Aufspaltung des Pauschalmietzinses

Ein Antrag auf Aufspaltung des Pauschalmietzinses, der nicht den aktuellen, sondern den früher vereinbarten Pauschalmietzins betrifft, ist abzuweisen.     

Wer hat einen vom Rechtsvorgänger des Wohnungseigentümers eigenmächtig errichteten,nicht parifizierten Keller zu erhalten?

Nutzt ein Wohnungseigentümer einen eigenm?chtig errichteten Teil seines WE-Objekts (hier: einen von seinem Rechtsvorg?nger ohne Baubewilligung gebauten Keller) ausschlie?lich, ohne dass diese R?umlichkeit in die Nutzwertfestsetzung einbezogen worden ist, handelt es sich zwar um einen allgemeinen Teil der WE-Liegenschaft. Die Erhaltungspflicht (hier: Behebung ernster [Feuchtigkeits-]Sch?den im Keller) trifft aber nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern nach § 839 ABGB den ausschlie?lich nutzenden Wohnungseigentümer allein. Auch eine langj?hrige Duldung der ausschlie?lichen Kellerbenützung durch den Wohnungseigentümer vermag die Erhaltungspflicht dieses Raums nicht auf die Eigentümergemeinschaft zu verlagern. Diese Duldung vernichtet lediglich den Beseitigungsanspruch wegen eigenm?chtiger Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile.     

Unzulässigkeit eines Individualantrages auf Aufhebung des Mietrechtlichen InflationslinderungsG

Der Individualantrag eines Hauseigentümers auf Aufhebung des Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes betreffend die ?nderung von Richtwerten ist infolge Zumutbarkeit der Beschreitung des gerichtlichen Rechtsweges in einem mietrechtlichen Au?erstreitverfahren unzul?ssig und daher zurückzuweisen.     

Abtretung eines Mietrechts an noch nicht vollj?hrigen Angeh?rigen; dringender Bedarf des Mieters

Der Umstand, dass der Angeh?rige des Hauptmieters bei der Willeneinigung noch nicht vollj?hrig war und die Mietrechtsübernahme somit der pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung bedurft h?tte, schadet der Wirksamkeit des Eintritts nicht, da der vollj?hrig Gewordene den Mangel der schwebenden Unwirksamkeit des Rechtsgesch?fts wegen des seinerzeitigen Fehlens der gerichtlichen Genehmigung durch nachtr?gliche Anerkennung seiner rechtsgesch?ftlichen Verpflichtung heilen kann. Die Auffassung, wonach ein 160 bzw 140 m² gro?es Haus zur Beherbergung einer sechsk?pfigen Familie mit drei bzw inzwischen vier Erwachsenen (ohne eigene Zimmer für die beiden ?ltesten S?hne) zu klein erscheint und daher dringender Bedarf an der Mietwohnung besteht, ist zumindest vertretbar.     

Beschlussanfechtbarkeit nach § 24 Abs 6 WEG 2002 bloß wegen formeller Mängel,die für das Abstimmungsergebnis kausal gewesen sind

Nach stRsp ist für die erfolgreiche Anfechtbarkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen gem § 24 Abs 6 WEG 2002 blo? die Verletzung jener formeller Vorschriften beachtlich, die für das Abstimmungsergebnis kausal gewesen sind. Ob ein Formfehler Mitwirkungsbefugnisse einzelner Wohnungseigentümer beeintr?chtigen kann, ist nach dem Gesetzeszweck der Willensbildungsnormen sowie nach den Umst?nden des Einzelfalls zu beurteilen. Dass auch bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss (hier: über die Umwandlung eines für die Eigentümergemeinschaft auf einem Bankkonto aushaftenden Betrags in ein Bankdarlehen) vorher eine schriftliche Verst?ndigung über seinen Inhalt erfolgen muss, ist gesetzlich nicht gedeckt. Durch die Verweisung in § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 auf § 3 MRG ist auch dessen Abs 3 Z 2 lit a (Durchführung kraft ?ffentlich-rechtlichen Auftrags privilegierter Erhaltungsarbeiten unter allen Umst?nden) miterfasst.     

Anwendbarkeit des § 27 MRG bei der Übertragung eines Anwartschaftsrechts

Eine – auch analoge – Anwendung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG und § 17 WGG scheidet nur dann aus, wenn Eigentumsanwartschaftsrechte aufgegeben werden und damit dem jeweiligen Vertragspartner nicht nur Mietrechte, sondern auch Eigentumsanwartschaftsrechte an einer Wohnung verschafft werden. Wurde kein unmittelbar aus der Zusage von WE (einer Eigentumsanwartschaft) erflie?endes und gem § 37 Abs 2 WEG 2002 durchsetzbares Nutzungsrecht an der Wohnung übertragen, führt dies zur Anwendbarkeit des § 27 Abs 1 Z 1 MRG.     

Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses des Eintrittsberechtigten während des Kündigungsverfahrens

Aus der Rsp zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters, nach der der Eigenbedarf sowohl zum Zeitpunkt der Kündigung als auch zu jenem des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz im Kündigungsprozess vorliegen muss, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass die Kündigung eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters mit der Verlassenschaft fortdauernden Mietverh?ltnisses dadurch rechtswirksam würde, dass der an sich eintrittsberechtigte Angeh?rige im Laufe des Kündigungsverfahrens sein dringendes Wohnbedürfnis an der aufgekündigten Wohnung verliert. Gegenstand des Kündigungsverfahrens ist ausschlie?lich die Berechtigung der vom Vermieter (gerichtlich) ausgesprochenen Kündigung, die jedenfalls das Vorliegen eines Kündigungsgrundes zum Kündigungszeitpunkt voraussetzt. Ein im Todeszeitpunkt des früheren Mieters bestehendes Eintrittsrecht eines Angeh?rigen kann nicht im Nachhinein dadurch wieder wegfallen, dass das zum ma?geblichen Zeitpunkt bestehende Wohnbedürfnis sp?ter auf Grund einer anderen Wohnm?glichkeit wegf?llt. Die Frage des Wohnbedürfnisses des Eintrittswerbers ist nach den Verh?ltnissen im Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters zu beurteilen, wogegen nachtr?gliche ?nderungen – wenn überhaupt – nur zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen sind.     

Vorl?ufige Erh?hung des Hauptmietzinses – F?rderungsmittel

Bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer vorl?ufigen Erh?hung des Hauptmietzinses muss über die Auswirkung des Einsatzes von F?rderungsmitteln auf die H?he des Deckungsfehlbetrages nicht zwingend entschieden werden, vor allem dann nicht, wenn die Grundlagen dafür erst aufwendig ermittelt werden müssten.     

Streitiges Verfahren für Rechte aus laesio enormis auch bei MRG-geschütztem Mietvertrag

Im Gegensatz zu Kondiktionsansprüchen, die durch den besonderen Bereicherungsanspruch des § 27 MRG ausgeschlossen werden, bleibt nach Ansicht des erkennenden Senats für vertragliche Ansprüche wie laesio enormis, aber auch Irrtumsanfechtung bzw Gew?hrleistungsansprüche aus einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenst?nde, dessen Eigenschaft als Schein- oder Umgehungsgesch?ft zur Verdeckung einer unzul?ssigen Abl?seforderung der Mieter gar nicht behauptet, der streitige Rechtsweg zul?ssig.     

Solidarhaftung der Eigentümergemeinschaft mit dem Wohnungseigentümer als Vermieter für Erhaltungsansprüche des Hauptmieters wegen Behebung ernster Schäden des MRG-Althauses

Sind ernste Sch?den des MRG-Althauses im vermieteten WE-Objekt (hier: die Bausubstanz angreifende Risse in den W?nden der Wohnung nach Umbauarbeiten im Haus) vom Wohnungseigentümer zu beheben, haftet dafür die Eigentümergemeinschaft mit diesem zur gesamten Hand nach § 4 Abs 3 WEG 2002. Ihr Rechtsverh?ltnis zum Wohnungseigentümer als Vermieter stellt aber blo? eine formelle Streitgenossenschaft iSd § 11 Z 2 ZPO dar.     

Wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungsgegenst?nde rein verm?gensrechtlicher Natur in Au?erstreitverfahren nach § 52 Abs 1 WEG 2002

Entscheidungsgegenst?nde sowohl nach § 52 Abs 1 WEG 2002 als auch nach § 37 Abs 1 MRG sind rein verm?gensrechtlicher Natur, weshalb in diesen wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren die Wertgrenze für die Vorlage der Rechtssache an den OGH gem § 37 Abs 3 Z 16 MRG € 10.000,– betr?gt.     

Schuldbefreiende Wirkung von Auszahlungen an Sparbuchinhaber

Bei der vor der Genehmigung gem § 154 Abs 3 ABGB vorzunehmenden Vorwegprüfung einer Klage gegen die Bank wegen unberechtigter Auszahlung von Spareinlagen ist davon auszugehen, dass das Kreditinstitut bei einem Guthabensstand von über € 15.000,- bei Vorlage des Sparbuchs nur an den nach § 40 Abs 1 BWG identifizierten Kunden mit schuldbefreiender Wirkung zahlen kann.     

