超过合同总价20%的定金条款不必然没有约束力

【裁判要旨】定金不能超过主合同标的额20%的法律规定,是为了避免定金罚则过于严厉。在遇到当事人约定的定金数额高于合同价款20%时,不能当然否定超过20%部分的约束力,应注意带有预付款性质的定金仍应当履行,但由于定金属实践性合同,他方不能要求定金履行方强制交付定金,其只能以行使履行抗辩权的形式来保护自己。在适用定金罚     

律师答疑

我刚买了一套房,由于价格合适,出现了几个人抢一套房子的局面。虽然开发商已经答应把房子卖给我,也签订了商品房预售合同,但我担心如果有人出较高价钱开发商可能会把房子再卖给其他人。请问我应该怎么避免开发商“一房多卖”呢？     

“再审”判决引出的股权争议

案情简介1995年,深港贸易公司董事长兼法定代表人的林进想投资300万人民币,与其它几家公司共同组建了安徽临泉银泉实业开发有限公司(下称银泉公司),并委托黄浩明作为深港贸易公司在银泉公司的业务代理人。1999年12月,黄浩明与范明鑫签订了一份股权债权转让协议书。他们双方约定:甲方以人民币100万元收购乙方在银泉开发公司的200万元股权,100万元债权;协议签订后7日内由甲方办理股权工商变更手续,并在变更手续后7日内付给乙方人民币60万元,其余40万元在移交手续办清后,一个月内付清;如甲方未依约付款,该协议无效,乙方有权将已变更的股权登记变更回来。     

浅析购房“定金”

前不久，有位群众投诉一开发商欺诈老百姓。我们迅速作了调查，但结果令人尴尬。事情的经过是这样的：某开发商新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，李先生就是其中的一个，而且交了2万元定金，在签订正式合同的前两天，该楼盘的开发商突然向已经交过定金的客户声明，该楼盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了3～5平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订。客户当然不干了，以李先生为代表的客户们认为，交了定金，     

一个开发商倒下的标本意义

森豪公寓案子落幕之际，该项目的法定代表人邹庆也等来了自己的结果。 2009年4月29日，北京市第二中级人民法院判决：被告人邹庆犯信用证诈骗罪，判处无期徒刑；犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。邹庆没有提出上诉。从而使得他成为首个因为虚假按揭贷款而被判处无期徒刑的开发商。     

因首付增加解除合同，定金应否退还？

编辑同志： 刘某是一大学毕业生．因找不到适合的工作，毕业后一年多一直呆在家中。去年12月．终于在一大企业找到了一份理想的工作。有工作了父母催促其结婚。他和女朋友选中了某开发区一套建筑面积为80平方米．总价为100万元的商品房。刘某与开发商签订了房屋买卖合同，合同约定刘某首付20％．     

公司代表人制度“法定性”的弱化——法律与社会良性互动视角的分析

对法定代表人法定性的起源、生成与演变作了一个鸟瞰式的回顾,揭示了该制度法定性不断弱化的发展趋势。运用弗里德曼法律变化四分类学说来分析,法定代表人制度是法律与社会良性互动的结果,其法定性弱化的动因既不能简单地归结为法律内因变化,也不能完全由社会外因所引致。为继续完善该制度,法律应回归代表人机制的本源,确保法律与社会的良性互动,尊重商业惯例的内在品性并且遵循该品性来修正法定代表人制度。     

“森豪案”定性难题

是刑事还是民事?开发商、放贷者以及律师各应当承担什么样的责任?森豪案无论判决结果如何,都将具有重要的行业标本意义     

开发商偷换“面积”是否违法?

读者来信读者栏目:您好!我们是河北省保定市万和城B区底商部分业主。在2011年~2013年间我们购买了保定隆远房地产开发有限公司预售的万和城B区底商。开发商为了利益,利用合同约定面积与房管局测绘部门测绘面积的巨大差异,欺诈我们10%~17%的房款。在预售房屋时,开发商以底商分摊系数为5%核定建筑面积、单价和总价与我们签订《商品房买卖协议书》,收取全款并将数据备案。2013年11月23日,我们违背真实意愿换签《商品房买卖合同》。其中,该《合同》第5条规定,合同约定面积与产权登记面积有差异的,     

关于法定代表人——“代表法人的自然人”的法学思考——由“公司与法定代表人行为重合问题”展开的讨论

法人被法律赋予拟制的人格,但作为拟制的"人",其并不具有自然人所有的意思能力和行为能力,因此担任法定代表人的自然人就显得至关重要。法定代表人是法人机关的一种,是法人民事行为能力的主要实现者。二者间的关系是代表法律关系。法定代表人的职务行为应当重合、包含在公司行为内,但法定代表人与法人的行为难免会有不重合之处,尤其体现为法定代表人的越权行为。因此,本文以此为契机对法定代表人相关问题进行梳理总结,并尝试以"代理"效力认定之思路,分析法定代表人的"代表"行为效力,以解决法定代表人行为与公司行为不重合之问题。     

