物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

物业服务合同中,业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权,拒交物业费。因物业服务合同的特殊性,抗辩权的行使存在许多弊端,如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定,对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制,如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制,应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权,将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项。同时,物业公司对欠费业主行使抗辩权时,必须确保已交物业费业主的利益不受损害,不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等,来进一步完善物业费收缴制度。     

物业服务合同若干法律问题研究

物业服务合同作为一种民事合同 ,是平等主体之间签订的合同 ,现有合同种类难以涵盖物业服务合同的特点 ,应当被视为一种新的合同类型 ;在物业服务合同中 ,业主委员会的法律地位比较特殊 ;物业服务合同的解除应当遵循《合同法》的约定 ,业主不能任意解除物业服务合同 ;物业管理企业承担的责任应当根据物业服务合同的约定及法律规定来确定 ,不能无限制扩大物业管理企业的责任     

房屋存在质量问题能否成为拒交物业费的理由

《前期物业管理服务合同》是由房地产开发商与物业公司签订的,而《物业服务合同》则是由业主委员会与物业公司签订的,并且自小区业主委员会选定物业公司之日起,《前期物业管理服务合同》就自动终止。在实践中,相比较《物业服务合同》,《前期物业管理服务合同》往往要求物业公司承担较重的义务。     

谈物业合同仲裁条款对物业公司和单个业主的约束效力

如果业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中约定解决纠纷的方式是仲裁，那么，当单个业主逾期未交纳物业费时，物业公司是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?当物业公司收取了物业服务费后，没有履行提供相应物业服务的义务时，单个业主是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?     

物业管理若干法律问题研究

国内现行物业管理法中仍有诸多焦点问题亟待解决。在物业管理模式方面,国内宜实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制;在业委会法律地位界定方面,结合国内实际和已进行的有益尝试,可考虑特别立法确立其为程序意义上的当事人;而物业服务合同既非有名合同,亦非一般的无名合同,乃属混合合同的一种,即一方当事人负有分属不同类型的多个给付义务,而他方当事人仅负单一的对待给付;国内物业服务收费规范仍存诸多尚待完善之处,应完善当前物业服务收费双轨制定价方式,完善物业服务收费预算控制,可考虑改革物业收费主体制度,完善物业收费监督制度,完善对业主拒交物业服务费纠纷的法律解决机制。     

追讨物业费:业委会与开发商的一场较量

正这是我以律师身份执业后第一起全程负责的案件。从案件性质上来讲,本案的法律关系非常简单,即基本的物业服务合同法律关系,业主接受物业服务,应当缴纳物业费。但在现实生活中,尤其是在前几年,很多小区的前期物业公司都是开发商的子公司,即使开发商拥有大量自留物业,也很少能被追讨物业费,这实际上已经严重侵犯了那些已缴费业主的合法权益。在本案,开发商自留了会所、俱乐部等物业面积5000多平方米,累计拖欠物业费近40万元。在前期物业公司     

物业公司能否依据前期物业管理合同要求我缴纳物业费

我去年初购买了某小区商品房一套。今年，小区物业公司贴出公告，并上门向我催要物业费。我认为我购买房子后没有实际居住，物业公司没有给我提供什么物业服务，而且我与物业公司也没有签订合同，他们拿着与开发商的前期物业管理合同向我催要物业费是否有法律依据？     

物业服务合同中的物业费请求权研究——兼评法释[2009]8号中的相关规定

物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权.物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业,物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对人.书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程序.业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业费的请求.我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足,应适当加重责任,丰富责任类型.     

物业公司在物业管理中的法律地位——一起物业公司停电案引起的法律思考

案情及审理厦门艺发办公用品有限公司(下称艺发公司)系厦门银丰工业大厦四楼厂房的使用人。1999年9月1日厦门象屿物业管理有限公司(下称象屿物业公司)与厦门丰盛集团公司签订《银丰工业大厦物业管理委托合同》(下称《物业管理合同》)。该合同第6条约定:“物业管理公司负责向业主和各物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、代收代缴水电费……”第8条约定:“对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告及停止相应服务等措施。”     

“治标”兼“治本”化解物业费纠纷——物业费纠纷案件的原因分析及相应对策

近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。可以说，当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。针对这一现象。我们通过对审理的物业费纠纷案件进行研究，对引发物业费纠纷的原因作出了分析并提出了解决这一棘手问题的几点对策。     

物业服务纠纷之我见

随着物业服务行业的发展,业主与物业公司双方对簿公堂情形时有发生,主要体现在业主对物业公司服务不满而拖欠物业费、进而引发社会矛盾.本文就物业服务过程中纠纷成因及处理方式进行探讨.     

