拍卖类型比较研究

拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本质为买卖行为，是一种商品流通方式。但是由于拍卖具有独特的特点，所以，研究拍卖活动的类型，特征，对于完善拍卖法律制度，促进拍卖业的健康发展和拍卖市场的稳定有序，有重要意义。一拍卖的四种类型及其特征（一）商品拍卖所谓商品拍卖是指公民、法人或其他组织以其所有的物品或者财产权利为拍卖标的，以获得更高价款为目的，委托拍卖人进行的拍卖。商品拍卖是以拍卖方式实施的买卖行为，拍卖标的作为买卖合同的标的物仅具有商品的性质。在商品拍卖…     

完善我国土地出让市场的拍卖模式

拍卖作为一种竞争最激烈的国有土地使用权出让方式,为搞活土地市场起到了一定的积极作用。但近几年来土地拍卖市场上由于政府的短期行为和开发商的不成熟,导致地价非理性上涨,不利于土地市场的健康发展,也不利于房地产业的可持续发展。为了规范土地拍卖行为,必须从制定科学合理的城市土地开发供应计划、限制竞买人资格、实行最高限价、建立多渠道的土地拍卖供应市场、完善住房供应体制等措施,促进土地拍卖市场的理性发展。     

拍卖的几个法律问题

随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善。公众购买力的增强,在我国重新兴起的拍卖业已不能局限在旧物的拍卖上。而正以探索的态度,小心地迈出新的步伐。现在拍卖的热点逐步转向诸如电话号码、中巴车线路、家藏艺术品、房地产、破产企业资产等方面。成为面向社会的更加开放的交易形式。建立适合于我国国情的新型拍卖法律制度,从法律上确认和保障这一新的经济活动,已属必然。笔者试就拍卖的有关法律问题作一初探,以期有益于建立、完善拍卖法律制度。 —、拍卖的含义 拍卖是资本主义国家中经常使用的一种买卖方式。拍卖即竞买,是指以竞争的     

对《拍卖管理办法》的立法建议

1994年10月2日中华人民共和国国内贸易部令第一号发布了《拍卖管理办法》(以下称《办法》),这是为“完善社会主义市场体系和交易规则,规范拍卖活动,加强各类拍卖市场的管理”而制定的规范拍卖市场的基本规章。它的出台给我国民法、民诉法注入了新鲜的血液,对统一、开放、竞争的市场体系的形成必将提供有力的保障,为更高效率层次的拍卖法的出台必将产生深远的影响。但笔者认为《办法》仍存在一定缺馅,故针对其缺陷提出如下立法建议: 一、《办法》中仅规定了审批机关,而登记管理机关则未规定。随着拍卖业的进一步深化发展,拍卖市场的公司化管理将成为事实,有限责任公司应是其选择的最佳营运方式,工商行政管理机关是它的当然登记申请机关; 二、限于部门规章,《办法》没有强制拍卖的规定。强制拍卖,是指人民法院依照法律规定,对查封、扣押的财产以公开竞价的方法卖给出价最高的竞买人,以卖得的价金清偿债务的执行行为。参照国外立法体例,我国当前宜制定强制拍卖的单行法,待条件成熟,再制定独立的民事强制执行法,     

试析股份有限公司股权拍卖的相关问题

股权拍卖作为一种崭新的资产重组手段，正日益成为市场聚焦的热点。本文就股权拍卖的内涵、特征作初步的论述，并就进一步发展、完善这种方式提出一些政策性建议。     

关于房地产市场实行规范化管理的对策建议

本人认为房地产市场仍要实行政府指导价格的调控措施,限制房地产开发商的价格泡沫和暴利行为,使我国的房地产市场重新回到规范化的发展轨道上来。具体有以下几条建议:第一,规范政府行为。现阶段我国房地产市场具有不完全市场经济的特点,政府行为不规范、房地产开发商不守信用,是房地产市场扭曲的主要原因。规范政府行为,尤其是规范土地管理部门、城市规划管理部门的行为,督促开发商建立诚信机制,合理合法地利用土地资源,是规范我国房地产市场走向正规发展的先决条件。政府不能一味追求收益,要以普通市民的工薪收入来衡量与调控房地产市场的…     