论越权代表中相对人的合理审查义务以《合同编解释》第20条为中心

在法定代表人越权代表的情形下,如果相对人为善意,则法人、非法人组织应当承受越权代表行为的法律效果。判断善意的一个重要标准,是相对人是否尽到了合理审查义务。对此,我国民事立法经历了效力审查、赋权性审查、形式审查及合理审查四个阶段。《合同编解释》确立的合理审查义务,有助于促进相互合作,推动公司治理结构的完善。合理审查的核心在于确定相对人是否知晓或应当知晓法定代表人在代表权限范围内行为。判断合理审查义务的标准,要考察审查义务的法定性、审查对象的公开性、审查程度的合理性、审查方式的效率性。合理审查需要区分代表权法定限制与意定限制,从而确定不同的审查内容。在未尽到合理审查义务时,相对人不满足善意要件,该越权代表的效力不应当由法人、非法人组织承受。在法定代表人超越授权而相对人尽到合理审查义务仍无法知晓时,有关越权代表的效力应当由法人、非法人组织承受。     

“遗失”的房产

陈先生一家住的房子是由2000年老房子动迁而来,一家人住了十几年,本以为这辈子就在此平平淡淡地度过了,不料却被法院的一纸传票打破了宁静。这段离奇的经历还得从十年前妹妹的前夫说起……     

“不可抗力”之墙

如果有企业需要开具‘不可抗力’证明,可以找我们协助办理。3月8日,北京盈科(长沙)律师事务所合伙人刘章武告诉《法人》记者,此前他参与了抗疫公益律师联盟。新冠肺炎疫情发生以来,众多企业因不可抗力,其生产、销售活动受到影响。日常经营合同中常见的不可抗力条款,因新型冠状病毒引发肺炎疫情而变得重要和复杂。     

浅析商品房预约合同的效力——从《担保法》的视角出发

房地产开发商在与购房者签订商品房买卖合同之前，往往要求购房者与其签订“认购书”“订购单”“意向书”之类的文书，井以其中的定金条款来约束购房者在指定或约定期限与其签订正式的买卖合同，否则，开发商不予返还定金。这类文书在理论上称为“预约合同”，并可分为有约定定金和未约定定金两种。本文探讨的是有约定定金的预约合同，司法实践中称为“预约定金合同”或“立约定金合同”。最高人民法院关于《担保法》的司法解释赋预约合同中的“定金”予“定金罚则”的效力，首次以规范性法律文件确认了“立约定金”这一新的定金类型。     

二手房“网上签约”是否影响合同效力？

案情原告系涉诉房屋买受人,被告系涉诉房屋产权人。2009年10月8日,第三人某房地产经纪公司与被告之妻就涉诉房屋买卖事宜签订定金协议书,并向其交付定金2万元。2009年10月12日,第三人将涉诉房屋进行网签,即将房屋位置、建筑面积、抵押情况、成交价格、买卖双方姓名等信息公示于网上。     

交纳“定金”的注意事项

正生活中,有的残疾人朋友可能会遇到金额较大的交易,需要交纳定金。那么,定金究竟是什么?在交纳定金过程中有哪些注意事项?本期我们谈谈定金的有关问题。定金,指为了确保合同的履行,一方当事人按合同标的额的一定比例预先支付     

北京市丰台法院受理涉“新国五条”首案

签合同买房并支付定金和首付款，后因卖房人拒绝办理过户和网签手续，导致3月底北京市“新国五条”细则出台后，单身的李女士不具备买房资格。为此，李女士将卖房人张先生诉至法院，要求解除买房合同，返还已经支付的28万元首付款，并双倍返还4万元定金。     

广州国际采购中心敛财陷阱

商业社会,合同违约并不鲜见,但发生在开发商广州市环博展览有限公司的合同违约却特别诡秘——先是大肆收取购楼定金建楼,然后推迟交房,待楼价飞涨之后,再强行毁约并承诺双倍赔付购楼人定金。然而,当法院支持的赔付判决下达后,开发商却突然没有了执行财产——这背后到底隐藏了怎样不为人知的黑幕？     

房屋质量瑕疵如何维权

Q：王律师,您好!去年我为了结婚购买了一套新建商品房,并与开发商签订了《商品房预售合同》,由于该商品房是期房,所以到今年六月份才刚刚交房。但在交房过程中,我发现所购房屋卧室墙体有裂缝,厨房有渗水的情况,遂与开发商交涉。开发商态度恶劣,并要求我们先行办理交房手续。