国有土地使用权抵押初探

1990年国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),规定国有土地使用权可以出让、转让、出租、抵押,为土地制度改革,规范土地市场,提供了法律保障,但目前有关土地使用制度的配套实施细则尚未颁布,使有些问题尚不明确,本文试图对国有土地使用权的抵押作一点粗浅的探讨.     

国有土地使用权出让合同若干法律问题的探讨

<正>一、出让合同的概念及双方当事人的权利和义务国有土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让,应当由国家土地管理机关与土地使用者签订合同,这种合同就是国有土地使用权出让合同(简称出让合同)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)等有关法律规定,国土管理机关一方的权利义务主要包括:(一)国土管理机关的权利1.选择对方当事人的权利。如在《条例》实施后,对划拨土地使用者未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权,国土管理机关进行处罚后,可以责令划拨土地使用者与其签订     

律师参与房地产开发的法律适用与操作

1988年4月，第七届全国人民代表大会第一次会议，对宪法中关于不得侵占，买卖、出租或者其他形式非法转让土地的条款作了修改，规定土地使用权可以依照法律规定转让。之后，土地管理法也作了相应的修改。二年之后，国务院又公布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资，开发经营成片土地暂行管理办法》。1991年3月国务院又发布了《城市房屋拆迁管理条例》。在此前后，上海、深圳、海口、广州、武汉等等城市也先后制定了国有土地使用权有偿出让、转让的管理实施办法。房地产开发法律环境的日臻完善，使我国房…     

国有土地使用权出让、转让公证浅析

1988年的《宪法修正案》和我国的《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称《暂行条例》）的修改公布和施行，标志着我国土地使用制度改革，进到了一个新的发展阶段。公证机关如何不失时机地介入地产市场这一全新的服务领域，有许多问题亟需解决。本文试就国有土地使用权的法律内涵及其出让、转让公证中的一些必须重视的问题，作些探讨。一、土地使用权的法律内涵1、土地使用权的物权性质。我们知道，土地所有权的内容包括了占有、使用、收益、处分四项权能，而要让土地使用人实现对土地的“开发、利用、经营”目…     

土地使用权转让的若干法律问题

发展社会主义的市场经济,在保持社会主义土地公有制的前提下,让土地使用权从土地所有权中分离出来,是我国土地使用制度改革的一项重要内容。土地使用权转让,是指因出让取得的土地使用权在民事主体之间的有偿转移,是平等主体之间发生的民事法律关系。本文就其中的一些法律问题进行探讨,以求教于专家同仁。一、土地使用权转让的法律依据解放初期,国家允许土地所有者出租和买卖土地,1955年规定土地不得转让;1982年宪法明确规     

深化农村改革的有益探索——评《论农用土地使用权》

青年学者陈志英、朱勇撰写的论文《论农用土地使用权》(载《法律科学》1 999年第 4期 )以发展和完善集体土地所有制、合理利用土地资源、稳定农村土地经济关系为指导思想 ,对农村土地使用权问题进行研究 ,针对目前土地承包权制度存在的问题探求土地所有权与使用权分离的了有利法律形式。作者提出按照土地经济规律重新构造农用土地使用权制度的立法设想 ,使农民享有长期而有保障的土地使用权 ;按照马克思地租理论实行土地有偿使用制度 ,使农民充分利用土地有了经济上的动因。此文对于维护农民利益、调动农民积极性、保护和合理利用农地资源 ,…     

土地使用权期满地上建筑物归属的民法调整

关于土地使用权期满,地上建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定："土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。"笔者认为,土地使用权期满由国家无偿收回,无可非议,但地上建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得则值得商榷。一、现行法律规定在理论和实践中存在的主要问题第一,该规定与民法关于所有权的一般原理相冲突。地上建筑物和其他附着物的屹立是土地使用权人在土地上进行大量投资的结果,产生了一种完全不同于土地使用权的独立财产所有权．即…     

土地使用权期满地上建筑物归属的理论探析

关于土地使用权期满,地上建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”土地使用权期满由国家无偿收回,无可非议,但地上建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得,其合理性值得商榷。　　一、现行立法的立法依据分析土地使用权期满,地上物连同土地使用权无偿由国家收回———现行立法的这一规定无非出于以下考虑:1.国内外法律皆有此种立法例。如香港地区就规定了土地批租制度。即香港的土地所有权归政府,土地使用权允…     

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称     

规范分析视角下住宅建设用地使用权续期规则探讨

住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《物权法(征求意见稿)》《物权法》分别确立了土地使用权续期规则.揭示土地使用权续期规则的演变及冲突规则的法律适用有助于加深对当下土地使用权续期规则的理解.自动续期规则续造方案是在不同政治逻辑和法理逻辑下思考的结果,有必要融合政治逻辑与法理逻辑,从续期费用、次数与期限、方式与手续、申请人等方面对我国住宅建设用地使用权续期规则进行完善.     

