农村土地流转制度的法律思考

"三农"问题一直是党和政府高度重视的问题。十七大以来,改革发展的重心从城市转向城乡统筹,举全党全社会之力解决"三农"问题。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》指出,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。当前农村土地流转存在着诸多问题,主要表现在农业基础仍然薄弱,农村发展仍然滞后,农民增收仍然困难。这些问题阻碍了农村经济的发展,本文将从这些主要问题着手,分析问题并结合《决定》试图给出若干有益的解决方案。     

"土地换社保"的理论与实践

在中国城市化快速发展的进程中,浙江、上海、成都、重庆等多个地方,为解决失地农民的后顾之忧,变一次补偿为终生补偿,相继推行"土地换社保"这一做法,取得了较为满意的效果.但是,在具体实践过程中,也存在诸如:补偿标准不合理、土地征用补偿程序不完善、农民的民主参与决策度不高等问题.因此,进一步深入探讨"土地换社保"的理论与实践成为学界的当务之急.     

土地征用的法律分析——以"公共利益"的目的性为视角

宪法规定土地征用必须符合公共利益,但是当前土地征用存在着许多矛盾和问题,直接影响着人民的生活、发展和社会和谐稳定。究其原因,无不与我国土地征用法律、法规不完善有关,特别是在实践中对"公共利益"不同理解致使土地被征用后得不到公正补偿,而且对征收权也没有形成对土地征用权的制衡和有效的司法限制和补救,这些都使得土地征用的"公共利益"成了某一特定部分群体的利益。     

关于闲置土地处置的法律探讨

闲置土地是一个具有特定含义的概念。立法缺失致使闲置土地处置陷入困境,必须科学认定和处置"协议地"闲置问题,妥善安排闲置土地复垦事宜。要按照《闲置土地处置办法》的规定,处理土地"批而不用"的闲置问题,对长期闲置的土地必须收回土地使用权,建议立法设立闲置土地发展权。     

土地流转规划制度与监管制度的反思与完善——以促进土地适度规模经营为视角

实现土地适度规模经营是解决"三农"问题的必然路径。鼓励土地流转,连地成片是完成土地适度规模经营的前提。然而在推进土地适度规模经营的进程中,承包地流转的法律问题众多,严重阻碍了土地规模经营良好效益作用的发挥。为有效实现土地规模适度经营,文章从土地流转规划和土地流转监管两方面入手探讨土地流转中的问题,并就如何建立有利于土地适度规模经营的土地流转制度提出相应对策。     

浅析我国土地征收补偿制度

"土地是大多数其他财产的来源,谁控制了土地谁就控制了人类的未来"。可见土地问题不仅是一个经济问题也是一个政治问题。基于此,各国都重视土地立法。我国应如何根据国情制定相关法律制度,是关系农民根本利益的重大历史课题。本文指出当前我国土地制度立法和相关制度的完善,关键在于土地征收补偿制度的修改与完善。     

对地方政府卖地热的冷思考

近期，在一些城市掀起了一股卖地热潮，据有关媒体赧道：8月13日，上海奉贤区集中推出11个板块5462亩经营性用地，此前6月25日，上海嘉定区一下子推出500公顷土地。     

保护合法权益 整治土地闲置(上)——国土资源部有关负责人解读《闲置土地处置办法》

国土资源部6月1日发布新修订的《闲置土地处置办法》,并将于7月1日起施行。就当前国内闲置土地处置相关热点、焦点、难点问题,国土资源部相关负责人接受了记者专访。避免拆迁纠纷禁止"毛地"出让问:为什么要对1999年实施的《闲置土地处置办法》进行修订?     

农妇百万巨款编织“造假链”

千百年来,农民都是本本分分地坚守在土地上,日出而作,日落而息,“外面的世界”似乎与他们无关：然而,在市场经济发达的今天,巨大的市场利益也让一些农家人无法“免俗”了。广西南宁市邕宁区一名农民,为了使自己的土地获得能出卖的使用权,竟相当“大手笔”地拿出143万元向土地、房产、建设部门工作人员行贿。在巨大的诱惑面前,6名公务人员先后被拉下水,编织了她非法卖地的“造假链”。     

土地调控反腐风暴

『劳动是财富之母,土地是财富之母』,中国的『财富之母』状况如何?卖地挣钱,在卖地的过程中自己捞钱,贪官绝不会放弃这个发财的机会。当然,法律也不会放过贪官。     

农民工土地权利现状与保护研究

在农民的眼中,土地是他们的"命根子",然而,在新生代农民工的眼中,土地却由"命根子"变成了"鸡肋",由此也带来了农村的"土地抛荒"和"村庄空心化"及其治理中的问题、带来了新生代农民工的土地失权等问题。究其原因,主要是因为土地立法滞后所致,解决的方法就是确立农民和农民工的二元性治理理念,允许农民工的土地进入市场,选择适当的制度方案,建构针对性的法律制度。     

论农村土地权利结构的重构——以《农村土地承包法》的修改为中心

在"三权分置"之下,土地承包经营权由土地所有权派生而来,土地经营权由土地承包经营权派生而来。土地所有权不因其派生出土地承包经营权而改变其名称和性质,土地承包经营权同样亦不因其派生出土地经营权而改变其名称和性质。土地承包经营权的再分离不应在法律上表达为土地承包权和土地经营权的分置,而应体现为在土地承包经营权上设定土地经营权这一权利负担。"两权分离"之下的"土地承包经营权"和"三权分置"之下的"土地承包权"实为同义语,只不过在"三权分置"之下承包农户行使其土地承包经营权受到了其上所设定的土地经营权的限制。现行法上"以其他承包方式取得的土地承包经营权"已经脱逸出了土地承包经营权的属性,应重构为土地经营权。土地经营权在性质上属于债权,但在保障经营主体的稳定经营预期的政策目标之下,应赋予土地经营权以登记能力,经营主体自可以其依法取得的土地经营权抵押融资。     