Dynamischer Erhaltungsbegriff – Erhaltung einer Aufzugsanlage im jeweils ortsüblichen Standard

Auch im Rahmen der dynamischen Erhaltung iSd § 3 MRG muss als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit überhaupt ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschr?nkung der Funktionsf?higkeit, Brauchbarkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit feststehen.     

Rückforderung einer verbotenen Ablöse – Aufrechnungsverbot

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG ist auf die Verknüpfungen eines Mietvertrages mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenst?nde anwendbar. Sind nach dem festgestellten Sachverhalt die Voraussetzungen des Aufrechnungsverbotes nach § 1440 Satz 2 ABGB erfüllt, kann diese Bestimmung auch ohne ausdrückliche Berufung der davon begünstigten Partei angewendet werden.     

Änderungskündigung

Für Bestandverh?ltnisse, auf die noch § 1 Abs 2 Z 4 MRG aF weiterhin anzuwenden ist (§ 49d Abs 2 MRG), gilt auch § 45 Abs 3 MRG nF wie für Mietgegenst?nde nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG nF (weiter). Ab dem Anhebungsbegehren des Vermieters nach § 45 MRG gelten ua die §§ 18ff MRG. Nur wenn das Verlangen nach einem Erhaltungsbeitrag wegen der H?he des vereinbarten Hauptmietzinses nicht m?glich w?re, der vereinbarte Hauptmietzins aber zur Erhaltung des Hauses nicht ausreichte, k?me eine "?nderungskündigung" in Betracht. Es ist n?mlich lediglich die Einhebung eines Erhaltungsbeitrages, nicht aber eine ?nderungskündigung mit dem Ziel m?glich, den Mieter zu einer Erh?hung des Hauptmietzinses auf das angemessene Ma? zu bringen.     

Valorisierung des Hauptmietzinses – Präklusion

Ma?geblich für die Zul?ssigkeit der Mietzinserh?hung auf Grund einer Wertsicherungsvereinbarung ist jener Zinstermin, zu dem das Erh?hungsbegehren wirksam wird. Dieser Zeitpunkt setzt auch die 3-j?hrige Pr?klusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG in Gang.     

Darf der Wohnungseigentümer sein als "Geschäftslokal" gewidmetes WE-Objekt, nunmehr verbunden mit Baumaßnahmen, zum "gastgewerblichen Vereinslokal" umwidmen?

Der Tatbestand des § 46a Abs 2 MRG wird nur erfüllt, wenn das gesamte Mietverh?ltnis durch den Tod des Hauptmieters auf dessen Rechtsnachfolger übergeht und nicht auch schon dann, wenn dies nur auf einen von mehreren Mitmietern zutrifft.     

Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer mit Aufteilung bestimmter gemeinschaftlicher Verwaltungsaufgaben – gerichtliche Bestellung eines WE-Verwalters nach § 30 Abs 1 Z 6 WEG 2002

Gemeinschaftliche Eigen- oder Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaft vertreten durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer – wie im schlichten Miteigentumsrecht nach den §§ 833ff ABGB so im WEG 1948, 1975 und 2002 als Normalfall konzipiert – liegt vor, solange diese nach dem Mehrheitswillen der Wohnungseigentümer die WE-Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn hiebei einzelne Wohnungseigentümer bestimmte einzelne Verwaltungsaufgaben (hier: zB gemeinsame Kontoführung oder Erstellen der Jahresabrechnungen) wahrnehmen, ohne dass sie auf Grund dieser Aufteilung die WE-Verwalterpflichten nach § 20 WEG 2002 treffen. Deshalb scheidet in diesem Fall auch eine Verwalterabberufung gem § 21 WEG 2002 aus. Die rechtsgestaltende Au?erstreitrichterentscheidung nach § 30 Abs 1 Z 6 (und § 23 Satz 1) WEG 2002, ob auf Antrag eines Wohnungseigentümers anstelle der bisherigen Selbstverwaltung ein WE-Verwalter zu bestellen ist, setzt voraus, dass der ASt die Untunlichkeit oder Unm?glichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung darzutun vermag. Lehre und Rsp zu § 13a Abs 1 Z 6 WEG 1975 idF 3. W?G (davor § 15) werden vom OGH für das geltende Recht übernommen. Der WE-Verwalter/die selbstverwaltenden Wohnungseigentümer ist/sind nicht verpflichtet, in der Jahresabrechnung die Umsatzsteuer bei jeder einzelnen Ausgabenpost auszuweisen. Zum Verh?ltnis von § 32 Abs 2 WEG 2002 zu § 17 Abs 2 MRG hinsichtlich der Nutzfl?chenberechnung von Keller- und Dachbodenr?umen.