实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，如何办理农村土地承包经营权证？

实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的．按照下列程序办理农村土地承包经营权证： 第一，土地承包合同生效后，承包方填写农村土地承包经营权登记申请书，报承包土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理部门。     

以招标拍卖为切入点把国有土地使用权出让做大做活

招标拍卖国有土地使用权在一些外地已成为投资者获取土地使用权的主要途径。在杭州参与竟拍的还有杭州市经济适用房公司。有的市领导认为:城市建设靠土地,一个市长不会经营土地,就不会经营城市。他们的基本经验是:政府垄断土地一级市场。所有征地和收购土地都是土地管理部门所辖的土地储备中心承办,任何单位不得直接参与。以招标拍卖的形式出让土地使用权有利于土地管理上有兴利除弊。一是克服了土地部门随项目被动供地的局面,形成了以供地条件引导项目需求的主动式供地和集约供地;二是克服了用地上的不正之风和土地资源浪费;三是防止了国有资产的流失,真正保证了市场经济条件下国有土地资产的量化和增值;四是减轻了土地管理部门的压力,使复杂的问题得到了简单化的解决,提高了土地管理执法的质量;五是从机制上堵住了暗箱操作的黑洞,有利于清正廉洁和保护干部。我省招标拍卖国有土地使用权已开始启动,但多是协议出让的方式进行,其盲目性、随意性非常大。因此,各级政府要解放思想,转变观念,增强推动国有土地招标拍卖工作的责任感,大力推动国有土地使用权招标拍卖工作。     

地价与房价关系的理论与实证探讨

地价与房价的关系争论由来已久,其研究不仅是房地产市场的基础与源头,而且是推进房地产市场健康、有序与协调发展的关键。土地作为房地产不可分割的关键部分,地价与房价的关系存在依附和承载的特殊关系,不能脱离出来单独分析。在短期,对住房的需求在一定程度会促进对土地的需求,在长期,地价与房价相互作用、相互影响,但不能说完全循环相关。在全球金融危机肆虐背景下,要建立更科学合理的土地供给机制,土地出让金管理要透明化、公开化及长期化,加强房地产市场管理、优化市场供应结构,以促进房地产市场的可持续发展和我国社会和谐与稳定。     

房地产市场“权力寻租”的刑事责任探讨

2010年的“两会”，高房价与房产泡沫成为热议的话题。高房价里不仅包含了土地的费用、建安工程费用、开发商利润，还有一块隐形的腐败成本——“权力寻租”的租金。在土地出让、规划审批、招标投标的环节中，职务犯罪案件层出不穷。在国务院提出促进房地产市场平稳健康发展的政策时，研究房地产市场“权力寻租”的刑事责任．显得很有意义。     

公证制度对房地产市场的保护

一、房地产市场的健康发展需要加强宏观调控 房地产市场是市场体系的重要组成部分。在发达国家,房地产业是国民经济的支柱产业。在我国。经过十几年的发展,已初步形成了包括土地使用权出让转让、房屋买卖、租赁、抵押等各类交易市场在内的完整的房地产市场体系。房地产市场的健康、有序运转不仅会宜接带动和促进金融、建筑、商贸等相关产业的发展,活跃市场流转,调整消费结构,优化投资环境,增加社会积累,从而加快我国经济发展的步伐;而且会改善城镇居民居住环境,提高人民群众的居住水平。所以说,房地产市场的稳步发展直接关系到经济发展,社会稳定和公民的根本利益;加强对房地产市场的管理是一件     