物业服务合同主体研究

物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位 ,后者包括物业管理企业、业主或业主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体     

物业服务合同终止及物业费停止计收的类型化考察

新老物业交接难是物业服务合同终止之后困扰业主、新老物业服务人的一个难题。物业服务人在合同终止之后负有撤场并配合交接的后合同义务。物业服务合同终止时间的认定需要区分不同的类型。合同终止之后，原物业服务人负有在收到书面撤场、交接通知后，在交接期限内撤场、配合进行物业交接的义务。物业交接期限的确定不仅决定了物业费的计收截止时间，还决定了原物业服务人在交接期限内应承担的后合同义务，该后合同义务的履行情况又决定了原物业服务人能否主张物业交接期限内的物业费。     

业主与物业公司的战争

因为家里进贼，对物业公司的服务不满意，家住沈阳市某花园小区的一业主拒交物业费，结果被物业公司告上法院。记者从市法院获悉，因物业监管不力，这位业主可少交22％物业费……     

物业公司注销后谁来承担责任

案名:王某支付物业费申诉案[基本案情及诉讼经过]2004年5月,王某所在小区的业主委员会与甲物业有限责任公司(以下简称甲公司)签订了《物业管理服务合同》,为期3年。2007年5月合同期限届满,小区业主委员会因故未能依法换届成立。后甲公司在某市物业管理办公室的指示下按原物业管理服务合同继续为小区提供物业管理服务。     

小区和谐的润滑剂

2013年4月，云南省昆明市西山区中央丽城小区一期的部分业主对物业公司收取的物业管理费提出异议，认为物业公司对小区一期和二期收取的物业费不同，一期的设施设备、绿化环境等都不如二期，物业费反而比二期高，而且物业公司服务不到位，所以物业费收取不合理，遂与物业公司产生纠纷。小区业主与物业公司之间产生纠纷，该找谁来解决？中央丽...     

法律咨询

业主欠费物业不能断水电问:由于我从来没有使用过小区内的一些公共设施,为让物业公司接受减免管理费用的要求,我遂拒绝缴纳2011年7月之后的物业管理贷.近日,物业公司强行拆除了我家的水表、电表,造成断水断电.请问,物业公司的做法对吗?答:物业公司的做法是错误的.物业公司与业主之间的物业服务合同和供用电、水合同是各自独立的合同.如果出现法定或约定的断水断电情形,有权采取断水断电措施的只能是电力、自来水供应公司.     

从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面,有诸多亮点,是依据《物权法》及法理,结合中国物业服务实践所做出的具有操作性的规定,为处理实务中的大量纠纷提供了准绳,对业主     

我国物业管理法律问题的思考

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,接受物业公司提供的物业管理服务。同时,业主和物业公司之间就物业管理引起的各种法律问题也越来越多。目前,我国调整物业管理的法律是民法通则、合同法、物权法、物业管理条例和其他相关部门或地方性规章制度。虽然物业管理在国外已经具备了成熟的模式,并有配套的法律法规进行调整,但在我国现在还是处于相对的发展初期,相对应的法律法规也正伴随经济的迅猛发展而逐步完善。本文结合实践中出现的各种有关物业管理的法律问题,探讨了物业和物业管理的概念、物业管理的法律关系、业主和业主大会的法律地位以及我国物业管理的法律现状和对策。     

不缴纳物业费 你的理由成立吗

在物业纠纷案件中,许多业主因不满小区物业公司的服务而拒绝缴纳物业费。那么,业主拒绝缴纳物业费的理由都能成立吗?找不到停车位王先生自2004年购买了位于A小区的住宅后便一直在该小区内居住。2011年王先生购买了一辆小轿车,王先生将新车开回家,小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。王先生找到物业公司理论,物业公司告诉王先生,小区的停车位分为两部分,一部分是地下停车,是业主在购买房屋时一并购买,王先生并没有