当今中国热点问题之一:土地与社会公正问题--"现代化进程中的土地与社会公正问题"国际研讨会综述

2005年10月21日至22日,由中共中央编译局中国现实问题研究中心、美国中美后现代发展研究院和邵肯巴赫基金会(The Schalkenbach Foundation)联合主办、北京第二外国语学院法政学院具体承办的主题为“现代化进程中的土地与社会公正问题”国际学术研讨会在北京召开。来自美国、加拿大等国的十多位著名土地和社会问题研究专家,与中国数十位土地管理官员和专家学者从现实的土地与社会公正问题入手,展开了深入的学术交流和理性对话。一、土地理论与社会公正的理论进路梳理代表们认为,对现今影响较大的已往思想家的土地理论主要有马克思的土地理…     

嫌疑犯"收编"狱警

切断关系网:“土地爷”异地羁押 2001年4月3日,济南市天桥区人民检察院接到一封群众举报信。信中列举了济南市土地管理局市场管理处主任科员王守水利用职权,在负责办理土地过户手续和减免土地出让金、配套费等业务中大肆收受贿赂,请求检察机关立案查处。 2001年4月17日,天桥检察院专案组经过从外围调查取证,初步查清了王守水的部分犯罪事实,并将突破口“锁定”在与王守水关系甚密的济南市中伟公司。很快,专案组就发现2000年10月24日这一天,该公司在办理一块土地转让手续时,使用济南小清河用地指标返还了90％的土地出让金,并免交了全部     

珍惜土地资源节约集约用地

今年的6·25是第23个全国"土地日",山西省安泽县国土资源局高度重视,紧紧围绕"珍惜土地资源、节约集约用地"这一主题,按照"贴近群众、贴近实际、贴近生活"原则,结合全县实际,周密部署"全国土地日"宣传周活动.进一步增强了全县依法合理利用国土资源的意识,促进了全县经济社会和人的和谐发展.     

农村土地承包纠纷解决机制的多元化构建——基于土地诉讼、仲裁和调解的定位与协调

农村土地承包纠纷问题是公共政策需解决的"公共问题",健全农村土地承包纠纷解决机制是保护农民土地权益、实现农村和谐稳定发展的重要措施。现行土地承包纠纷解决机制的问题主要表现为土地承包仲裁行政化问题、土地承包诉讼重负化问题和仲裁与诉讼的衔接问题等方面。因此,应当明确农村土地承包纠纷解决机制的价值目标,坚持便民原则、土地权利依法保护原则和妥善解决纠纷原则,实现土地承包纠纷解决机制的多元化与协调,核心在于以当事人意思自治原则构建选择性仲裁制度和仲裁裁决终局性制度。     

试论国有划拨土地上的建筑物抵押效力

中国法律规定有关土地与建筑物"房随地走、地随房走"的原则始见《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》,而对于"房屋一体"原则下土地使用权抵押与其上的建筑物抵押之间的相互效力问题却尚无明确法律指引。在国有划拨土地上设定的建筑物抵押效力即为其中较具代表性的典型问题。本文在综合中国现行法律规定的前提下,论证土地使用权与地上建筑物可分押、在此基础上因设定建筑物抵押而被动抵押的土地使用权效力不应影响地上建筑物抵押效力、地上建筑物抵押行权后划拨土地使用权亦在缴足土地出让金的前提下被动行权,并结合实际案例形象阐释相关法律问题。     

法治动态

国土资源部公布《土地利用总体规划编制审查办法》（以下简称《办法》）。该《办法》进一步规范了规划编制工作和规划审查报批程序，提高了土地利用总体规划的科学性和可操作性，自公布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。     

我国农村土地制度改革困境:基于重庆"股田制"改革实验的思考

重庆“股田制”改革力图赋予农民更为完善的土地权利,但国家的紧急叫停表明了国家在农地制度上的态度,集体所有制,家庭承包经营制度仍然是农村的基本经济、经营制度。但目前我国农村土地制度存在产权主体缺位,土地承包经营权内涵模糊,土地流转不畅等问题,在新一轮的“土地改革”中,赋予农民土地产权主体地位和建立完善的流转市场是解决问题的关键。     

农村土地流转的合宪性分析

农村土地流转问题在今天中国的理论与实践中饱受争议。有学者主张放开农村土地的自由流转,改变国家垄断土地一级市场的现状,使农民从土地增值中获益,进而彻底废除集体所有制,实现土地私有;有学者则认为需要认清农村的现实和农民的需要,正视"土地财政"的积极作用,主张"土地发展权"国有。所有这些主张都未从宪法角度对现行《土地管理法》所设立的相关制度进行分析,也并未从宪法角度分析农村土地制度中集体与个体的权利属性与权利边界,因此有必要对宪法第10条所确立的农村土地制度以及"集体所有制"进行规范上的分析,结合土地制度的历史演进、现状与宪法的变迁,对"集体所有制"中国家、集体、个体之间的相互关系进行重新界定,并对《土地管理法》所确立的农村土地流转制度进行合宪性分析。