房地产平稳健康发展长效机制路径探索——从供给侧角度进行分析

房地产行业是我国的支柱性产业,推动了国民经济迅速发展。然而,在房地产市场发展的过程中,也产生了高房价与高库存并存、投机性需求挤压刚需、房地产市场功能结构失调等许多问题。除了居民需求,房地产市场的供给侧因素——土地、资金、生产经营和城市功能都是导致矛盾产生的原因,而对应的供给主体——地方政府、商业银行、房地产商和城市发展差距都负有不可推卸的责任。因此,从供给侧角度研究房地产市场产生矛盾的原因和引起的后果,对于探索房地产市场平稳健康发展具有重大意义,也是供给侧结构性改革的必然要求。     

浅议上海涉外房地产的发展趋势与法律对策设想

上海房地产业的迅速崛起已引起了世界瞩目。一个包括土地使用权有偿出让、土地开发、房屋营造、房屋销售和买卖、土地使用权有偿转让和出租,土地使用权抵押、房地产评估、房地产咨询服务等经济活动在内的房地产市场体系已初步形成。1992年上海土地批租的地块已达201块,土地批租面积已达1518万平方米。     

房地产抵押的几个法律问题

房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押是为担保债权实现而设立的法律制度。它以成立于抵押之前的债权为存在基础,债的行为中的债权人就是抵押权人,抵押人,一般是债务人,也可以是债务人之外的第三人。抵押权人就拍卖抵押的房地产所得价款优先受偿的权利就是抵押     

对延边地区房地产市场管理的探讨

随着社会主义市场经济体制的建立,我州的房地产市场得到了复苏和发展。8个县市先后恢复了房地产市场管理机构,为加强房地产市场管理创造了必要的组织条件。我州制定并实施了有关房地产市场管理的法规和办法,加强了对房地产市场价格的管理,制定并适时调整各类房屋的交易,租赁价格标准,为加强房地产市场管理提供了根据。按照价值规律的要求,允许房屋买卖,租赁价格在所规定的标准基础上可以上下浮动,并用征收土地收益金和房产税等办法,对房地产价格自由调整。比如,延吉市房地产买卖租赁价格已基本放开,市     

房地产业发展的战略构想和市场前景

房地产市场的发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会．加快推进社会主义现代化。具有十分重要的意义。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称国务院通知)明确提出房地产业是关联度高、带动性强、涉及面广的国民经济支柱产业。同时，针对我国房地产市场发展中的一些不平衡状态、     

论开发区土地出让方式选择之法律问题

论开发区土地出让方式选择之法律问题贾和平按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让方式有三种，即协议、招标和拍卖。这三种方式是针对一般城镇国有土地使用权出让而言的。而开发区土地使用权的出让，必须以开发区建设的方...     

税收政策对我国房地产市场的影响研究

由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。     

土地即权力:城市化进程中房价与地价的互动机制及其运行逻辑

跨国比较表明,城市化进程中房价与地价存在正相关关系。通过构建人口城市化加速阶段房地产市场模型,对目前房地产市场某些流行观点进行反思,可以看到:房价决定地价,而土地稀缺性之说则系夸大其辞;政府利用对土地的垄断霸权,通过严格限制甚至减少土地供应量的饥饿营销策略与"招拍挂"制度安排,造成中国房地产市场供需失衡,推升地价与房价使得中国房地产市场价格出现扭曲,政府因此而成为高地价与高房价的最大获益者。高地价与高房价推高了生活成本,增大了居民生活压力,透支了未来几代人的利益。     

房地产价格行政规制

近几年我国房地产价格持续暴涨,严重影响到千家万户的正常生活.为了维护家庭、社会的和谐稳定以及房地产市场的健康发展,多角度分析我国房地产价格持续暴涨的原因,探索近期及中长期不同对策,对于制定当下规范化的有效规制措施、促进我国房地产价格稳定、构建和谐社会乃至未来土地政策、法律体系的建立都具有重要意义.