以期能对我国民商事立法有所裨益。     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

论我国文物优先购买权在拍卖中的行使

我国有关国家文物优先购买权的法律规定较为粗疏，这使得文物优先购买权的行使在实务中产生了诸多疑难。文章从现有法律体系出发，先对文物优先购买权的现有规则进行全面理解。并以此为基础，尝试构建出一个完整的文物优先购买权行使制度，以期为未来法律的完善提出一些个人认为可行的建议。     

房屋承租人优先购买权的限制性法律保护

近年来,随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放,房屋买卖日益普遍,其中房屋承租人的优先购买权问题渐趋突出,产生了大量的纠纷。我国法律对房屋承租人的优先购买权给予尊重,主要有最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《贯彻意见》)第118条和合同法第二百三十条。然而,这些法律规定得较为简略、笼统,操作性不强。笔者从房屋承租人优先购买权制度的价值视角,提出限制性保护原则,以期对司法实践中房屋承租人优先购买权的法律适用有所裨益。     

论法定优先购买权的法律性质

法定优先购买权是一种特定主体依法所享有的在同等条件下优先于他人购买标的物的权利,历史悠久,为多国立法所采。它具有强大的社会功能和合理的法律基础。在法律性质上为期待权、物权、附条件的形成权。我国法定优先购买权制度的设计,应符合法定优先购买权的法律性质。     

不动产优先购买权探析

文章阐述了不动产优先权制度之内容,评析了不动产优先购买权制度,明确指出不动产 优先购买权制度与市场经济相矛盾,并认为不动产优先购买权之存在基础己经消失,建议废除该制度。