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过2005年6月18日法释[2005]5号公布自2005年8月1日起施行) 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使     

家庭承包农地使用权流转制度法律问题研究

我国现行家庭承包农地使用权流转的有关法律规定存在冲突和封闭性的缺陷,但从现实来看,农地使用权流转制度仍有其存在的基础,根据中国国情和国外土地流转经验,可确定出租、抵押、转包、质押、转让、入股为农地使用权的流转方式,但须对流转合同的受让人资格、流转土地的最小面积、土地使用用途等作限制。     

我国城市建设用地使用权制度的完善

我国城市建设用地使用权制度利弊参半、成功与不足并存。在使用权设定方式、使用权期限届满的法律后果、土地使用权人迟延开发土地和改变土地用途的法律后果以及土地使用权人之空间权等问题上,现行立法和《物权法(草案)》的有关规定均有缺陷,应当从我国城市土地的社会主义全民所有制的性质出发,以党的“三个代表”、“以民为本”的政治理念和马克思的市地级差地租理论为指导,加以改进和完善。     

试论国有划拨土地上的建筑物抵押效力

中国法律规定有关土地与建筑物"房随地走、地随房走"的原则始见《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》,而对于"房屋一体"原则下土地使用权抵押与其上的建筑物抵押之间的相互效力问题却尚无明确法律指引。在国有划拨土地上设定的建筑物抵押效力即为其中较具代表性的典型问题。本文在综合中国现行法律规定的前提下,论证土地使用权与地上建筑物可分押、在此基础上因设定建筑物抵押而被动抵押的土地使用权效力不应影响地上建筑物抵押效力、地上建筑物抵押行权后划拨土地使用权亦在缴足土地出让金的前提下被动行权,并结合实际案例形象阐释相关法律问题。     

略论国有土地使用权抵押的几个问题

在我国，国有土地使用权的抵押是随着土地使用权制度的改革而出现的一种法律制度。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）、《中华人民共和国城市房地产管法》（以下简称《管理法》）对国有土地使用权的抵押作了专门规定。从民商立法的完善要求看．我国关于抵押制度的法律规定离此距离甚远。虽然《民法通则》确立了抵押制度，但仅占一条之下的一项；《条例》、《管理法》及各地有关国有土地使用权出让和转让的地方性法规虽然也规定了国有土地使用权的抵押，但也只有概括性规定，操作性较差，给审判工…     

房地产抵押亟待解决的几个法律问题

尽管新近实行的《城市房地产管理法》和《担保法》开始将我国房地产抵押纳入法制化、规范化的轨道，但是，这些房地产抵押法规并不很完善，在房地产抵押实践中存在着一些亟待解决的法律问题：一、关于以划拨土地使用权与地上房屋一同抵押的法律问题以划拨方式取得的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独作为抵押物。但是，在划拨土地上建成的房屋，业主事有完全的物权，具有交换价值，可以设定抵押担保，根据“地随房走”的原则，该房屋占用范围内的划拨土地使用权亦应相应设定抵押。因此，《城市房地产管理法》第47条将依法取得房屋所有…     

国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同的法律性质刘剑飚自１９９０年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下旬称《暂行来例》）发布实施以来，理论界对土地使用权出让合同的法律性质尚有争论，大多数人认为它是一种平等主体之间签订的民事合同，少数人特别是土...     

国有土地使用权合同案件审理中的理论与实务分析

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》),已于2005年6月18日公布并将于2005年8月1日起施行。《解释》共28条,主要包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同三部分内容。本文结合土地使用权合同案件审理中的相关理论和实务问题对《解释》进行解读,以便于法官深入了解掌握该《解释》。一、对土地使用权出让合同纠纷的处理目前,按照房地产开发建设的过程阶段,我国房地产市场的结构分为三级:一级市场是土地使用权出让;二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营;三级市场是     

担保物权的几个实务热点分析

一、地产和房产分别抵押的效力(一)土地使用权抵押的范围。依照《物权法》和有关法律的规定。我国土地使用权允许抵押的范围包括四类:一是建设用地使用权:二是乡村企业厂房占用范围内的建设用地使用权:三是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权:四是林地使用权及属于依法可以抵押的其他财产。同时,《物权法》规定土地所有权,耕地、宅基地、自留地使     

非法转让、倒卖土地使用权罪探析

我国《宪法》规定了土地所有权和土地使用权相分离的土地制度。土地所有权归国家或者集体所有;土地使用权依照法律规定的条件可以转让,由此形成了土地使用权市场。近年来,在实践中出现了非法转让、倒卖土地使用权的行为,情节严重的已经触犯刑法,构成犯罪。这些行为严重破坏了国家的土地管理制度,扰乱了土地市场的交易秩序,因此,有必要对刑法中所规定的这一犯罪行为的构成要件以及实践中出现的具体情况进行分析和归纳,为认定这一具有严重社会危害性的犯罪行为提供更为具体和准确的标准,从而更有效地打击非法转让、倒卖土地使用权的行为,保障土地使用权市场的规范、有序。